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新房背刺二手,市場走向何方

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家人們,今天咱來聊聊現在這魔幻的房地產市場!你們知道嗎,現在二手房價格正在被新房瘋狂 “背刺”,這可能是房地產市場有史以來最讓人看不懂的時候了。

就拿 7 月 7 日這一天來說,一邊,深圳龍華區一宗土地出讓,那競爭叫一個激烈,經過 108 輪廝殺,中海地產最終以 23.7 億元成功競得,折合樓面價約 3.8萬元 / 平方米,溢價率高達 40.7%。另一邊呢,深圳市房地產中介協會公布的數據顯示,截至 7 月 7 日,深圳共有 7.5萬 套有效二手房源在售,比上周又多了 1311 套,在售量直接創下歷史新高。同時,深圳 6 月二手房成交周期為 244 天,雖說環比減少了 13 天,但和去年同期相比,還是長得嚇人。

同樣是一個市場,新房市場土拍高溢價不斷,二手房市場掛牌量卻蹭蹭往上漲。這直接導致新房和二手房市場完全走出了兩條不一樣的曲線。二手房市場現在只能靠降價來換銷量,而新房市場呢,部分重點城市已經開始漲價了。

為啥樓市會這么割裂呢?很大一部分原因在于所謂的 “第 4 代住宅”。就拿深圳龍華區這宗土地來說,容積率僅 2.8,比深圳大多數住宅用地都低。這意味著啥呢?以后在這塊地上蓋的房子,肯定是高層低密度社區,住起來別提多舒服了。而且得房率也比之前的住宅高很多。關鍵是,后期銷售價格可能不會漲太多。這塊地樓面價 3.8 萬元左右,而該區域 6 月份新房成交價已經超過 6.3 萬元,二手房價格普遍在 5.2 - 7.8 萬元每平方米之間,周邊很多新房的容積率還比它高。你說,這樣一對比,新房能不好賣嗎?位置好、容積率低、得房率高,價格還不算離譜。

可新房好賣了,對二手房市場來說,那就是沉重的打擊。二手房市場現在不管是得房率還是容積率,都比不上新房,價格方面也沒優勢。所以,二手房市場現在想成交,基本只有降價這一條路可走。就算出臺再多松綁措施,也很難穩住二手房價格。

就拿深圳來說,從去年 9 月份樓市開始大松綁,一線城市二手房價格都出現了反彈。國家統計局公布的 70 城房價數據顯示,今年前三個月,深圳二手房價格環比都在漲,1 月漲 0.03%,2 月漲 0.08%,3 月漲 0.3%。可一進入 4 月份就開始跌了,而且跌幅越來越大,4 月份環比下跌 0.21%,5 月份環比下跌 0.5%。二手房價格一邊由漲轉跌,另一邊掛牌量卻還在創新高,這就是當下樓市的真實寫照,典型的以價換量,被新房背刺的行情。

不過,大家也別只看到二手房市場這么慘的一面。從救樓市的角度來看,二手房成交量其實是在上漲的,這才是關鍵。深圳市房地產中介協會統計數據顯示,2025 年上半年深圳二手房買賣合同共計錄得 35106 套,比 2024 年上半年同期增長了 30.7%,這個漲幅可不小。二手房成交量漲了,就意味著會有更多業主賣了二手房去置換新房,這樣就形成了一個閉環。新房市場這邊把房子建得漂漂亮亮,吸引消費者;二手房市場那邊以價換量,刺激業主置換,帶動新房銷售,背后的土拍市場問題也就解決了。看看今年上半年重點城市的土拍金額,都遠超去年同期,有的城市上半年賣地收入都快趕上去年一整年了。

但話說回來,所謂的 “第 4 代住宅” 模式也不是萬能的。首先,核心優質地塊就那么多,而且這種模式也只能在重點城市玩玩。其次,二手房價格要是一直跌,時間長了,新房也就沒什么性價比可言了。不過,話說回來,“第 4 代住宅” 確實能讓樓市緩口氣。重點城市新房銷量起來了,土拍數據也好看了,就連民營房企現在都有拿地的意向了。

所以,現在托底樓市的策略就是,三四線城市大量收儲閑置土地,畢竟房子實在賣不出去了。而在有改善需求的一二線城市,就給消費者提供優質的改善產品。只要房產還能流動起來,風險就不會像大家想象的那么大。我去年就跟大家說過一個觀點,一套房子如果在一個人手里,價格從 500 萬直接跌到 200 萬,這人肯定受不了,大概率會出風險。但要是有三個人參與,500 萬跌到 400 萬,賣出去了;400 萬跌到 300 萬,又賣出去了;300 萬跌到 200 萬,還是賣出去了,這樣風險就會小很多。這就是在擠壓樓市泡沫過程中,流通的重要性。

大家再觀察一下最近兩年樓市大救市的節點,會發現往往不是房價下調幅度最大的時候,而是銷量最低的時候。就拿統計局公布的 5 月份 70 城房價數據來說,一線城市二手房價格跌幅擴大趨勢非常明顯,5 月環比下跌 0.7%,而 4 月環比下跌只有 0.2%,一個月時間跌幅就擴大了 0.5%,這可是一線城市,房子總價高,跌的金額那可不少。但你看,6 月一線城市并沒有出臺樓市松綁措施,為啥呢?因為二手房銷量還不錯,起碼比去年 924 救市之前高出很多。不過,隨著銷量持續下滑,估計大的救市政策也快出臺了。

所以,我一直跟大家強調,要是你沒有特別著急的買房需求,完全可以再等等。要是著急買房,而且確實有需求,那也可以買,但一定要先衡量好家庭債務。因為誰也說不準,你買的房子是處在從 500 萬到 200 萬這個價格下跌過程中的哪一個流通環節。

樓市這潭水現在很深,大家買房賣房,都得謹慎再謹慎啊!



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