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買房付款、入住多年，卻始終拿不到房產(chǎn)證，這是許多購房者最不愿面對的困境。當(dāng)房屋抵押權(quán)橫亙在前，產(chǎn)權(quán)登記遙遙無期，購房者該如何捍衛(wèi)自己的權(quán)益？今天的案例，就帶你揭開這類糾紛背后的法律真相。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

購房者星耀公司向法院提出訴訟請求：

判令第三人協(xié)助原告到房屋登記主管部門辦理位于大興區(qū)綠洲家園一號房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；

于第 1 項訴訟請求履行完畢后 10 日內(nèi)，被告協(xié)助原告到房屋登記主管部門辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

星耀公司稱，2020 年 9 月 14 日，其與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以 1348984 元全款購買一號房屋。合同附件中有乙信托出具的《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的聲明》，并約定 2023 年 5 月 1 日為辦妥房屋所有權(quán)證的日期。此前，星耀公司已于 2020 年 8 月、9 月分 7 筆付清全部房款，還辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，自 2020 年 9 月起實際占有使用房屋。

經(jīng)查，2020 年4 月 1 日，乙信托同意出售該房屋；2022 年 3 月 2 日，乙信托將債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)移給乙銀行；2022 年 12 月 7 日，生效判決認(rèn)定乙信托及乙銀行對已出具銷售同意證明的房屋（包括一號房屋）不享有優(yōu)先受償權(quán)。星耀公司認(rèn)為，被告及第三人有義務(wù)協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷和產(chǎn)權(quán)登記，故訴至法院維權(quán)。

（二）被告與第三人的主張

甲公司：未作答辯。

乙信托：未到庭，但提交書面答辯狀。稱已將主債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙銀行，不再是債權(quán)人及抵押權(quán)人，且不持有抵押他項權(quán)證，無法辦理解抵押手續(xù)。同時指出，類似案件中解押無需乙信托配合，卻多次被錯誤列為被執(zhí)行人，影響公司商譽，懇請法院僅判決乙銀行承擔(dān)解抵押義務(wù)。

乙銀行：表示服從法院判決。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

合同簽訂與履行：2020 年 9 月 14 日，星耀公司與甲公司簽訂購房合同并辦理網(wǎng)簽，星耀公司支付全部房款，甲公司出具發(fā)票，星耀公司辦理入住。

房屋抵押與債權(quán)轉(zhuǎn)移：2020 年 2 月，乙銀行與乙信托簽訂信托合同，乙信托向德泰隆基公司發(fā)放貸款，甲公司以包括一號房屋在內(nèi)的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并辦理抵押登記；2020 年 4 月 1 日，乙信托同意抵押房屋銷售；2022 年 3 月 2 日，乙信托將債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)移給乙銀行。

生效判決認(rèn)定：2022 年 12 月 7 日，石家莊市橋西區(qū)法院生效判決認(rèn)定，乙銀行對已出售房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)，僅能就出售房款價金優(yōu)先受償，甲公司應(yīng)在一定房產(chǎn)價款范圍內(nèi)對乙銀行承擔(dān)清償責(zé)任。

查封與解封：2022 年 7 月 22 日，一號房屋因訴訟保全被查封，后解除查封。

二、案件分析

（一）爭議焦點

乙信托和乙銀行是否應(yīng)協(xié)助辦理房屋抵押權(quán)注銷登記？

甲公司是否應(yīng)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記？

（二）法律分析

合同效力與履行：星耀公司與甲公司簽訂的購房合同合法有效，星耀公司已履行付款義務(wù)，且房屋查封已解除，甲公司應(yīng)按約定協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。

抵押權(quán)注銷責(zé)任：生效判決明確乙銀行對已出售房產(chǎn)喪失優(yōu)先受償權(quán)，乙信托作為登記抵押權(quán)人，乙銀行作為實際抵押權(quán)人，二者均失去對房屋優(yōu)先受償?shù)幕A(chǔ)，根據(jù)法律規(guī)定，負(fù)有協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷登記的義務(wù)。

第三人抗辯的合理性：乙信托雖轉(zhuǎn)讓債權(quán)及抵押權(quán)，但在登記未變更前，仍為名義抵押權(quán)人，其以不持有他項權(quán)證、類案無需其配合為由拒絕擔(dān)責(zé)，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

本判決生效后 10 日內(nèi)，乙信托公司、乙銀行協(xié)助星耀公司辦理一號房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；

第一項履行完畢后 10 日內(nèi)，甲公司協(xié)助星耀公司辦理一號房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

這一判決明確了各方責(zé)任，為購房者掃清了產(chǎn)權(quán)登記障礙，也為同類案件提供了裁判指引。

四、案件啟示

（一）購房者風(fēng)險防范

謹(jǐn)慎審查房屋產(chǎn)權(quán)：購房前務(wù)必查詢房屋抵押、查封情況，即便有抵押權(quán)人同意銷售證明，也需確認(rèn)抵押注銷的具體流程和責(zé)任主體。

細(xì)化合同條款：在購房合同中明確約定抵押權(quán)注銷、產(chǎn)權(quán)登記的時間節(jié)點及違約責(zé)任，避免模糊表述。

關(guān)注債權(quán)變動：若房屋涉及抵押，需留意抵押權(quán)人、債權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，及時跟進相關(guān)手續(xù)辦理。

（二）開發(fā)商與金融機構(gòu)注意事項

開發(fā)商：如實告知房屋抵押信息，積極履行協(xié)助購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，避免因自身拖延引發(fā)糾紛。

金融機構(gòu)：債權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)及時辦理抵押權(quán)變更登記，明確各方權(quán)利義務(wù)，避免因登記滯后導(dǎo)致責(zé)任不清。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）