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農村房屋買賣后遇上拆遷，原房主已離世，補償款卻成了紛爭焦點。賣家繼承人與買家對簿公堂，法院會如何裁決？專業律師帶你剖析這起復雜的拆遷補償糾紛。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告江遠向法院提出三項訴訟請求：

判令被告陳昊、劉芳、陳靜、吳婷、陳鵬、張麗支付宅基地區位補償價 1611960 元；

判令被告承擔自起訴之日（2024 年 4 月 30 日）起至實際支付之日止的逾期利息（以宅基地區位價為基數，按照一年期貸款市場報價利率計算）；

判令被告承擔本案訴訟費。

江遠稱，2004 年 11 月 16 日，自己以 70000 元從陳永昌手中購得位于北京市大興區黃村鎮一號院內的 5 間正房 。購房后，不僅對房屋進行裝修，還在院內新建南房。2010 年，陳永昌起訴至法院，因自己是城鎮居民，法院判決房屋買賣合同無效 。此后歷經多次訴訟，法院先后判令自己返還房屋、陳永昌返還購房款，還對房屋價值進行評估，認定宅基地區位價 1060917 元等 ，但因房屋未拆遷，宅基地區位補償價未作處理。如今房屋已拆遷，陳永昌已去世，其繼承人獲得拆遷利益，自己作為曾長期投入的買家，權益受損，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

陳昊、陳鵬、張麗、劉芳、陳靜、吳婷均辯稱，不同意江遠的訴訟請求，請求駁回其全部訴求 。他們認為，此前多次訴訟已解決雙方爭議，不應再支付區位補償價款。

（三）法院查明的關鍵事實

合同效力與房屋返還：2010 - 2011 年，法院經審理，先后判決陳永昌與江遠的房屋買賣協議無效，江遠返還房屋，陳永昌返還 7 萬元購房款 。

房屋價值評估：2012 年，法院委托評估公司對房屋及土地評估，結果顯示宅基地面積 214.5 平方米，房屋建筑面積 194.7 平方米，房地產市場價值 1228391 元，其中宅基地區位價 1060917 元 。法院判決陳永昌補償江遠部分款項，但未處理宅基地區位補償價 。

拆遷與利益歸屬：陳永昌已去世，宋霞系其妻子，育有陳昊、陳靜、陳鵬三名子女，陳鵬與劉芳系夫妻，劉芳與吳婷系母女 。拆遷檔案顯示，一號院實際拆遷地址為二號院，被拆遷人為劉芳、吳婷，區位補償總價款共 1611960 元 。各方均認可吳婷為掛名被拆遷人，實際拆遷利益由劉芳享有，且陳昊、陳靜、陳鵬、宋霞作為繼承人，認可涉訴院落拆遷利益由他們與劉芳享有 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

江遠是否有權主張宅基地區位補償價？

若有權主張，補償價款應如何確定，由誰支付？

（二）法律分析

主張補償的合法性：根據生效判決，宅基地區位補償價可在房屋進入拆遷程序后另案處理，現房屋已拆遷，江遠起訴主張符合規定 。

責任劃分與補償比例：因江遠非村集體經濟組織成員，房屋買賣合同無效，綜合雙方過錯，認定出賣人陳永昌負主要責任，江遠負次要責任 。據此，江遠應享有 70% 的區位補償價款，即 1128372 元。

給付主體認定：劉芳是實際獲取拆遷利益的被拆遷人，陳昊、陳靜、陳鵬、宋霞作為繼承拆遷利益的繼承人，且各方未對拆遷利益分配，故均應對區位補償價款承擔給付責任 。后續若有人承擔超出實際分配利益，可向其他方追償。

利息主張合理性：江遠主張利息缺乏法律依據，法院不予支持。

（三）法律依據

本案依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條（舉證責任）、第九十三條（無需舉證的事實）進行裁判 。

三、裁判結果

法院判決：陳昊、劉芳、陳靜、吳婷、陳鵬、張麗于判決生效之日起十日內給付江遠區位補償價款 1128372 元 。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

嚴守政策紅線：購買農村房屋時，務必確認自身是否具備村集體經濟組織成員身份，避免因合同無效導致損失 。

謹慎權衡風險：即便對房屋進行投入，若合同無效，仍可能面臨無法獲得全部拆遷利益的風險，投資前需充分考量。

（二）賣房者行為規范

誠信履行義務：知曉農村房屋交易限制，不應為一時利益違規出售，否則需承擔主要過錯責任 。

妥善處理后續：若房屋涉及拆遷，需妥善處理與買家的利益分配，避免引發糾紛。

（三）糾紛解決要點

及時關注政策：拆遷相關政策影響補償權益，密切關注房屋拆遷動態，把握維權時機 。

善用法律武器：遭遇糾紛，依據生效判決和法律規定維權，必要時咨詢專業律師，保障自身合法權益 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）