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廣東小產(chǎn)權(quán)房“一刀切”禁登記:歷史遺留困局的破與立

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一紙禁令背后的二十年痼疾




2025年7月,廣東省自然資源廳發(fā)布《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的通知》,其中“小產(chǎn)權(quán)房一律不得登記”的表述引發(fā)軒然大波。這項(xiàng)看似嚴(yán)苛的政策,實(shí)則直指困擾中國城鎮(zhèn)化二十余年的頑疾:深圳小產(chǎn)權(quán)房占比高達(dá)60%,東莞、佛山等城市超40%,全省存量超過2億平方米;
- 司法認(rèn)定模糊:2010年佛山小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被判無效案引爆產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議,法院認(rèn)定“違法建筑不受保護(hù)”,但住戶權(quán)益長期懸置;
- 權(quán)屬黑洞:在廣州楊箕村、深圳白石洲等舊改項(xiàng)目中,小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償糾紛占總矛盾量的76%。
“禁止登記”新規(guī)的核心突破
此次新政并非簡(jiǎn)單封堵,而是構(gòu)建“登記隔離+分類疏導(dǎo)”的系統(tǒng)性方案:
政策層級(jí) 具體措施 突破意義
法律定性 明確小產(chǎn)權(quán)房“不具物權(quán)效力” 終結(jié)“以租代售”等灰色操作空間
處置路徑 嚴(yán)控新增,存量分類納入“歷史遺留問題臺(tái)賬” 首次建立省級(jí)統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫
權(quán)責(zé)機(jī)制 街道辦牽頭認(rèn)定,避免“九龍治水” 破解基層推諉痼疾
民生兜底 符合條件住戶可申請(qǐng)“租賃登記憑證” 保障基礎(chǔ)居住權(quán)(如入學(xué)、落戶)
三重困局中的現(xiàn)實(shí)博弈
土地財(cái)政與農(nóng)民權(quán)益的撕裂
廣州黃埔區(qū)舊改案例顯示:
- 村集體土地征收價(jià)僅1800元/㎡,轉(zhuǎn)手掛牌價(jià)1.2萬元/㎡;
- 小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主獲賠不足商品房業(yè)主1/3,卻占舊改居民總數(shù)52%。新政“禁登記”導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值歸零,可能激化補(bǔ)償矛盾。
法理與民生的兩難抉擇
在東莞長安鎮(zhèn),4.2萬戶小產(chǎn)權(quán)房居民面臨抉擇:
- 若按“違建”強(qiáng)拆,全鎮(zhèn)將減少21%住房供應(yīng);
- 若默許存續(xù),違背《土地管理法》“集體土地不得入市”原則。新政以“租賃憑證”折中,但無法解決產(chǎn)權(quán)核心矛盾。
城市更新的成本死結(jié)
深圳龍華區(qū)測(cè)算顯示:
- 拆除100萬㎡小產(chǎn)權(quán)房需補(bǔ)償款83億元,但土地出讓金僅50億元;
- 財(cái)政缺口倒逼開發(fā)商提高容積率,衍生“握手樓”惡性循環(huán)。新政未提供補(bǔ)償資金來源。
突圍之路:廣東試點(diǎn)的破局樣本
1. 深圳“統(tǒng)租統(tǒng)管”模式(2023年試點(diǎn))
- 國企接管沙井街道12萬㎡小產(chǎn)權(quán)房,支付業(yè)主保底租金(市場(chǎng)價(jià)60%);
- 改造后作為保障房出租,租金差額用于覆蓋改造成本。成效:租金下降32%,化解46%存量房糾紛。
2. 佛山“地票交易”實(shí)驗(yàn)
- 小產(chǎn)權(quán)房拆除后,土地指標(biāo)轉(zhuǎn)化為“地票”入市交易;
- 業(yè)主憑票獲收益30%-50%(最高50萬/戶)。局限:依賴商業(yè)用地需求,2024年僅成交127畝。
3. 廣州南沙“產(chǎn)權(quán)置換”方案
- 以5:1比例置換保障房產(chǎn)權(quán)(100㎡小產(chǎn)權(quán)→20㎡商品房產(chǎn)權(quán));
- 剩余面積以“共有產(chǎn)權(quán)”模式保留。阻力:僅23%業(yè)主接受,多數(shù)要求1:1置換。
深水區(qū)改革:小產(chǎn)權(quán)困局折射的土地制度變革
小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)是城鄉(xiāng)二元土地制度的衍生品:
- 集體建設(shè)用地年流轉(zhuǎn)量不足國有土地1/10,但承載全國38% 城鎮(zhèn)人口;
- 廣東新政的“禁登記”,實(shí)為倒逼集體土地入市改革提速——2025年佛山南海區(qū)已試行“同權(quán)同價(jià)入市”,小產(chǎn)權(quán)房可補(bǔ)繳地價(jià)轉(zhuǎn)正。
結(jié)語:從“一律禁止”到“破立并舉”
廣東的“一刀切”禁令絕非終點(diǎn)。當(dāng)法理紅線撞上2億平方米的既成事實(shí),政策必須在法律剛性與民生彈性間尋找平衡。
- 短期陣痛:數(shù)百萬住戶資產(chǎn)縮水,舊改成本再增壓;
- 長期棋局:剝離小產(chǎn)權(quán)房“偽產(chǎn)權(quán)”屬性,為集體土地入市改革清障。
關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于:能否借此次登記禁令,建立“有償退出+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換”的全國性機(jī)制?當(dāng)城中村的“歷史之病”遇見土地改革的“制度之藥”,這場(chǎng)觸及萬億級(jí)利益的深層變革,才真正開始。

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