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激活效應 新政應對房價“一朝回到十年前”

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廣州限購政策于2024年9月取消,限售政策在2024年5月解除,限價雖未正式發文,但實際已由市場自主定價。近期發布《廣州市提振消費專項行動實施方案(征求意見稿)》,明確既有政策,旨在向市場傳遞持續寬松的信號?。廣州是粵港澳大灣區核心城市,通過寬松政策吸引人才與資金流入,限購限價的取消有助于增強樓市活力,促進人口與產業集聚?。

目前的廣州首套房首付比例降至15%,商貸利率3%,公積金利率2.6%,處于歷史低位。政策組合拳效應發力,展現降低購房成本、釋放購房需求?的調控基調。廣州樓市四年連跌,“一朝回到十年前”,《說財鯨》發布數據,從2021年高位到現在低位,廣州房價普遍大跌三到六成,核心城區跌三四成,近郊的黃埔、番禺、天河東跌幅在四五成,增城等部分遠城區跌幅超五成。

后疫情時期的四年,廣州樓市價格已跌回2015年的水平,止跌回穩成了樓市調控的當務之急,樓市遇冷,土拍遭寒流,開發商集體“躺平”,近期的廣州土拍市場寒意陣陣,推出10宗住宅用地,6宗底價成交,4宗流拍,令樓市分析人士感到意外的是流拍地塊竟然位于天河、海珠、黃埔等傳統熱門地段,開發商拿地信心不足,樓市“風向標”、“晴雨表”數據被拉向低位。



廣州房價的未來走勢呈現區域分化與結構性調整的兩大特征,核心區域支撐市場,外圍區域面臨較大去化壓力。天河、海珠等中心城區房價保持高位,今年上半年的網簽量穩定,改善型需求旺盛。增城、南沙等庫存高企區域面臨以價換量的壓力,截止2025年6月,去化周期升至17個月。

番禺、白云等區的成交活躍,但價格敏感型需求的占比較高,市場波動風險較大。全面取消限購限價,新政對廣州樓市產生了“激活效應”,但高啟的掛牌量激增,導致供需失衡,上半年的二手住宅網簽均價為2.74萬/㎡,同比下降4%,二手樓市呈現量升價跌的特征。全年表現為弱復蘇態勢,廣州核心區域房價相對穩定,外圍區域存在價格波動的風險。

全國樓市一盤棋,只是在熱點樓市的城市中,杭州的房價接近廣州的房價,杭州和廣州的二手房均價大約為每平3萬元,高端新房和次新房均價為每米5到8萬、8到10萬以及10+。深圳的房價接近上海和北京的房價,武漢的房價接近成都和西安的房價等,城市房價的接近遵循新經濟哲學的相似性原理或等似原理。僅從單一的房價指標評定城市的能級,那么北上深為一線城市,廣州和杭州為二線城市,武漢、成都和西安等為三線城市。



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