首發(fā)｜明見局

作者｜柯柏妮

提起英皇，想必大家都會想到旗下謝霆鋒、容祖兒、古巨基等等香港知名藝人，在大陸可謂是闖出了一片天地。

但最近，其背后的資本巨擘——楊受成旗下的英皇國際，正被166億港元的銀行借貸逾期危機拖入深淵。

英皇方面表示，目前正在和銀行談債務重組，將于未來12個月通過出售物業(yè)給現(xiàn)金流回血。

166億債務壓垮估值體系

消息公布當日，港股市場上演殘酷的“割肉大賽”。

英皇國際股價開盤即暴跌13%，盤中最大跌幅觸及17.6%，最終以11.76%的跌幅收盤，市值一日蒸發(fā)1.5億港元，僅剩11.58億港元。這個數(shù)字甚至抵不上其逾期債務的零頭，意味著市場已將英皇國際的持續(xù)經(jīng)營能力幾乎歸零。

更具傳染性的恐慌迅速蔓延至英皇系其他公司：英皇資本暴跌18.18%，英皇文化產業(yè)跌幅達14.89%，就連相對穩(wěn)健的英皇娛樂酒店也下跌5.26%。機構投資者用腳投票的背后，是對英皇國際資金鏈斷裂風險的集體預判。

截至2025年3月，英皇國際短期債務與現(xiàn)金儲備的比例達到驚人的25:1，6.39億港元的現(xiàn)金面對166億港元的到期債務，如同杯水車薪。流動資產合計為57.38億港元，而負債合計高達204.42億港元，資產負債率超過50%，遠高于行業(yè)安全警戒線。

更致命的是，其投資物業(yè)公允價值虧損高達15.41億港元，這意味著公司不僅無法通過資產增值償債，反而要為貶值資產持續(xù)計提損失。

這種資產負債表的惡性循環(huán)，讓英皇國際陷入 “越賣資產越虧損，越虧損越難償債”的狀態(tài)。

英皇國際的信用評級也因此遭受重創(chuàng)。國際評級機構穆迪將其信用評級從B2下調至Caa1，展望為負面。穆迪在評級報告中指出，英皇國際的財務狀況顯著惡化，流動性風險極高，違約可能性大幅增加。

評級的下調進一步提高了英皇國際的融資成本，使其在資本市場上的融資渠道愈發(fā)狹窄。銀行對其收緊信貸額度，新增貸款利率大幅上升，從原本的5%左右飆升至10%以上，這無疑加重了英皇國際的財務負擔。

戰(zhàn)略誤判，楊受成的地產豪賭為何失靈？

回溯這場危機的根源，不得不提及楊受成近年來的逆勢擴張策略。

在香港寫字樓空置率持續(xù)攀升至15%的行業(yè)寒冬中，英皇國際卻在2023-2024年斥資近50億港元收購非核心物業(yè)。其中，2024年以19億港元購入的中環(huán)公寓項目至今出租率不足40%，租金收入甚至無法覆蓋貸款利息。

從市場數(shù)據(jù)來看，香港寫字樓市場自2020年以來持續(xù)低迷，空置率不斷攀升，租金水平持續(xù)下降。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2020年香港寫字樓空置率為7.6%，到2025年已飆升至15%以上，部分區(qū)域如中環(huán)的空置率甚至高達20%。

與此同時，甲級寫字樓的租金從每平方英尺100港元以上降至60港元左右，跌幅超過40%。在這樣的市場環(huán)境下，英皇國際大規(guī)模收購寫字樓物業(yè)，無疑是將自己置于巨大的風險之中。

英皇國際的投資決策不僅未能順應市場趨勢，還缺乏對項目盈利能力的深入分析。以屯門Lane Up商廈為例，該項目收購價格高昂，但周邊配套設施不完善，交通便利性不足，導致其出租難度極大。截至目前，該商廈的出租率仍不足50%，大量空置的辦公空間成為公司沉重的負擔。

與激進擴張形成鮮明對比的，是英皇國際羸弱的“造血”能力。盡管物業(yè)銷售板塊因屯門澄天項目實現(xiàn)352%的增長，但這種短期業(yè)績爆發(fā)無法掩蓋核心業(yè)務的衰退。

連續(xù)六年的持續(xù)虧損，本質上是公司過度依賴資本增值而非運營收益的商業(yè)模式危機。當房地產市場進入下行周期，英皇國際既缺乏穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，又難以通過資產出售回籠資金，其“高杠桿 - 重資產”的運營模式徹底失效。

英皇國際在其他業(yè)務領域的拓展也并不成功，未能形成有效的業(yè)績增長點。其在酒店業(yè)務方面的投資，由于缺乏專業(yè)的管理團隊和市場競爭力，一直處于虧損狀態(tài)。

在地產“輪回”中尋找救贖

現(xiàn)年82歲的楊受成，似乎正在經(jīng)歷商業(yè)生涯的又一次輪回。

1983年港元危機中，他因過度投資地產導致公司被匯豐銀行清盤，人生從巔峰墜入谷底；42年后的今天，相似的劇本再度上演。

這種宿命般的輪回折射出楊受成難以割舍的“地產情結”。即便經(jīng)歷破產，他仍在1990年成立英皇國際，將地產作為核心業(yè)務。他甚至將這種理念灌輸給旗下藝人，多次公開建議謝霆鋒、容祖兒等明星“買樓保值”。

在房地產行業(yè)，楊受成還在北京市長安街、上海市豫園商圈等地購下地盤并進行開發(fā)。但這些項目并非都一帆風順，上海豫園商圈的項目由于法律法規(guī)不健全以及楊受成缺乏對內地開發(fā)房地產的經(jīng)驗，該項目被擱淺了近十年。直至2004年，該項目才被重新啟動，但又由于第三方公司拒絕支付拖欠的工程款及其他應付款項而再次擱淺。

資產拋售方面，維港峰基座商鋪從2.4億港元降價至9288萬港元甩賣，虧損幅度超過60%；資本運作層面，“2供1”供股方案雖然募集4.55億港元，卻犧牲了對英皇娛樂酒店71.63%的控制權。

近期，英皇國際試圖通過出售非核心投資物業(yè)來緩解資金壓力。2024年7月，英皇國際宣布以11.55億港元向楊受成旗下信托出售香港投資物業(yè)組合。

該交易的代價約為11.547億港元，具體計算公式為A + B - C，其中A為物業(yè)公允市場估值總額11.428億港元，B為目標集團有形資產賬面價值約0.247億港元，C為目標集團所有負債金額約0.128億港元。

盡管這筆交易能帶來一定的資金流入，但面對166億港元的巨額債務還是有很大的缺口。

外部融資環(huán)境也對英皇國際極為不利。隨著全球金融市場的波動加劇，銀行等金融機構對房地產企業(yè)的信貸審批更加嚴格。英皇國際由于財務狀況惡化，信用評級下降，很難從銀行獲得足夠的貸款支持。即使能夠獲得貸款，利率也會大幅提高，進一步增加了公司的財務成本。

當高杠桿擴張模式難以為繼，當傳統(tǒng)地產依賴癥成為致命傷，楊受成能否打破商業(yè)“輪回”，實現(xiàn)英皇帝國的涅槃重生呢？

（內容來源于網(wǎng)絡公開信息，請謹慎辨別）