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20 年前賣掉農村房，如今反悔想收回？非本村人買房協議是否有效？這起歷時近 20 年的宅基地房屋買賣糾紛，揭開農村房產交易的法律紅線。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙華向法院提出訴訟請求：

請求法院判令解除雙方簽訂的《房屋買賣協議》；

請求法院判令位于北京市延慶區青山鎮綠水村一號院內所有房屋歸趙華所有。

趙華稱，2004 年 8 月 15 日，自己將一號院內北房四間賣給孫明。孫明購入后，在院內新建南房及東西小房。后得知宅基地不能出售給非本村居民，認為雙方簽訂的買賣合同因違反法律規定應屬無效，故訴請法院判令解除合同，要求孫明退還房屋 。

（二）被告的抗辯主張

孫明辯稱：

雙方簽訂買賣協議是真實意思表示，且均為完全民事行為能力人，協議應屬有效；

即便法院認定協議無效需騰退房屋，希望給予六個月以上的寬限期，以便安排后續事宜，同時對房屋重置成新價和區位補償價的處理也需時間。

（三）法院查明的關鍵事實

交易情況：2004 年 8 月 15 日，趙華與孫明簽訂《買賣房協議》，約定趙華將綠水村一號院內北房四間以 6 萬元出售給孫明，雙方當場完成付款與交房，協議還明確后續房屋產權手續及費用由孫明負責 。

房屋變動：孫明購得房屋后，在院內增建南房及東西小房，并對原北房四間進行裝修。

評估情況：孫明申請對院內房屋、裝修、附屬設施價值及宅基地區位補償價進行評估。法院先后委托甲公司和乙公司進行鑒定。甲公司因缺少評估宅基地區位補償價的依據退回；乙公司因孫明長期未繳納評估費用，經法院同意終止評估。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙華與孫明簽訂的《房屋買賣協議》是否有效？

若協議無效，房屋騰退及補償問題應如何處理？

（二）法律分析

合同效力判定：根據法律規定，農民將宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織成員以外的個人，房屋買賣合同無效。孫明并非綠水村集體經濟組織成員，因此趙華與孫明簽訂的《買賣房協議》違反法律強制性規定，應認定為無效。

無效合同后果：合同無效后，孫明應返還房屋，趙華需按房屋現值退還購房款項。但因雙方對房屋現值未達成一致，且兩次評估均未成功確定房屋價值，孫明也表示房屋重置成新價及區位補償價另行解決，故法院暫不處理貨幣返還問題。

騰退時間確定：雙方均同意給予六個月騰退期，該約定不違反法律規定，法院予以認可。

三、裁判結果

法院判決：

趙華與孫明于2004 年 8 月 15 日簽訂的《買賣房協議》無效；

孫明于本判決生效后六個月內將位于北京市延慶區青山鎮綠水村一號院內的所有房屋歸還趙華。

該判決明確了宅基地房屋跨村交易的無效性，同時兼顧了雙方實際情況，合理確定了房屋騰退時間。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

嚴守政策紅線：非本村集體經濟組織成員購買農村宅基地房屋，合同必然無效，面臨錢房兩失風險，切勿抱有僥幸心理。

核實產權性質：交易前務必確認房屋土地性質，避免因不了解政策導致經濟損失。

（二）售房者與糾紛處理建議

誠信交易原則：售房時應明確告知潛在風險，避免事后反悔引發糾紛。

及時協商止損：若發生糾紛，優先協商解決；協商不成，應及時通過法律途徑，在專業律師指導下處理房屋騰退與補償問題。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）