小區(qū)廣告費(fèi)、停車費(fèi)等公共收益

終于要有明確歸屬了

近日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、省公安廳、省市場監(jiān)管局、中國人民銀行江西省分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范全省住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，將從10月1日起全面規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理。

哪些是公共收益？

《意見》所稱公共收益，是指利用住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)依法開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動(dòng)，所產(chǎn)生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等成本費(fèi)用后獲得的收益。

其來源一般包括以下內(nèi)容：

（一）依法利用住宅小區(qū)全體業(yè)主共有的房屋進(jìn)行租賃或者經(jīng)營產(chǎn)生的收入；

（二）利用業(yè)主共有道路、公共場地停放車輛產(chǎn)生的收入；

（三）利用業(yè)主共有場地、燈箱、單元門、外墻等設(shè)置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設(shè)置室內(nèi)廣告產(chǎn)生的收入；

（四）利用小區(qū)公共場地開展商業(yè)活動(dòng)及投放快遞柜、凈水機(jī)、自動(dòng)售賣機(jī)等設(shè)施產(chǎn)生的收入；

（五）對通信運(yùn)營商設(shè)立的通信設(shè)施設(shè)備等所收取的占用場地費(fèi)用；

（六）處置經(jīng)業(yè)主大會同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值等產(chǎn)生的收入；

（七）相關(guān)單位支付的歸全體業(yè)主共有的違約金、賠償金等；

（八）公共收益利息收入；

（九）其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

公共收益歸屬誰？

《意見》明確，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

公共收益分配事項(xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）中就物業(yè)服務(wù)人提取合理成本的扣除標(biāo)準(zhǔn)、扣除方式等作出約定。

公共收益如何管理？

《意見》還對公共收益經(jīng)營管理、公共收益賬目管理、公共收益用途、公共收益使用程序、公共收益公示管理、公共收益移交等條款均作出明確具體剛性規(guī)定。

例如，《意見》明確，公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會公共收益賬戶。

公共收益可用于哪些情形？

《意見》還確定，公共收益一般可以用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；電梯、照明、消防、監(jiān)控、水泵、防雷裝置、電動(dòng)自行車充電設(shè)施、綠地、道路、屋頂、外墻等共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用；業(yè)主大會籌備及業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會日常工作經(jīng)費(fèi)；電動(dòng)自行車充電設(shè)施、智能安防設(shè)施、文體設(shè)施等業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備增設(shè)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主大會決定抵扣應(yīng)當(dāng)由業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用等9種情形。

哪些費(fèi)用不得從公共收益中列支？

1.依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

2.依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

3.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

4.根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

5.業(yè)主大會決定不得列支的其他情形。

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