包干制、酬金制、自管，是上海住宅物業管理的三種模式，各有利弊。由于業主委員會的非職業特點，上海大多數住宅小區采取包干制。但是包干制存在的結構性缺陷之一，是小區物業治理依賴于物業公司的能動性，特別是駐場管理處的“能力”，而這往往造成需求端與供給端的脫節、被動、不足，逐漸積累供需兩端互不理解、互不支持、互相拆臺的矛盾。如何把握包干制下乙方（物業方）、甲方（業主方）的關系，是擺在“三駕馬車”面前的一道必答題。

在黃浦區豫園街道城建中心、社會工作辦公室的指導下，在太陽都市居民區黨總支的支持下，太陽都市花園（后期）的“三駕馬車”為了破解這一矛盾，積極發揮居委會的引領作用，業委會和業主的主體作用，物業公司的配合作用，在包干制下主動開展自管機制的探索與實踐，取得了較好的成效。

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公共收益短缺，怎么辦？

太都后期小區建成已20多年，地上面積只有四萬多平方米，是市中心典型的小型老商品房小區，這類小區的共性之一是公共收益短缺。

如何讓小區實現開源節流、細水長流？新一屆業委會開動腦筋，在新物業配合下不斷深挖潛力，通過黨建引領，爭取多方援助。

一方面，爭取更多的“借力”，小區商鋪的小區綠化項目、河南南路門口小廣場翻新、圍墻300米鑄鐵圍欄全面維修、巨型爬藤鐵架23根銹斷鐵柱維修、消防整改、水路鋪設、“太陽鳥小屋”幼兒游戲角……這些項目的實施，都得到了政府、社會各界、小區商鋪的出力。

另一方面，在黨建引領下，小區逐步形成了居委會、業委會、熱心業主、物業工作人員“四個跨前一步”的多功能自管隊伍。

滲水是老小區的“老大難問題”，也是維修資金的“無底洞”之一，小區住宅樓五個門廳是金屬框架+木材框架+干掛石材的空腔結構，滲水存在隱蔽性、反復性，歷史上幾次維修后仍出現滲水。為減少滲水對維修資金的占用，業委會與物業工作人員勇挑重擔、自主開展維修。經物業工作人員與業委會成員的合力，五個門廳頂部的“漏水”問題在2024年終得到解決。

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包干制下，“等靠要”行不行？

在包干制下，物業公司理論上應當依據合同承擔全面的服務，但是，如果把什么事情都扔給物業，指望物業克服自身的局限，全方位主動改變小區面貌，那也不切實際。

究竟是“等靠要”，還是“搶逼圍”？

太都后期的熱心業主們通過自身的主動性、能動性，帶動物業工作人員的能動性、創造性，一舉改變包干制下業主方被動維修、被動改造的局面，形成了主動開展“微更新”和“小活動”的小環境、小氣候。

比如，月季花墻計劃：熱心業主主動提出在方浜中路、松雪街、北石皮弄沿墻種植藤本月季，計劃用五年時間形成老城廂第一條墻內墻外均可觀賞的花墻，得到街道和居委會及周邊單位的大力支持。一批熱心業主和兒童參加種花和澆水活動，喜歡園藝的業主主動認領部分路段的月季養護，物業保安和維修師傅協助開挖溝槽、清理建筑垃圾、插排石板、鋪設兩條各80米的灌溉水路、設置10個灌溉點。

又如，“方浜演義”文化活動，一批熱心業主對方浜中路一帶歷史文化進行梳理和總結，一批熱心兒童與家長為“方浜演義”文化展板配音，制作“傾聽豫園聲音”二維碼，小區內土生土長的上海人居民用上海話講述弄堂生活。小區一對法國籍父女還擔任了法語配音。

作為一個建成20多年的住宅小區，建筑物和設施的老化等各種情況不可避免出現，同時小區公共收益較少，難以進行大規模的翻新。在“老化”與“缺錢”的疊加擠壓下，太都后期小區將繼續探索自管機制，以“微更新”+“小活動”“兩條腿走路”，細水長流，行而不輟，積極實踐“老商品房小區如何優雅地老去”的自管之路。

來源：黃浦房管

上觀號作者：房可圓