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“每天運營加房租成本160元，RevPAR能做到接近250元，26間房的小酒店兩年多就能回本。”

前段時間去廣西考察市場，跟南寧本地一位投資人L總聊起酒店投資前景。

相較于前幾年投資的幾家初始投資成本較高的大體量酒店，現在手里經營最穩健、人效比最高的居然是只有三十多間的小體量酒店。

隨著城市存量酒店物業的增加，許多小體量、閑置的酒店物業逐漸被重新審視。

相比于大而全的酒店項目，越來越多的酒店投資人，將目光聚焦于輕量化、低投入、高靈活、快迭代的小體量酒店項目。

存量時代遇到市場疲軟，越來越多投資人趨向于花小錢辦大事，力求在有限的預算內實現效益的最大化，那么既省錢又低風險的小體量酒店便成為了首選。

小體量酒店

開始悄悄“升咖”

L總是個經驗豐富的老酒店人，在廣西已經投資了十幾家酒店。

他表示，最近這幾年自己手里多家大房量酒店的獲客難度越來越大，經營數據不盡如人意。

隨著酒店行業加速洗牌，小房量酒店因投資成本小、背負的入住壓力低、抗風險能力強，投資優勢逐漸凸顯。

他敏銳地察覺到，在南寧土地稀缺、品牌密布的核心地段，布點機會確實不多，但絕非沒有。

當前大部分連鎖酒店品牌，基于連鎖模型擴張，其選址模型基本套用以下三板斧：

物業面積須超3000㎡；

房間數須達80間以上；

需配備早餐區、會議室等配套空間。

這三條“金科玉律”使得大量位于城市核心區域的小體量物業被排除在外，而真正聚集流動人口、消費力的“核心區塊”中，正是這種零碎小體量物業的集中帶。

不少酒店品牌自身由于標準化運營需求，很難在現有機制下靈活適配這些“小體量”。

而對L總而言，這正是可乘之機。

當下，許多投資人仍迷信“大=值錢”：大物業、多客房、覆蓋客群廣泛。

但實際運營中，以下問題頻出：

運營人員冗雜，管理成本高；

資產回收周期長，抗風險能力差；

同質化嚴重，品牌認知難以建立。

一家低租金、定位清晰、復購強的小體量連鎖酒店，反而有可能實現更快的投資回報和更強的用戶粘性。

L總坦言，近兩年連鎖品牌酒店的加盟門檻都比較高，對物業面積、房量都有嚴格要求，80多間房以上才能做連鎖，小房量酒店過去只能自己開成單體。

這類酒店更需要通過品牌化梳理，重新定位，根據城市等級和項目商圈，確認方向。

對小城市、小體量、低消費地區，不應盲目追求高大上，而需要客觀的評判，不做最貴的，只做最合適的。

L總投資的這家海友5.0，一共35間客房，單房造價在5萬元左右，平均入住率超過95%，高出租率帶動RevPAR穩定增長，RevPAR最高達到四百多元。

海友酒店 / 圖源：攜程網

同樣不到50間客房的經濟型酒店，海友加入門檻更低，投資更小，壓力更輕，所承擔的租金和人工壓力要小一些，當下也不見得比中檔酒店投資回報率低。

其實，不只在經濟型酒店，近幾年國內高端酒店也掀起了一股“袖珍”風潮，專注打造“小而美”。

比如只有19間客房的“國內酒店界老網紅”既下山·梅里、杭州最貴酒店秋水山莊、“北京度假酒店天花板”的悉曇以及深圳南頭古城有熊酒店，這其中房間數最多的酒店也沒超過40間客房。

遍地開花的

“小酒店”

當越來越多的大體量高星酒店破產流拍無人問津，中小酒店卻還在遍地開花。

據澎潤數據顯示，2025年1月，新增中端酒店以72家（占比48.3%）和超中端45家（30.2%）主導市場，而高端精選和高端酒店合計占比不足22%。

不少大體量五星級酒店深陷規模陷阱，遭遇盈利困境。

連續多年被評為中國飯店集團60強，被譽為“山東酒店業標桿”的藍海酒店連續多年虧損最終破產重整，負債35.29億元，資產負債率高達107.99%。

高星級酒店資產流拍現象同樣嚴峻。

2025年1月，全國共有56家酒店拍賣，其中拍賣價格億元以上的14家酒店無一成交。

投資者對重資產、高負債的大型酒店項目興趣驟減，投資回報周期成為核心考量，傳統五星級酒店動輒5-6年的回報周期已無法滿足當下投資者的需求。

面對傳統大體量五星級酒店的困境，一批“小而美”酒店試圖用極致效率和穩定回報來吸引投資人。

行業內最早專注于小體量酒店的是錦江和住友，前者的百時快捷酒店和后者的布丁酒店都曾在小體量連鎖酒店市場里形成一定的規模。

除了前面提到過的海友，東呈在2021年就推出了城市便捷酒店的小房量計劃，隨后推出小房量版的城市便捷3.0優化版。

首旅如家在2015年創新性地推出了云品牌酒店，為中小單體酒店提供專業賦能和支持。

格林集團和尚美數智都是靠經濟型酒店起家，其中格林集團的貝殼酒店就是劍指小體量酒店的下沉市場，而尚美數智旗下的尚客優酒店本身就是“小鎮之王”。

藝龍酒店科技旗下的R Royalss Hotel、朵蘭達都是針對小體量酒店主打Z世代年輕客群喜愛的“小而美”潮流設計。

值得注意的是，這個賽道里也有區域中小酒管的身影。

湖南慧友酒管旗下的慧友美宿就創新“大總部、小門店”的運營模式，更是針對小體量酒店提出了四個“8”產品模型，即投資一家酒店，一間客房只要花費8萬元，建設80間房，每天每間房運營成本80元，80天施工周期。

慧友美宿 / 圖源：慧友酒店集團

主打意式莫蘭迪色調和輕奢生活方式的喬治·莫蘭迪，已在山東、江蘇等地開出十余家“小而精”門店，成為區域中高端酒店市場一匹黑馬。

深耕廣州市場十年、長期堅持“小而精”直營模式的逸米，2023年就與藝龍酒店科技藝程酒管達成戰略合作，共同成立了程驛酒管，聚焦城市核心一二線商圈中小體量物業的存量改造。

在一個日益成熟多元的酒店市場，大有大的天下，小有小的春天。

深耕本地市場、打造獨特調性是這些區域小體量酒店品牌的共同選擇。

小酒店的

“大機會”

2024年大眾點評“必住榜”數據顯示，中小酒店集團、單體酒店等“小酒店”占比超五成。

這些數據說明，小體量酒店在整個酒店市場中仍有一定份額。

即使“小酒店”上榜大眾點評“必住榜”占五成以上，但相較于頭部酒店品牌，知名度與影響力較弱。

如何獲得更大發展機會，是“小酒店”當下值得思考的問題。

在夾縫中生存的小體量酒店，在資源配置、成本控制和品牌推廣等方面的挑戰則更為嚴峻。

“目前市場不缺大體量豪華酒店，缺的是有特色的酒店。”L總一針見血地指出問題所在。

的確，在酒店井噴式發展的當下，消費者已對千店一面的酒店產生審美疲勞，差異化、特色化、創新化的體驗經濟已逐漸成為當下酒店發展的主流趨勢。

規模縮減帶來的不僅是運營靈活度，更意味著必須通過獨特性與創新構建生存護城河。

在L總眼中，酒店行業一直是“像者死，是者生”，大體量連鎖酒店已經把標準服務卷到極致了，小體量酒店再去試圖復制巨頭的標準化路徑，90%會在3年內淘汰。

體驗經濟的關鍵，是“聚焦細分、死磕獨特”。

在連鎖品牌拼規模、拼資源的當下，小體量酒店做體驗經濟，船小好調頭，更容易把體驗做深、做細。

不用貪大求全，找到一類客群（比如年輕人）、吃透一種資源（比如非遺文化、自然景觀），把體驗打磨到“客人愿意專門為它而來”，或能在紅海市場撕開一條生路。

就像松贊山居系列的酒店都是“小而美”，但該有的都有。餐廳、酒吧、SPA、健身房、多功能廳、無邊泳池……客人可以盡情享受酒店內的度假體驗。

松贊山居 / 圖源：外灘設計酒店

L總強調，小體量酒店的核心競爭力就是極致效率和調整的靈活性。

小房量的商業模式下，極簡的場景為品牌、產品和服務快速迭代提供了天然土壤，運營方和品牌方都可以根據市場需求和消費者反饋，靈活調整經營策略和店鋪形象，實現場景的常換常新。

與大而全酒店相比，小體量酒店的核心優勢在于位置與價格，讓投資者每分錢都花在刀刃上。

小房量酒店的核心競爭力，是用精準取代規模，用敏捷取代沉重。

統籌 | 勞殿 編輯 | 阿旭

文中部分圖片來源于網絡。

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