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昆明西山區(qū)南悅城小區(qū)的楊先生至今想不通——明明購(gòu)房時(shí)簽的物業(yè)合同白紙黑字寫(xiě)著“3元/平方米”，怎么物業(yè)公司一換，自己家門(mén)上就貼了張漲價(jià)通知單：4元/平方米？更讓他憋屈的是，當(dāng)自己拒交“不合理漲價(jià)費(fèi)”時(shí)，竟成了物業(yè)口中的“少數(shù)異議者”，法院最終還判他敗訴！

這不是楊先生一個(gè)人的戰(zhàn)爭(zhēng)。

2021年，當(dāng)業(yè)主們滿心歡喜收房時(shí)，前期物業(yè)京盛公司突然一紙通知：為安裝門(mén)禁系統(tǒng)，物業(yè)費(fèi)漲到4元/平方米。沒(méi)有溝通、沒(méi)有投票，單方面宣告生效。這記“悶棍”瞬間點(diǎn)燃了業(yè)主的怒火，拒交物業(yè)費(fèi)成為普遍選擇。

2022年，風(fēng)云再起。悅?cè)谖飿I(yè)通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓接盤(pán)小區(qū)，同樣以通知形式宣告：繼續(xù)按4元收費(fèi)！理由令人錯(cuò)愕——“已有大量業(yè)主簽了新合同”。可維權(quán)小組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂“大量”不過(guò)約40%業(yè)主簽了兩年期合同。更諷刺的是，到了2025年，這些合同中85%已過(guò)期作廢，物業(yè)卻依然強(qiáng)行按4元收費(fèi)！

80歲的李老先生就是“倔強(qiáng)”的拒交者之一。今年6月，一張法院傳票送到了他手上，開(kāi)庭日期僅剩十幾天。老人一咬牙沖進(jìn)書(shū)店，抱回《民法典》等法律書(shū)籍晝夜苦讀。他指著法條據(jù)理力爭(zhēng)：“物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)委托也不能全盤(pán)甩手，憑啥漲價(jià)？”然而，當(dāng)老人顫巍巍地站上被告席時(shí)，法槌落下，他依然輸了。

業(yè)主們的憤怒絕非無(wú)理取鬧。記者實(shí)地探訪時(shí)，觸目驚心：

6、7、8棟地下空間竟被私自隔斷，堆滿餐飲物料，異味撲鼻；

消防滅火器早已過(guò)期失效，形同虛設(shè)；

安保形同虛設(shè)，外人可隨意進(jìn)出樓棟；

通風(fēng)窗被違規(guī)封閉，物業(yè)卻稱“無(wú)執(zhí)法權(quán)”...

面對(duì)指責(zé)，悅?cè)谖飿I(yè)的回應(yīng)滴水不漏：門(mén)禁是物業(yè)自費(fèi)建設(shè)，已加裝93個(gè)攝像頭；垃圾每日兩清，異味來(lái)自“餐飲泔水和不文明行為”；消防問(wèn)題已發(fā)整改通知上報(bào)，并拿出2025年維保報(bào)告。至于漲價(jià)關(guān)鍵——“超80%業(yè)主已簽合同并按4元繳費(fèi)！”

這80%的數(shù)據(jù)從何而來(lái)？法院判決書(shū)揭開(kāi)了謎底。

西山法院一審、昆明中院二審均認(rèn)定：業(yè)主實(shí)際繳費(fèi)行為本身，就視為對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的“表決同意”！

判決書(shū)清晰指出，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)屬于《民法典》第278條規(guī)定的“重大事項(xiàng)”，本應(yīng)經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主參與表決，且“雙過(guò)半”同意。業(yè)主維權(quán)小組辛苦收集的130個(gè)反對(duì)簽名，遠(yuǎn)未達(dá)到法定比例。

而悅?cè)谖飿I(yè)提交的交費(fèi)記錄顯示，6、7、8棟超半數(shù)業(yè)主已按4元標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。法院據(jù)此認(rèn)定：“業(yè)主以實(shí)際行為與悅?cè)谖飿I(yè)達(dá)成了合意”。即使物業(yè)從未組織正式表決，交錢(qián)的動(dòng)作本身，被法律賦予了“投票贊成票”的效力！

這場(chǎng)敗訴給所有業(yè)主敲響了沉重的警鐘：

1. 沉默可能等于贊成。當(dāng)物業(yè)單方面提價(jià)或變更服務(wù)時(shí)，僅僅口頭抱怨或私下拒交遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。必須積極、公開(kāi)、集體地表達(dá)異議，并確保參與人數(shù)達(dá)到法定門(mén)檻。李老先生們的130個(gè)簽名若無(wú)法形成法定比例的力量，在法律面前就是無(wú)聲的嘆息。

2. 業(yè)委會(huì)是核心堡壘。南悅城業(yè)主們維權(quán)中屢次要求成立業(yè)委會(huì)，絕非偶然。一個(gè)合法成立、代表業(yè)主共同意志的業(yè)委會(huì)，是監(jiān)督物業(yè)、組織集體決策、進(jìn)行平等談判的法定主體。*一盤(pán)散沙的業(yè)主面對(duì)組織化的物業(yè)公司，天然處于弱勢(shì)。成立業(yè)委會(huì)刻不容緩。

3. 保留證據(jù)是生命線。法院最終采信物業(yè)的關(guān)鍵，是其系統(tǒng)保存的“交費(fèi)憑證和截圖”。業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí)，同樣需要完整、清晰、有時(shí)間線的證據(jù)鏈。發(fā)現(xiàn)消防隱患？立刻拍照錄像并明確記錄時(shí)間地點(diǎn)。公共區(qū)域被占用？留存影像并書(shū)面要求物業(yè)處理。證據(jù)意識(shí)是維權(quán)基石。

南悅城的硝煙尚未散去。當(dāng)物業(yè)費(fèi)賬單悄然改變，當(dāng)公共區(qū)域隱患重重，法律的天平在程序正義與事實(shí)認(rèn)定間反復(fù)權(quán)衡。這起案件撕開(kāi)了一個(gè)殘酷真相：你的錢(qián)包，可能正代替你投下關(guān)鍵一票。

下一次，當(dāng)物業(yè)的漲價(jià)通知單塞進(jìn)門(mén)縫，你是選擇默默繳費(fèi)，還是拿起手機(jī)召集鄰居？這場(chǎng)發(fā)生在昆明小區(qū)的物業(yè)費(fèi)博弈，結(jié)局早已超越了數(shù)字本身——它拷問(wèn)著每一個(gè)社區(qū)，如何在法治框架下，找回業(yè)主應(yīng)有的尊嚴(yán)與話語(yǔ)權(quán)。

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