家人們，今天咱來聊聊現在這魔幻的房地產市場！你們知道嗎，現在二手房價格正在被新房瘋狂 “背刺”，這可能是房地產市場有史以來最讓人看不懂的時候了。

就拿 7 月 7 日這一天來說，一邊，深圳龍華區一宗土地出讓，那競爭叫一個激烈，經過 108 輪廝殺，中海地產最終以 23.7 億元成功競得，折合樓面價約 3.8萬元 / 平方米，溢價率高達 40.7%。另一邊呢，深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，截至 7 月 7 日，深圳共有 7.5萬 套有效二手房源在售，比上周又多了 1311 套，在售量直接創下歷史新高。同時，深圳 6 月二手房成交周期為 244 天，雖說環比減少了 13 天，但和去年同期相比，還是長得嚇人。

同樣是一個市場，新房市場土拍高溢價不斷，二手房市場掛牌量卻蹭蹭往上漲。這直接導致新房和二手房市場完全走出了兩條不一樣的曲線。二手房市場現在只能靠降價來換銷量，而新房市場呢，部分重點城市已經開始漲價了。

為啥樓市會這么割裂呢？很大一部分原因在于所謂的 “第 4 代住宅”。就拿深圳龍華區這宗土地來說，容積率僅 2.8，比深圳大多數住宅用地都低。這意味著啥呢？以后在這塊地上蓋的房子，肯定是高層低密度社區，住起來別提多舒服了。而且得房率也比之前的住宅高很多。關鍵是，后期銷售價格可能不會漲太多。這塊地樓面價 3.8 萬元左右，而該區域 6 月份新房成交價已經超過 6.3 萬元，二手房價格普遍在 5.2 - 7.8 萬元每平方米之間，周邊很多新房的容積率還比它高。你說，這樣一對比，新房能不好賣嗎？位置好、容積率低、得房率高，價格還不算離譜。

可新房好賣了，對二手房市場來說，那就是沉重的打擊。二手房市場現在不管是得房率還是容積率，都比不上新房，價格方面也沒優勢。所以，二手房市場現在想成交，基本只有降價這一條路可走。就算出臺再多松綁措施，也很難穩住二手房價格。

就拿深圳來說，從去年 9 月份樓市開始大松綁，一線城市二手房價格都出現了反彈。國家統計局公布的 70 城房價數據顯示，今年前三個月，深圳二手房價格環比都在漲，1 月漲 0.03%，2 月漲 0.08%，3 月漲 0.3%。可一進入 4 月份就開始跌了，而且跌幅越來越大，4 月份環比下跌 0.21%，5 月份環比下跌 0.5%。二手房價格一邊由漲轉跌，另一邊掛牌量卻還在創新高，這就是當下樓市的真實寫照，典型的以價換量，被新房背刺的行情。

不過，大家也別只看到二手房市場這么慘的一面。從救樓市的角度來看，二手房成交量其實是在上漲的，這才是關鍵。深圳市房地產中介協會統計數據顯示，2025 年上半年深圳二手房買賣合同共計錄得 35106 套，比 2024 年上半年同期增長了 30.7%，這個漲幅可不小。二手房成交量漲了，就意味著會有更多業主賣了二手房去置換新房，這樣就形成了一個閉環。新房市場這邊把房子建得漂漂亮亮，吸引消費者；二手房市場那邊以價換量，刺激業主置換，帶動新房銷售，背后的土拍市場問題也就解決了。看看今年上半年重點城市的土拍金額，都遠超去年同期，有的城市上半年賣地收入都快趕上去年一整年了。

但話說回來，所謂的 “第 4 代住宅” 模式也不是萬能的。首先，核心優質地塊就那么多，而且這種模式也只能在重點城市玩玩。其次，二手房價格要是一直跌，時間長了，新房也就沒什么性價比可言了。不過，話說回來，“第 4 代住宅” 確實能讓樓市緩口氣。重點城市新房銷量起來了，土拍數據也好看了，就連民營房企現在都有拿地的意向了。

所以，現在托底樓市的策略就是，三四線城市大量收儲閑置土地，畢竟房子實在賣不出去了。而在有改善需求的一二線城市，就給消費者提供優質的改善產品。只要房產還能流動起來，風險就不會像大家想象的那么大。我去年就跟大家說過一個觀點，一套房子如果在一個人手里，價格從 500 萬直接跌到 200 萬，這人肯定受不了，大概率會出風險。但要是有三個人參與，500 萬跌到 400 萬，賣出去了；400 萬跌到 300 萬，又賣出去了；300 萬跌到 200 萬，還是賣出去了，這樣風險就會小很多。這就是在擠壓樓市泡沫過程中，流通的重要性。

大家再觀察一下最近兩年樓市大救市的節點，會發現往往不是房價下調幅度最大的時候，而是銷量最低的時候。就拿統計局公布的 5 月份 70 城房價數據來說，一線城市二手房價格跌幅擴大趨勢非常明顯，5 月環比下跌 0.7%，而 4 月環比下跌只有 0.2%，一個月時間跌幅就擴大了 0.5%，這可是一線城市，房子總價高，跌的金額那可不少。但你看，6 月一線城市并沒有出臺樓市松綁措施，為啥呢？因為二手房銷量還不錯，起碼比去年 924 救市之前高出很多。不過，隨著銷量持續下滑，估計大的救市政策也快出臺了。

所以，我一直跟大家強調，要是你沒有特別著急的買房需求，完全可以再等等。要是著急買房，而且確實有需求，那也可以買，但一定要先衡量好家庭債務。因為誰也說不準，你買的房子是處在從 500 萬到 200 萬這個價格下跌過程中的哪一個流通環節。

樓市這潭水現在很深，大家買房賣房，都得謹慎再謹慎啊！