房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

二十多年前賣掉的農(nóng)村房屋，如今拆遷補(bǔ)償，原房主和買房人為此對(duì)簿公堂。這場糾紛中，法院如何在復(fù)雜的法律關(guān)系與拆遷政策間權(quán)衡，分配這筆巨額補(bǔ)償？讓我們一探究竟。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告李陽向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令被告趙剛賠償自己宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)1371504 元、房屋重置成新價(jià) 256001 元、裝飾及附屬物 323713 元、安置補(bǔ)助費(fèi) 175000 元、搬遷補(bǔ)助費(fèi) 6474 元、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 150000 元、合法利用土地獎(jiǎng) 80000 元、宅基地少建房獎(jiǎng) 86073.6 元、周轉(zhuǎn)補(bǔ)助費(fèi) 30000 元、放棄房屋安置補(bǔ)助費(fèi) 6459454.4 元，共計(jì) 8938220 元；

本案訴訟費(fèi)用由趙剛承擔(dān)。

李陽稱，1994 年 5 月 8 日，自己與趙剛就北京市通州區(qū)一號(hào)院（以下簡稱一號(hào)院）內(nèi)正房 5 間簽訂了《房產(chǎn)交接契據(jù)》，趙剛收取 1 萬元房款后交付房屋及院落，此后自己新建部分房屋并一直居住使用。2017 年，趙剛起訴確認(rèn)合同無效獲法院支持。現(xiàn)房屋面臨拆遷，為維護(hù)自身利益，要求趙剛賠償上述拆遷相關(guān)費(fèi)用。

（二）被告的抗辯主張與反訴請(qǐng)求

趙剛辯稱：李陽對(duì)合同無效也有責(zé)任，其主張全部利益缺乏法律依據(jù)；李陽的信賴?yán)鎿p失主要體現(xiàn)為宅基地區(qū)位補(bǔ)償款；自己基于身份獲得的安置房屋與李陽無關(guān)。同時(shí)提出反訴，要求李陽騰退一號(hào)院院落及房屋。

李陽針對(duì)反訴辯稱：若拆遷利益歸自己所有，同意騰退房屋。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與效力認(rèn)定：1994 年 5 月 8 日，趙剛與李陽簽訂《房產(chǎn)交接契據(jù)》，完成房屋及院落交易。2017 年，法院判決確認(rèn)該房屋買賣合同無效，認(rèn)定李陽為東城區(qū)戶口，不具備一號(hào)院所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，且李陽在院內(nèi)新建部分房屋 。

拆遷相關(guān)事實(shí)：趙剛與通州區(qū)某鎮(zhèn)人民政府（尚未簽章確認(rèn)）簽訂《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定一號(hào)院合法宅基地認(rèn)定面積、房屋建筑面積、被安置人員等信息，明確各項(xiàng)拆遷補(bǔ)償款金額，包括宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新價(jià)等。后雙方又簽訂《結(jié)算協(xié)議》，確定安置房屋及補(bǔ)償款項(xiàng)。此外，法院調(diào)取的《匡算單》假定李陽為被搬遷人，預(yù)估其可獲得的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。

房屋使用與建設(shè)情況：雙方均認(rèn)可房屋仍由李陽居住使用，李陽稱購買后對(duì)房屋裝修，并于2003 年加蓋部分廂房和北房，新建房屋無規(guī)劃手續(xù)，但經(jīng)村大隊(duì)同意 。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

合同無效后，拆遷利益應(yīng)如何在雙方間分配？

趙剛的反訴請(qǐng)求能否得到支持？

（二）法律分析

合同無效的責(zé)任與損失賠償：農(nóng)村房屋買賣合同因李陽不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而無效，趙剛賣房多年后又起訴確認(rèn)無效，違反誠實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)主要締約過失責(zé)任；李陽明知自身身份仍購房，也存在過錯(cuò)。合同無效后，趙剛需賠償李陽信賴?yán)鎿p失，損失數(shù)額結(jié)合拆遷政策確定。

拆遷補(bǔ)償款分配依據(jù)：

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)：基于宅基地本身補(bǔ)償，與后續(xù)使用無關(guān)，雙方按過錯(cuò)比例分配，李陽獲70% 。

房屋重置成新價(jià)：因李陽購房并實(shí)際使用，合同無效后無法再合法使用房屋，該費(fèi)用全歸李陽。

搬遷、獎(jiǎng)勵(lì)及周轉(zhuǎn)費(fèi)用：與房屋實(shí)際居住使用和搬離時(shí)間相關(guān)，歸李陽所有。

與宅基地建設(shè)相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)：因李陽對(duì)房屋部分翻建，按過錯(cuò)比例分配。

裝修及附屬物補(bǔ)償款：受李陽使用和翻建影響，歸李陽所有。

放棄房屋安置補(bǔ)助費(fèi)：剔除趙剛家庭成員身份影響部分，按過錯(cuò)比例分配。

安置補(bǔ)助費(fèi)：基于身份關(guān)系補(bǔ)助，李陽無資格主張。

反訴請(qǐng)求的合理性：合同無效后，趙剛賠償損失的同時(shí)，李陽應(yīng)騰退房屋，考慮拆遷實(shí)際情況，應(yīng)先騰房后支付補(bǔ)償款。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

李陽于判決生效之日起十五日內(nèi)向趙剛騰退一號(hào)院房屋及院落；

趙剛向李陽支付宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)款990066 元等多項(xiàng)費(fèi)用，總計(jì) 6564541.4 元，于判決生效之日起三十日內(nèi)履行清；

駁回李陽的其他訴訟請(qǐng)求。

這一判決既遵循法律規(guī)定，又平衡了雙方利益，明確了拆遷補(bǔ)償分配與房屋騰退的責(zé)任。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項(xiàng)

嚴(yán)守政策紅線：農(nóng)村房屋買賣受限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，非本村人購房合同無效風(fēng)險(xiǎn)極高，切勿盲目交易。

明確權(quán)責(zé)條款：若涉及農(nóng)村房屋交易，即便合同可能無效，也應(yīng)詳細(xì)約定后續(xù)拆遷等情況的利益分配，減少糾紛隱患。

（二）糾紛處理建議

避免隨意毀約：賣房人不應(yīng)因拆遷利益等原因隨意主張合同無效，否則可能需承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

尋求專業(yè)調(diào)解：遇到拆遷補(bǔ)償糾紛，優(yōu)先通過專業(yè)法律人士調(diào)解協(xié)商；協(xié)商不成，及時(shí)訴訟，借助法院合理分配權(quán)益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）