一紙禁令背后的二十年痼疾

2025年7月，廣東省自然資源廳發布《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的通知》，其中“小產權房一律不得登記”的表述引發軒然大波。這項看似嚴苛的政策，實則直指困擾中國城鎮化二十余年的頑疾：深圳小產權房占比高達60%，東莞、佛山等城市超40%，全省存量超過2億平方米；
- 司法認定模糊：2010年佛山小產權房買賣合同被判無效案引爆產權爭議，法院認定“違法建筑不受保護”，但住戶權益長期懸置；
- 權屬黑洞：在廣州楊箕村、深圳白石洲等舊改項目中，小產權房拆遷補償糾紛占總矛盾量的76%。
“禁止登記”新規的核心突破
此次新政并非簡單封堵，而是構建“登記隔離+分類疏導”的系統性方案：
政策層級 具體措施 突破意義
法律定性 明確小產權房“不具物權效力” 終結“以租代售”等灰色操作空間
處置路徑 嚴控新增，存量分類納入“歷史遺留問題臺賬” 首次建立省級統一數據庫
權責機制 街道辦牽頭認定，避免“九龍治水” 破解基層推諉痼疾
民生兜底 符合條件住戶可申請“租賃登記憑證” 保障基礎居住權（如入學、落戶）
三重困局中的現實博弈
土地財政與農民權益的撕裂
廣州黃埔區舊改案例顯示：
- 村集體土地征收價僅1800元/㎡，轉手掛牌價1.2萬元/㎡；
- 小產權房業主獲賠不足商品房業主1/3，卻占舊改居民總數52%。新政“禁登記”導致資產價值歸零，可能激化補償矛盾。
法理與民生的兩難抉擇
在東莞長安鎮，4.2萬戶小產權房居民面臨抉擇：
- 若按“違建”強拆，全鎮將減少21%住房供應；
- 若默許存續，違背《土地管理法》“集體土地不得入市”原則。新政以“租賃憑證”折中，但無法解決產權核心矛盾。
城市更新的成本死結
深圳龍華區測算顯示：
- 拆除100萬㎡小產權房需補償款83億元，但土地出讓金僅50億元；
- 財政缺口倒逼開發商提高容積率，衍生“握手樓”惡性循環。新政未提供補償資金來源。
突圍之路：廣東試點的破局樣本
1. 深圳“統租統管”模式（2023年試點）
- 國企接管沙井街道12萬㎡小產權房，支付業主保底租金（市場價60%）；
- 改造后作為保障房出租，租金差額用于覆蓋改造成本。成效：租金下降32%，化解46%存量房糾紛。
2. 佛山“地票交易”實驗
- 小產權房拆除后，土地指標轉化為“地票”入市交易；
- 業主憑票獲收益30%-50%（最高50萬/戶）。局限：依賴商業用地需求，2024年僅成交127畝。
3. 廣州南沙“產權置換”方案
- 以5：1比例置換保障房產權（100㎡小產權→20㎡商品房產權）；
- 剩余面積以“共有產權”模式保留。阻力：僅23%業主接受，多數要求1：1置換。
深水區改革：小產權困局折射的土地制度變革
小產權房本質是城鄉二元土地制度的衍生品：
- 集體建設用地年流轉量不足國有土地1/10，但承載全國38% 城鎮人口；
- 廣東新政的“禁登記”，實為倒逼集體土地入市改革提速——2025年佛山南海區已試行“同權同價入市”，小產權房可補繳地價轉正。
結語：從“一律禁止”到“破立并舉”
廣東的“一刀切”禁令絕非終點。當法理紅線撞上2億平方米的既成事實，政策必須在法律剛性與民生彈性間尋找平衡。
- 短期陣痛：數百萬住戶資產縮水，舊改成本再增壓；
- 長期棋局：剝離小產權房“偽產權”屬性，為集體土地入市改革清障。
關鍵轉折點在于：能否借此次登記禁令，建立“有償退出+產權轉換”的全國性機制？當城中村的“歷史之病”遇見土地改革的“制度之藥”，這場觸及萬億級利益的深層變革，才真正開始。