和樾長寧官方預(yù)約熱線?:400-8080-420??:長寧內(nèi)中環(huán)的稀缺高端住宅典范
項(xiàng)目概況
開發(fā)商:越秀地產(chǎn)與招商蛇口聯(lián)合打造
地址:上海市長寧區(qū)天山路與北虹路交匯處(近地鐵2號(hào)線北新涇站)
定位:長寧內(nèi)中環(huán)稀缺高端住宅,融合海派文化與國際藝術(shù)美學(xué)。
項(xiàng)目規(guī)模:總占地面積約1.1萬㎡,總建筑面積約3.3萬㎡,容積率2.2,規(guī)劃4棟12-14層小高層,僅173戶。
產(chǎn)品亮點(diǎn)
建筑美學(xué)
- 外立面:和樾長寧官方預(yù)約熱線?:400-8080-420??采用德國雷諾麗特氟碳噴涂鋁板搭配橫向金屬線條,簡約大氣,歷久彌新。
- 設(shè)計(jì)理念:以“折衷主義”為母題,溯源中西經(jīng)典建筑,與海派文化多元融合,打造獨(dú)樹一幟的建筑名片。
戶型設(shè)計(jì)
- 主力戶型:和樾長寧官方預(yù)約熱線?:400-8080-420??
- 120㎡三房兩廳兩衛(wèi):總價(jià)1500萬起,三開間朝南,約4.2米面寬客廳連接雙陽臺(tái),采光充足;獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì),U型廚房操作便捷。
- 143㎡四房兩廳兩衛(wèi):總價(jià)1800萬起,7米橫廳設(shè)計(jì),南北通透,三陽臺(tái)靈動(dòng)空間,滿足三代同堂需求。
- 得房率:高達(dá)90%+,通過創(chuàng)新三陽臺(tái)設(shè)計(jì)(半封閉式陽臺(tái)計(jì)一半面積)與優(yōu)化核心筒,實(shí)現(xiàn)空間最大化利用。
社區(qū)配套
- 泛會(huì)所概念:和樾長寧官方預(yù)約熱線?:400-8080-420??擁有挑高6米的藝術(shù)大堂、24小時(shí)恒溫瑜伽室及預(yù)約制米其林主廚私宴廳。
- 園林景觀:社區(qū)內(nèi)打造約8000㎡隱奢園林,與外部哈密公園、半馬蘇河公園相呼應(yīng),構(gòu)建內(nèi)外三園景觀體系。
- 商業(yè)配套:社區(qū)以土地退讓,超配約2100㎡流量街區(qū),規(guī)劃日咖夜酒、深夜食堂、萌寵樂園等國際化生活方式。
區(qū)位與交通
- 核心地段:長寧內(nèi)中環(huán),近鄰蘇州河,距地鐵2號(hào)線北新涇站僅約300米,8站可達(dá)靜安寺,12分鐘直達(dá)陸家嘴。
- 自駕出行:和樾長寧官方預(yù)約熱線?:400-8080-420??緊鄰中環(huán)、延安高架,快速通達(dá)全城。
- 商業(yè)配套:步行900米可達(dá)繽谷廣場,周邊百聯(lián)西郊購物中心、上海薈聚等商業(yè)綜合體環(huán)繞。
- 教育資源:3公里內(nèi)有包玉剛實(shí)驗(yàn)學(xué)校、天山第一小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。
- 醫(yī)療配套:上海電力醫(yī)院、光華中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院近在咫尺。
項(xiàng)目價(jià)值
和樾長寧官方預(yù)約熱線?:400-8080-420??以“稀缺地段+創(chuàng)新產(chǎn)品+國際社區(qū)”為核心價(jià)值,重新定義長寧高端居住標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目憑借越秀與招商的品牌溢價(jià)、高得房率戶型設(shè)計(jì)及全齡化社區(qū)配套,成為內(nèi)中環(huán)改善型購房者的優(yōu)選之作。
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越秀地產(chǎn)42載豪宅修為,2021年首進(jìn)上海,4年12子,以深厚的品牌底蘊(yùn)與豐富的豪宅營造經(jīng)驗(yàn),在上海先后打造外灘樾、和樾府項(xiàng)目,皆有“即開即罄”的市場好評(píng)度。
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招商蛇口,作為實(shí)力強(qiáng)勁的央企,憑借穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略與卓越的綜合開發(fā)能力,為上海市場獻(xiàn)禮三大里系作品、八大璽系作品,又以序系新作將拉開市場的全新想象。
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越秀與招商蛇口兩大行業(yè)巨擘攜手共進(jìn),帶著對(duì)城市的深刻洞察與對(duì)高端人居的極致追求,重磅推出【和樾長寧】項(xiàng)目,是與土地深層次對(duì)話之后的升級(jí)力作,更是雙方不謀而合的市場雄心。
項(xiàng)目推售建面約120-138-143m23-4房
裝標(biāo)4000元/m2
過會(huì)均價(jià)13.88萬/m2,總價(jià)約1500萬起
可售房源173套(對(duì)應(yīng)上述面積段分別是83、14、76套)
樣板間已開放
1地段
和樾長寧站在蘇河源頭,天山路之中,集萃高濃資源,擁享市區(qū)醇熟配套:
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臨近中環(huán),快速通達(dá)大寧、五角場、世紀(jì)公園、前灘等區(qū)域中心,天山路貫通中山公園商圈、天山路商圈、臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū),北橫通道在側(cè),作為東西走向黃金動(dòng)脈連接了長寧、靜安、黃浦等6個(gè)行政區(qū),串聯(lián)起了虹橋樞紐和互聯(lián)寶地等區(qū)域。延安高架快速直達(dá)靜安寺、新天地、人廣等商圈,內(nèi)環(huán)路快速通達(dá)徐匯濱江、陸家嘴等經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的核心地帶。
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【地鐵2號(hào)線】直線距離威寧路站約800m,北新涇站約200m,東向2站中山公園,4站靜安寺,6站人廣,9站陸家嘴,直抵浦東國際機(jī)場,西向3站虹橋2號(hào)航站樓,4站虹橋火車站,是上海名副其實(shí)的國際線。
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頂奢配套全新長寧國際生活圈:臨近繽谷廣場、百聯(lián)西郊購物中心,東方商廈等老牌商業(yè),3KM范圍內(nèi)涵蓋金虹橋商場、上海薈聚、虹橋南豐城、尚嘉中心(LVMH集團(tuán)投資)等超106萬方商業(yè)綜合體(*數(shù)據(jù)來源于百度地圖測量及百度統(tǒng)計(jì))
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綠意棲居專屬城市公園半徑:毗鄰哈密公園,風(fēng)鈴綠地、半馬蘇河岸線一期(在建中)及二期、蘇州河景觀長廊在側(cè),河岸漫步生活,城市自然回歸。(*距離數(shù)據(jù)來源于百度地圖測量)
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文娛:全球藝術(shù)步行可達(dá)的文化地標(biāo)劉海粟美術(shù)館、上海國際舞蹈中心、虹橋藝術(shù)中心構(gòu)建“文化金三角”,3KM內(nèi)程十發(fā)美術(shù)館、王小慧藝術(shù)館、長寧圖書館等重要文化地標(biāo)匯聚。(*距離數(shù)據(jù)來源于百度地圖測量)
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教育:名校執(zhí)筆一站式國際教育高地
【幼兒園】新實(shí)驗(yàn)幼兒園(直線距離約600米),長寧南新幼兒園(直線距離約400米),威寧路幼兒園(直線距離約1200米),宋校幼兒園(直線距離約2300米)【小學(xué)】適存小學(xué)(直線距離約700米)、長寧實(shí)驗(yàn)小學(xué)(直線距離約1200米)上海市民辦東展小學(xué)(直線距離約1100米、民辦)、包玉剛實(shí)驗(yàn)學(xué)校(直線距離約2500米)
【初中】延安實(shí)驗(yàn)初中(直線距離約200米)、華東師范大學(xué)附屬天山學(xué)校(直線距離約1100米)、仙霞高級(jí)中學(xué)(直線距離約1700米)、婁山中學(xué)(直線距離約2200米)
【全齡段】上海耀中國際學(xué)校(直線距離約2KM),涵蓋幼兒園到高中的13年級(jí)。學(xué)校提供從幼兒到國際文憑大學(xué)預(yù)科(IBDiploma)的完整課程體系。(*期房具體入學(xué)信息以教育局公布為準(zhǔn),開發(fā)商不做承諾,距離數(shù)據(jù)來源于百度地圖測量)
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醫(yī)療:高端醫(yī)療健康無憂的家庭安享上海市同仁醫(yī)院、上海和睦家醫(yī)院(長寧院區(qū))等國際優(yōu)渥醫(yī)療資源環(huán)伺,3KM內(nèi)盡享上海市兒童醫(yī)院(瀘定路院區(qū))、長寧婦幼保健院、長寧區(qū)天山中醫(yī)醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)護(hù)資源(全市前3)等(*距離數(shù)據(jù)來源于百度地圖測量)
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2產(chǎn)品
和樾長寧以折衷主義理念,重塑新一代濱河國際藝術(shù)社區(qū):聯(lián)袂CCD(室內(nèi))、笛東(景觀)、水石設(shè)計(jì)(建筑)等國際大師打造國際藝術(shù)社區(qū),契合在地文化,傳遞經(jīng)典薈萃、自由浪漫的國際生活主張。
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和樾長寧以折衷主義理念國際化升級(jí)演繹,溯源鄔達(dá)克建筑的海派形制,重塑國際生活濃度。整體規(guī)劃打造口袋公園+超級(jí)配套+高奢住宅的復(fù)合式國際社區(qū)底盤,帶動(dòng)整個(gè)板塊的優(yōu)雅煥新。
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高定顏值立面:以折衷主義為理念,溯源中西經(jīng)典建筑,與海派文化多元融合,以裝飾性陽臺(tái)設(shè)計(jì),打造獨(dú)樹一幟的建筑名片。
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奢享內(nèi)外三園:在得天獨(dú)厚的自然濱河地帶,自蘇州河岸延伸,蘇河公園、哈密公園內(nèi)外三園,連接口袋公園綠地,隱奢動(dòng)線之上,串聯(lián)三段式立體跌級(jí)水景,打造立體多重景觀,讓城市與建筑渾然一體。
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功能集成超級(jí)社區(qū)底盤:內(nèi)外三園自然城市縫合:由內(nèi)而外立體造景:外享哈密公園、半馬蘇河公園,約1700㎡口袋公園綠地在側(cè),內(nèi)享約8000㎡隱奢園林,打造立體多重景觀:下沉庭院、跌級(jí)水景、屋頂綠化等,城市與建筑渾然一體。
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雙重動(dòng)線游于外隱于內(nèi):外游內(nèi)賞,內(nèi)外雙動(dòng)線的隱奢自然歸家。藝術(shù)歸家精致之旅:打造酒店式藝術(shù)歸家動(dòng)線,隱奢門庭、藝術(shù)落客區(qū)、HOTEL式雙迎賓大堂,藏品級(jí)地庫等。
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寵樂園、智慧市集等,國際化生活方式無界延伸。(具體業(yè)態(tài)須以招商運(yùn)營規(guī)劃公示為準(zhǔn))全齡分時(shí)完備國際生活志趣:幾何空間立體展開,分齡分時(shí)分興趣打造室內(nèi)高爾夫球場,24小時(shí)健身club、心流艙等,樓頂配置高線公園,開拓演繹更多細(xì)分化社區(qū)需求。
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藝術(shù)策展碰撞前沿思想:不定期舉辦藝術(shù)展,在居住空間尋找生活的靈感。
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內(nèi)中環(huán)創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì):南北多陽臺(tái),大面采光,超高實(shí)際空間使用率
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高定質(zhì)享國際藝術(shù)精裝:嘉格納等一線品牌裝標(biāo),全方位智能,讓家更聰明。
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建筑面積約120㎡戶型是類獨(dú)立電梯廳的設(shè)計(jì),不僅維護(hù)了私密性,電梯廳也能成為家的延伸。
戶型內(nèi)部是標(biāo)準(zhǔn)的南北通透+三開間朝南設(shè)計(jì),采光通風(fēng)效果俱佳。
主臥是套房配置,自帶衛(wèi)生間,私密性和舒適度俱佳。
該戶型大量的飄窗+雙陽臺(tái)設(shè)計(jì),保證了每個(gè)功能間的通風(fēng)采光,也提升了戶型的實(shí)得率,其中次臥陽臺(tái)采用非承重結(jié)構(gòu),可實(shí)現(xiàn)無柱一體化室內(nèi)空間,次臥空間可以達(dá)到接近主臥的尺度,對(duì)傳統(tǒng)戶型形成跨越式的降維打擊。
專屬的1㎡咖啡角,更是將當(dāng)代精英對(duì)品質(zhì)生活的追求推向極致。在這個(gè)為居者預(yù)留的私屬情緒領(lǐng)地,獨(dú)處不再是孤獨(dú),而是與自我對(duì)話的藝術(shù)時(shí)刻——或是在晨光中品讀一本好書,或是在暮色里靜享一杯咖啡,讓每一個(gè)碎片化的時(shí)光,都浸潤在藝術(shù)與優(yōu)雅的氛圍之中。
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在空間尺度上,和樾長寧同樣顛覆想象。私密入戶且有約6-9㎡獨(dú)立電梯廳空間,布局方正合理,無面積浪費(fèi)、無走廊設(shè)計(jì),隱藏式收納系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)視覺通透與功能實(shí)用的完美平衡。143戶型打造出超大4開間朝南尺度,增加采光面,讓整個(gè)室內(nèi)更加亮堂,低樓層也無懼采光問題的旗艦品質(zhì)。
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項(xiàng)目建面約143㎡戶型做到了3陽臺(tái)設(shè)計(jì),讓業(yè)主的生活擁有更多可能性和創(chuàng)造性!
比如
南向主陽臺(tái):可作為綠植花園、陽光茶室,盡享自然與私密
南向側(cè)陽臺(tái):可進(jìn)行家政收納、洗衣晾曬,功能高效整合
北向陽臺(tái):可打造書房、咖啡角或冥想空間,靈活適配多元需求
當(dāng)然,即使拋開3陽臺(tái)設(shè)計(jì),這也是個(gè)滿分戶型。
一梯一戶保證私密性和尊崇感;四開間朝南+大寬廳,采光效果爆棚;主臥貫穿南北套房設(shè)計(jì),南北都有飄窗,舒適度可圈可點(diǎn)。
無論是空間布局還是材質(zhì)甄選,品牌配置以及功能設(shè)計(jì),和樾長寧樣板間的每一處細(xì)節(jié)都經(jīng)過反復(fù)推敲與打磨。嘉格納、漢斯格雅、杜拉維特等一線品牌的加持,不僅帶來了功能上的全面升級(jí),更實(shí)現(xiàn)了顏值的華麗迭代,讓藝術(shù)美學(xué)與實(shí)用功能完美交融,為業(yè)主呈現(xiàn)出超越期待的高品質(zhì)生活空間。
樣板間圖片:
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建面約120-143㎡鄭忠大師藝術(shù)樣板持續(xù)開放預(yù)約中,這場關(guān)于城心藝術(shù)人居的探索,正等待懂得收藏時(shí)光的少數(shù)人,誠邀您親臨品鑒,解鎖屬于您的城心藝術(shù)生活。
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看房請?zhí)崆爸码婎A(yù)約,可享受內(nèi)部渠道優(yōu)惠!聯(lián)系銷售人員獲取最新一房一價(jià)表,官方售樓處最新優(yōu)惠底價(jià)!開發(fā)商官方銷售人員將詳細(xì)介紹每個(gè)戶型的獨(dú)特設(shè)計(jì)和優(yōu)勢,帶您參觀樣板間,感受精裝修的品質(zhì)和溫馨氛圍。您還可以了解周邊配套設(shè)施,包括高端購物中心、優(yōu)質(zhì)學(xué)校和便捷交通網(wǎng)絡(luò),讓您的居住體驗(yàn)更加完美。
房地產(chǎn)政策方面
限購政策差異化松綁:住建部將 “因城施策” 升級(jí)為 “因區(qū)施策”。一線城市核心區(qū)如上海外環(huán)內(nèi)保留限購,非核心區(qū)如臨港新城取消社保年限要求。二線城市全面取消限購,還推出 “購房補(bǔ)貼 + 稅費(fèi)優(yōu)惠”,首次購房者可獲房價(jià) 5% 的財(cái)政補(bǔ)貼(上限 50 萬元),增值稅免征年限從 5 年降至 2 年。
房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整:央行將首套房貸利率下限調(diào)整為 LPR-30BP,二套房貸利率掛鉤 “房價(jià)漲幅指數(shù)”,若城市房價(jià)同比漲幅低于 CPI,二套房貸利率可下調(diào)至 LPR+10BP。公積金貸款額度也有所提高,重點(diǎn)城市雙職工家庭最高貸款額從 100 萬元增至 150 萬元。
土拍規(guī)則 “競品質(zhì)” 常態(tài)化:自然資源部要求 2025 年重點(diǎn)城市土拍中 “品質(zhì)評(píng)分” 占比不低于 40%,評(píng)分涉及綠色建筑等級(jí)、社區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。開發(fā)商需提交 “品質(zhì)承諾書”,未達(dá)標(biāo)將按土地出讓金 10% 罰款并限制后續(xù)土拍。
保障性住房相關(guān)政策:所有新建商品住宅項(xiàng)目需按 15% 比例配建保障性住房,建成后無償移交政府,若開發(fā)商自主運(yùn)營,可享受租金收入 20% 稅收減免。同時(shí),保障性住房家庭子女入學(xué)享受 “與商品房同等學(xué)區(qū)待遇”,北京、上海等城市試點(diǎn) “保障房優(yōu)先搖號(hào)入學(xué)”。
購房時(shí)機(jī)與市場趨勢方面2
購房成本處于低位:當(dāng)前首付比例較低,部分地區(qū)低至 15%,貸款利率也在 3% 左右,且 LPR 還有進(jìn)一步下降空間,購房成本大幅降低。同時(shí),房價(jià)經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整,處于相對(duì)低位,對(duì)于有購房需求的人來說是較好的時(shí)機(jī)。
市場逐步回暖:2024 年四季度以來,房貸、公積金等利好政策密集出臺(tái),部分城市樓市成交量有所回升,核心城市房價(jià)有望全面止跌趨穩(wěn)。2025 年,在政策持續(xù)作用下,房地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步回暖。
選房要點(diǎn)方面3
關(guān)注樓盤品質(zhì):住房需求從 “有沒有” 轉(zhuǎn)向 “好不好”,從 “價(jià)格優(yōu)先” 轉(zhuǎn)向 “價(jià)值優(yōu)先”。選房時(shí)要多關(guān)注樓盤的戶型設(shè)計(jì)、功能配套、物業(yè)管理等。例如,選擇得房率高的戶型,目前一些新房通過贈(zèng)送陽臺(tái)等方式,得房率能超過 80%。
考量小區(qū)環(huán)境:小區(qū)生態(tài)環(huán)境和物業(yè)管理水平日益重要,推窗見綠、出門見景、轉(zhuǎn)角見園的 “公園式居住體驗(yàn)” 是理想選擇。如龍湖 “御湖境” 產(chǎn)品系列,將光、聲、石、林、水五重疊境融入設(shè)計(jì),還配置中軸式中央公園。
重視開發(fā)商實(shí)力:實(shí)力房企更有能力構(gòu)建和交付與市場需求精準(zhǔn)匹配的產(chǎn)品,房屋質(zhì)量和后期服務(wù)更有保障。例如龍湖集團(tuán)連續(xù)多年獲 “中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力 10 強(qiáng)”,且保持 “三道紅線” 綠檔水平,交付能力較強(qiáng)。
房產(chǎn)交易注意事項(xiàng)方面1
購房資金監(jiān)管嚴(yán)格:央行要求商業(yè)銀行對(duì)首付款來源追溯至前溯兩代直系親屬賬戶,嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市。對(duì)首付比例低于 20% 的購房者,強(qiáng)制購買 “房貸履約保險(xiǎn)”,保費(fèi)為貸款額 0.5%。
“以舊換新” 有政策支持:住建部聯(lián)合多部門推出 “二手房置換新房” 全國性行動(dòng),換房者可享受契稅減免(50%)+ 中介費(fèi)補(bǔ)貼(2%)。地方政府還對(duì)收購舊房的開發(fā)商給予每套 1 萬元補(bǔ)貼,加速存量房流通,有換房需求的可以關(guān)注此政策。
2025 年房地產(chǎn)政策對(duì)購房者的影響呈現(xiàn)多維度、差異化特征,具體可從以下六大方面深入解析:
一、購房門檻分層降低,區(qū)域選擇策略分化
限購政策精準(zhǔn)松綁
上海外環(huán)外非滬籍購房社保年限從 5 年縮短至 3 年,臨港新片區(qū)進(jìn)一步降至 1 年7,且單身人才可單獨(dú)購房8。這一政策直接降低了非滬籍剛需群體的置業(yè)門檻,例如在臨港工作的科技人才,原本需繳納 5 年社保,現(xiàn)在僅需 1 年即可獲得購房資格。但核心區(qū)(如內(nèi)環(huán)內(nèi))仍維持嚴(yán)格限購,購房者需權(quán)衡核心區(qū)稀缺性與非核心區(qū)便利性。
首付比例與信貸支持
首套房貸首付比例降至 15%,二套降至 25%(臨港等重點(diǎn)區(qū)域 20%)7,疊加 5 年期以上 LPR 下調(diào)至 3.5%,上海首套房貸利率已降至 3.05% 的歷史低位3。以 100 萬元貸款為例,30 年期月供減少約 54 元,總利息節(jié)省 1.9 萬元3。對(duì)于多子女家庭,公積金貸款額度最高可上浮 20% 至 192 萬元9,顯著降低改善型需求的資金壓力。
二、持有與交易成本雙向調(diào)整,重塑市場預(yù)期
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)深化
試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大至持有多套房產(chǎn)群體,通過差別稅率(如對(duì)高檔住宅按 1.2% 征稅)增加持有成本10。這將迫使投資客拋售非核心區(qū)房源,例如浦東外高橋等區(qū)域二手房掛牌量可能上升,而核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)因稀缺性更具抗跌性。同時(shí),試點(diǎn)資金用于保障房建設(shè),間接分流租賃需求,緩解租金上漲壓力10。
交易稅費(fèi)優(yōu)化
增值稅免征年限從 5 年降至 2 年,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收率降至 1%7。以一套滿 2 年、總價(jià) 800 萬元的二手房為例,增值稅可節(jié)省約 44 萬元。此外,“以舊換新” 政策提供契稅減免 50% 和中介費(fèi)補(bǔ)貼 2%9,顯著降低置換成本。例如,閔行七寶板塊換房者通過出售舊房再購新房,可節(jié)省稅費(fèi)約 12 萬元。
三、保障房與商品房雙軌并行,擠壓 “老破小” 市場
配建比例提升與品質(zhì)升級(jí)
新建商品房需按 15% 比例配建保障房,且要求全裝修交付6。例如,徐匯濱江某項(xiàng)目配建的保障房采用綠色建筑標(biāo)準(zhǔn),與商品房共享社區(qū)配套,這可能分流部分剛需客群,導(dǎo)致周邊 “老破小” 價(jià)格進(jìn)一步承壓。同時(shí),保障房家庭子女享受同等學(xué)區(qū)待遇6,可能削弱傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的溢價(jià)空間。
租賃市場分流效應(yīng)加劇
2024 年上海新增 1.6 萬套保租房,租金較同地段商品房低 20%-30%5。例如,張江地區(qū)租客因保租房供應(yīng)增加,退租比例上升,倒逼房東降價(jià)或升級(jí)硬件。這導(dǎo)致老城區(qū) “老破小” 租金下跌 15%-20%,部分投資者轉(zhuǎn)向出售房源,進(jìn)一步加劇二手房市場分化。
四、區(qū)域發(fā)展政策重構(gòu)購房價(jià)值體系
五大新城加速兌現(xiàn)
嘉定、青浦等新城通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入(如嘉定聯(lián)影醫(yī)療、青浦東方生命港)和交通升級(jí)(如嘉閔線),逐步實(shí)現(xiàn)職住平衡12。2025 年新城新增中小學(xué)、幼兒園 26 所,三甲醫(yī)院建設(shè)加速12,吸引剛需購房者。例如,嘉定新城新房均價(jià)約 4.5 萬元 / 平方米,總價(jià) 200 萬起,成為年輕家庭的主要選擇1。
核心區(qū)城市更新溢價(jià)
“兩舊一村” 改造釋放優(yōu)質(zhì)地塊,例如徐匯龍華地塊樓板價(jià)達(dá) 12.6 萬元 / 平方米,未來新房單價(jià)或破 20 萬元 / 平方米1。城市更新項(xiàng)目通過綠色建筑技術(shù)(如低碳技術(shù)平臺(tái))和智能化社區(qū)管理,提升居住品質(zhì),鞏固高端市場優(yōu)勢。購房者需關(guān)注核心區(qū)稀缺資產(chǎn)的長期增值潛力,同時(shí)警惕高總價(jià)帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
五、開發(fā)商策略轉(zhuǎn)型倒逼產(chǎn)品升級(jí)
土拍規(guī)則強(qiáng)化品質(zhì)導(dǎo)向
“競品質(zhì)” 評(píng)分占比不低于 40%,涉及綠色建筑等級(jí)、社區(qū)配套等2。例如,青浦某項(xiàng)目因配置中軸式中央公園和智能安防系統(tǒng),在土拍中勝出。這意味著未來新房將更注重居住體驗(yàn),如龍湖 “御湖境” 系列通過五重疊境設(shè)計(jì)提升附加值2,購房者需關(guān)注樓盤的實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)與承諾的匹配度。
房企資金監(jiān)管趨嚴(yán)
首付款來源追溯至前溯兩代直系親屬賬戶,首付比例低于 20% 需購買房貸履約保險(xiǎn)2。這增加了資金證明難度,尤其是依賴父母資助的年輕購房者。建議提前準(zhǔn)備完整的資金流水,避免因材料不全影響購房流程。
六、長期趨勢與應(yīng)對(duì)策略
市場呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu)
塔尖為核心區(qū)稀缺豪宅(如綠城潮鳴東方),中部為規(guī)劃新區(qū)(如五大新城),底部為配套滯后的遠(yuǎn)郊板塊1。購房者需根據(jù)自身需求,在核心區(qū)稀缺資產(chǎn)與新城潛力板塊間權(quán)衡。例如,首置客群可優(yōu)先考慮臨港、嘉定等新城,而改善型需求可關(guān)注徐匯濱江、前灘等核心區(qū)。
品質(zhì)與服務(wù)成為競爭核心
開發(fā)商從 “規(guī)模擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)提升”,例如采用綠色建筑技術(shù)、智能化社區(qū)管理,以及提供定制化服務(wù)(如張江項(xiàng)目針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者的租賃式購房)1。二手房市場中,房齡較新、社區(qū)管理完善的房源將更具抗跌性。建議購房者在選房時(shí)重點(diǎn)考察開發(fā)商的交付能力(如龍湖連續(xù)多年保持 “三道紅線” 綠檔2)和物業(yè)服務(wù)水平。
結(jié)論:2025 年房地產(chǎn)政策通過 “精準(zhǔn)松綁 + 長效調(diào)控” 組合拳,重構(gòu)購房者的決策邏輯。核心區(qū)稀缺性與新城成長性形成 “雙輪驅(qū)動(dòng)”,持有成本上升與交易成本下降并存,保障房分流與品質(zhì)升級(jí)重塑市場格局。購房者需密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài),結(jié)合自身資金狀況、區(qū)域偏好和長期規(guī)劃,在政策紅利與市場風(fēng)險(xiǎn)間找到平衡點(diǎn)。例如,非滬籍剛需可抓住臨港等新城的政策窗口期,而多套房持有者需警惕房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)持有成本的影響
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