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中國(guó)樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn):上海豪宅“拆建風(fēng)波”背后的行業(yè)重構(gòu)

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當(dāng)豪宅比拼從地段轉(zhuǎn)向設(shè)計(jì):上海樓市新戰(zhàn)場(chǎng)

12%利潤(rùn)率時(shí)代:上海開發(fā)商如何破局品質(zhì)困局

玻璃幕墻成過(guò)去式,上海豪宅設(shè)計(jì)迎來(lái)文化覺醒

政府嚴(yán)控品質(zhì)紅線,上海開發(fā)商必修城市記憶課

——百萬(wàn)豪宅遭緊急叫停,樓市冰火兩重天——




2024年5月,上海徐匯濱江一幅宅地突然暫停開發(fā),與周邊項(xiàng)目“今日售罄”的紅幅形成刺眼對(duì)比。這種戲劇性場(chǎng)面,揭示了當(dāng)前上海樓市最隱秘的博弈:政府正親手撕掉開發(fā)商的“躺賺通行證”。

據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局公開信息顯示,2024年至今累計(jì)有7宗核心地塊被要求重啟方案設(shè)計(jì),其中徐匯濱江西岸金融城H地塊被退回三次,原因直指“產(chǎn)品思維停留在十年前”。一名參與該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的建筑師透露,原本規(guī)劃的玻璃幕墻豪宅被要求推翻重做,規(guī)劃部門給出近乎嚴(yán)苛的反饋:“外立面抄襲深圳灣一號(hào)痕跡太重,黃浦江邊不需要復(fù)制品。”



——數(shù)據(jù)證偽虛幻繁榮——
看似火爆的成交數(shù)據(jù)背后,上海正面臨品質(zhì)信用危機(jī)。克而瑞《2024年中國(guó)高端住宅白皮書》披露,上海15萬(wàn)元/㎡以上豪宅交付維權(quán)率高達(dá)43%,遠(yuǎn)超北京(28%)和深圳(31%)。透明房產(chǎn)網(wǎng)跟蹤統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),浦東前灘某項(xiàng)目因鋁板厚度縮水遭業(yè)主抵制,開發(fā)商竟以“合同未標(biāo)注毫米數(shù)”詭辯。這種荒誕場(chǎng)景倒逼監(jiān)管出手——靜安區(qū)新版土地出讓合同新增“外立面材質(zhì)20年保修條款”。

比起維權(quán)事件,更刺痛管理層的是一組對(duì)比數(shù)據(jù):戴德梁行調(diào)研顯示,74%跨國(guó)企業(yè)高管認(rèn)為上海居住氛圍落后新加坡十年。虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)內(nèi)部報(bào)告中,某歐洲車企CEO的吐槽被標(biāo)紅加粗:“陸家嘴寫字樓對(duì)標(biāo)曼哈頓,員工住宅區(qū)卻像90年代華南城?!?/p>



——解碼“叫停令”背后三大趨勢(shì)——
在黃浦江東岸,華僑城蘇河灣項(xiàng)目提供了一種解題思路。該盤將建于1884年的上海郵政總局改造為社區(qū)藝術(shù)館,定期邀請(qǐng)UCCA策展人策劃展覽。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言:“每平米少賺5000元,但換來(lái)地塊溢價(jià)優(yōu)先競(jìng)購(gòu)權(quán)——政府需要我們做城市記憶保管員。”

更激進(jìn)的變化發(fā)生在土地出讓環(huán)節(jié)。楊浦濱江某地塊招標(biāo)文件明確要求:“商業(yè)配套必須整合周邊11處歷史保護(hù)建筑”。中糧置地前灘項(xiàng)目組為此祭出狠招——用BIM技術(shù)模擬2080年建筑風(fēng)化效果,總工程師回憶評(píng)審會(huì)場(chǎng)景:“規(guī)劃局戴著VR眼鏡看了半小時(shí)后,當(dāng)場(chǎng)簽字放行?!?/p>

民間智慧也在倒逼行業(yè)升級(jí)。大華集團(tuán)楊浦項(xiàng)目開通“設(shè)計(jì)開放日”,87%投票者選擇將屋頂花園改為菜地,一位參與投票的芯片工程師解釋:“張江碼農(nóng)早就不稀罕健身房,我們想要能種草莓的露臺(tái)?!?/p>

——當(dāng)“產(chǎn)品力”成為硬通貨——
這場(chǎng)改革正從個(gè)案演變?yōu)橄到y(tǒng)戰(zhàn)役。2024年3月,長(zhǎng)寧區(qū)發(fā)布《住宅風(fēng)貌管控白皮書》,將建筑頂部造型、窗墻比、景觀界面納入預(yù)售許可審核。房企人士算過(guò)一筆賬:僅外立面專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)就從每平米20元飆升至150元,但卻因此躲過(guò)開發(fā)中止風(fēng)險(xiǎn),“現(xiàn)在想用十年前的大路貨設(shè)計(jì)方案混過(guò)關(guān),比造火箭還難”。

監(jiān)管層顯然深諳痛點(diǎn)。最新流出的《上海城市更新行動(dòng)方案》中,赫然寫道:“住宅地標(biāo)應(yīng)與陸家嘴三件套審美對(duì)話”。黃浦區(qū)規(guī)劃局官員說(shuō)得更直白:“賣完房的售樓處改菜市場(chǎng),就是犯罪——我們需要能讓孫子上幼兒園時(shí)還能炫耀的社區(qū)。”



——暴利時(shí)代的終結(jié)宣言——
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,上海宅地開發(fā)利潤(rùn)率從2016年的28%腰斬至如今的12%,但土地隱性成本卻在飆升。徐匯濱江某項(xiàng)目被迫追加1.2億元改建地下管廊,只因新規(guī)要求“管網(wǎng)需預(yù)留量子通信接口”。某港資開發(fā)商總經(jīng)理苦笑:“以前是拿地就賺錢,現(xiàn)在是拿地就考試。”

站在外灘望向浦東,玻璃幕墻堆砌的天際線正在重構(gòu)。在陸家嘴北濱江,KPF事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)的某新盤,用全鋼結(jié)構(gòu)替換混凝土墻體,只為實(shí)現(xiàn)360度無(wú)立柱觀景窗。當(dāng)同行嘲笑其“有錢燒包”時(shí),主創(chuàng)建筑師反問(wèn):“二十年前湯臣一品用雙層中空玻璃都被罵炫富,現(xiàn)在誰(shuí)還記得那些短視的批評(píng)者?”


當(dāng)杭州開發(fā)商在研讀《宋式建筑譜系》,成都團(tuán)隊(duì)在試驗(yàn)夯土墻現(xiàn)代工藝時(shí),上海同行還在為“涂料充鋁板”的雞賊操作自鳴得意。這種荒誕就像頂級(jí)餐廳用料理包糊弄食客——食客一時(shí)分辨不出,但米其林評(píng)委遲早會(huì)亮出紅牌。如今政府主動(dòng)掀翻餐桌,或許正是行業(yè)重生的開始。

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