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買房多年卻遲遲拿不到房產證，已交的稅費能否退還？開發商以疫情為由拖延辦證，業主該如何維權？一起真實案例，帶你看清商品房交易中的法律門道。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳明向法院提出訴訟請求：

判令乙開發有限公司退還契稅90077.77 元、印花稅 1577.2 元、產權代辦費 1000 元、房屋登記費 555 元，合計 93209.97 元；

判令乙開發有限公司支付逾期辦理房屋產權證書違約金（以3152722 元為基數，自 2020 年 4 月 16 日起至完成辦證之日，按日萬分之一標準計算，暫計至 2024 年 6 月 27 日為 483942.83 元）；

本案訴訟費由乙開發有限公司承擔。

陳明稱，2017 年 1 月 15 日，其與乙開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》，后續又簽訂補充協議及面積結算協議，約定購買位于大興區的一號房屋，總價款 3152722 元。合同明確乙開發有限公司應于 2018 年 4 月 30 日交房，并在交房后 720 日內協助辦理不動產轉移登記，逾期需按日支付總房款萬分之一的違約金。陳明依約支付全部房款，于 2018 年 4 月 27 日收房并繳納各項稅費及代辦費用，但至今未拿到房產證，故訴至法院維權。

（二）被告的抗辯主張

乙開發有限公司未到庭，提交書面答辯：

同意退還契稅、印花稅，但產權代辦費、房屋登記費非其收取，不應退還；

不認可違約金：

陳明未證明逾期辦證造成實際損失；

2020 年新冠疫情屬不可抗力，導致辦證延遲，公司無責；

陳明未采取措施防止損失擴大，起訴后的損失應自行承擔；

若認定違約金，計算截止時間應為公司收到起訴材料之日；

陳明起訴已超3 年訴訟時效，即便持續違約，也應從起訴日倒推 3 年計算違約金 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與履行：2017 年，陳明與乙開發有限公司簽訂合同，約定購房、付款、交房及辦證等事項；陳明付清房款，2018 年 4 月 27 日收房并繳納契稅、印花稅、代辦費等費用 。

逾期辦證事實：截至訴訟時，陳明仍未取得房屋所有權證。

訴訟時效證據：陳明提交微信聊天記錄、通話錄音，證明2020 - 2021 年多次向乙開發有限公司催辦房產證，構成訴訟時效中斷 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

乙開發有限公司是否應退還全部已收費用？

逾期辦證違約金能否得到支持？訴訟時效是否已過？

新冠疫情能否作為免責事由？

（二）法律分析

費用退還責任：契稅、印花稅公司同意退還；代辦費和登記費雖辯稱非收費主體，但陳明向公司繳納，公司應承擔退還義務。

違約金認定：

合同明確約定逾期辦證違約金，乙開發有限公司未履行義務，應承擔違約責任；

陳明提交證據證明多次催辦，符合訴訟時效中斷條件，訴訟時效未過；

公司未舉證證明疫情對辦證的實質影響，且未合理利用不可抗力條款，不能免責。

違約金計算：法院結合合同約定、違約情形及公平原則，酌情將違約金計算至起訴之日，平衡雙方權益。

三、裁判結果

法院判決：

乙開發有限公司于判決生效后十日內支付陳明違約金485834.46 元；

乙開發有限公司于判決生效后十日內返還陳明契稅90077.77 元、印花稅 1577.2 元、產權代辦費 1000 元、登記費 555 元。

該判決既維護了購房者合法權益，也明確了開發商的違約責任。

四、案件啟示

（一）購房者維權要點

留存關鍵證據：保留購房合同、繳費憑證、溝通記錄等，為維權提供依據；定期催辦房產證，中斷訴訟時效。

關注合同條款：明確約定辦證期限、違約責任，避免模糊表述；遇到開發商違約，及時咨詢律師，通過法律途徑解決。

（二）開發商合規經營

誠信履行義務：嚴格按合同約定辦理房產證，不可抗力需提供充分證據，否則無法免責。

規范收費管理：明確各項費用收取主體，避免因代收費用引發糾紛。

（三）不可抗力適用提醒

疫情等不可抗力因素需與違約行為存在直接因果關系，且需采取合理措施減少損失，否則不能免除違約責任。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）