不管是拿地榜還是銷售榜，頭部房企的優勢都在擴大

　　文 | 《財經》研究員 辛曉彤

　　編輯 | 余樂

　　7月1日，中指研究院公布了1月-6月房地產企業的銷售表現。整體來看，百強房企銷售金額繼續下降，但拿地金額增幅較大。

　　銷售方面，2025上半年，百強房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。銷售總額超千億元的房企只有四家，較去年同期減少兩家，分別是保利發展（1452億元）、綠城中國（1221億元）、中海地產（1201億元）和華潤置地（1103）億元。

　　拿地方面，百強房企拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%。其中，拿地金額前十的企業均過百億元，占總拿地金額比重的55.3%，相比去年底提高13.9個百分點。前三名分別是保利發展（414億元）、中海地產（393億元）和綠城中國（383億元）。

　　58安居客研究院院長張波表示，2025年上半年，市場正經歷從“增量下行”到“品質提升”的深度調整，各環節相互作用，共同推動行業整體止跌回穩。

　　銷售榜：十強企業席位穩定，銷售額同比下降

　　2025上半年，百強房企銷售額同比依舊呈下降態勢，但降幅較去年同期大幅縮窄，2024年上半年同比下降41.6%。

　　頭部企業份額占比仍在提升。上半年，TOP10企業銷售額占比為48.7%，較2024年提升0.5個百分點。

　?。▓D片來源：中指研究院）

　　其中，保利發展已經是連續三年登上房企銷售半年榜的榜首（2022年榜首為碧桂園），中海地產則連續三年躋身銷售榜前三。不過這兩家企業三年來銷售金額也在逐年下降，帶動前十房企銷售總額均值也在下降，較上年同期降低13.2%。

　　十強企業的席位與上一年相比幾乎沒有變化，只有上年排名第10的龍湖跌出榜單，由中國金茂接替（上年第12）。十強企業中，只有建發房產、越秀地產和中國金茂的銷售額與去年同期相比有所提升。

　　有幾家企業值得注意。綠城中國的排名一直在攀升，從2022年銷售榜13位，到2023年的第7、2024年的第4，上升到2025年的榜眼位置。

　　從財報來看，在多數房企近幾年營收起伏不定的狀態下，綠城中國營收不斷增長。公司通過加快銷售回款、控制土儲規模（2024年新增貨值權益占比提升至79%）及低成本融資（2024年平均融資成本3.7%，行業平均融資成本突破6%）持續優化負債結構，凈負債率從2023年的63.8%下降到2024年的56.6%，財務安全性表現亮眼。

　　此外，綠城中國近年新增土地儲備大多集中在一二線城市?！案吣芗壋鞘?低杠桿”組合逐漸成為綠城的優勢。綠城的精品開發路線也契合當下“好房子”的市場需求。

　　另一個值得注意的是萬科。之前幾年萬科在銷售榜上一直占據前三的位置，今年降至第七位，公司仍面臨系統性風險，正在進行陣痛轉型。

　　此前高負債、高周轉、高杠桿模式曾是房企擴張規模、提升行業排名的“密碼”，萬科便是其中之一。2018年到2021年，萬科每年拿地都超千億元，和碧桂園占據房企拿地榜的頭兩把交椅。自2022年起，萬科開始去庫存進程，拿地金額驟減。2025年上半年，萬科的銷售金額達到686.6億元，拿地金額只有5億元。

　　拿地榜：民營企業占比上升，土拍市場兩極分化愈發明顯

　　百強房企拿地金額同比上漲三成以上，除了核心城市“拿地熱”，還有上一年度低基數所致。

　　2024年上半年百強房企拿地總額3801億元，同比下降35.8%，主要原因為優質地塊釋放程度不高，房企仍然較為謹慎。

　　隨著2024年5月起各地土拍政策頻出，土地市場回暖，核心城市土拍情緒不斷高漲，杭州、上海住宅用地平均溢價率有所提升，北京、杭州、成都等成交樓面價也持續走高。頭部房企積極拿地增強土地儲備，基本聚焦在重點城市的核心優質地塊，“地王”頻現。

　　（圖片來源：中指研究院）

　　十強拿地房企變動較大，其中第7到第10的中國金茂、招商蛇口、保利置業和越秀地產上一年都未進入前十。它們取代了中建壹品（上年第2）、海開控股（上年第6）、中建智地（上年第9）和中國鐵建（上年第10）。

　　保利發展、中海地產、綠城中國位于前三，這三家企業同樣也領跑銷售榜。

　　整體來看，拿地企業仍以央國企為主，百強中73家為央國企，拿地金額占比達60%。前十企業中八家為央國企，非央國企只有綠城中國（混合所有制）和濱江集團（民營企業）。

　　不過民營企業拿地意愿也在增加。2025年1月-6月上榜的民營企業有25家，比上一年同期增加九家。濱江集團依然是民營企業拿地頭部，拿地金額幾乎是上一年的兩倍。

　　值得一提的是，25家民營企業，杭州企業有八家，成都企業有四家，幾乎占據一半。

　　2025年上半年，杭州住宅用地累計出讓金額1160億元，接近2024年全年，領跑全國。其中濱江集團絕大部分拿地都在杭州，拿地金額308億元，位列杭州拿地榜第一，綠城中國以201億元位居第二。

　　相比之下，成都土拍出讓金雖然只有440億元，但同比增幅超過100%，土拍地價最高跨入“4萬+”區間，上年同期均不超過2萬元。

　　杭州土拍火熱源于核心區域地塊不斷釋放，優質地塊競爭激烈。但僅在這一座城市就出現了“外冷內熱”的局面——外圍區域地塊遇冷，不少出現底價成交的情況。成都情況類似，75%的溢價貢獻集中于主城核心地塊。而以上海為代表的一線城市，同樣高溢價與底價成交并存，“溫差”效應明顯。

　　盡管百強房企拿地金額上漲三成，但全國300城的住宅用地成交面積實際在縮減。根據克而瑞數據，2025年上半年300城住宅用地成交面積約2.5億平方米，刷新2010年以來的上半年最低成交紀錄。

　　主要是土拍市場表現明顯分化所致：一二線城市成交建面、成交金額均實現止跌回升，核心城市核心地塊“地王”不斷；三四線則出現量價齊跌，只有少量地塊保持較好的出讓前景。

　　整體而言，2025年上半年，房地產市場處在過渡期，市場在分化中尋找新平衡。張波認為，2025 年下半年房地產市場機遇與挑戰并存，市場將在分化中不斷調整優化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，土地市場核心競爭加劇，在地產政策指引下，市場穩預期，整體繼續在調整中尋找平衡。

轉自：《財經》雜志