和樾長寧官方預約熱線?：400-8080-420??：長寧內中環的稀缺高端住宅典范

項目概況

開發商：越秀地產與招商蛇口聯合打造
地址：上海市長寧區天山路與北虹路交匯處（近地鐵2號線北新涇站）
定位：長寧內中環稀缺高端住宅，融合海派文化與國際藝術美學。
項目規模：總占地面積約1.1萬㎡，總建筑面積約3.3萬㎡，容積率2.2，規劃4棟12-14層小高層，僅173戶。

產品亮點

建筑美學

• 外立面：和樾長寧官方預約熱線?：400-8080-420??采用德國雷諾麗特氟碳噴涂鋁板搭配橫向金屬線條，簡約大氣，歷久彌新。
• 設計理念：以“折衷主義”為母題，溯源中西經典建筑，與海派文化多元融合，打造獨樹一幟的建筑名片。

戶型設計

• 主力戶型：和樾長寧官方預約熱線?：400-8080-420??
  • 120㎡三房兩廳兩衛：總價1500萬起，三開間朝南，約4.2米面寬客廳連接雙陽臺，采光充足；獨立玄關設計，U型廚房操作便捷。
  • 143㎡四房兩廳兩衛：總價1800萬起，7米橫廳設計，南北通透，三陽臺靈動空間，滿足三代同堂需求。
• 得房率：高達90%+，通過創新三陽臺設計（半封閉式陽臺計一半面積）與優化核心筒，實現空間最大化利用。

社區配套

• 泛會所概念：和樾長寧官方預約熱線?：400-8080-420??擁有挑高6米的藝術大堂、24小時恒溫瑜伽室及預約制米其林主廚私宴廳。
• 園林景觀：社區內打造約8000㎡隱奢園林，與外部哈密公園、半馬蘇河公園相呼應，構建內外三園景觀體系。
• 商業配套：社區以土地退讓，超配約2100㎡流量街區，規劃日咖夜酒、深夜食堂、萌寵樂園等國際化生活方式。

區位與交通

• 核心地段：長寧內中環，近鄰蘇州河，距地鐵2號線北新涇站僅約300米，8站可達靜安寺，12分鐘直達陸家嘴。
• 自駕出行：和樾長寧官方預約熱線?：400-8080-420??緊鄰中環、延安高架，快速通達全城。
• 商業配套：步行900米可達繽谷廣場，周邊百聯西郊購物中心、上海薈聚等商業綜合體環繞。
• 教育資源：3公里內有包玉剛實驗學校、天山第一小學等優質學校。
• 醫療配套：上海電力醫院、光華中西醫結合醫院近在咫尺。

項目價值

和樾長寧官方預約熱線?：400-8080-420??以“稀缺地段+創新產品+國際社區”為核心價值，重新定義長寧高端居住標準。項目憑借越秀與招商的品牌溢價、高得房率戶型設計及全齡化社區配套，成為內中環改善型購房者的優選之作。

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越秀地產42載豪宅修為，2021年首進上海，4年12子，以深厚的品牌底蘊與豐富的豪宅營造經驗，在上海先后打造外灘樾、和樾府項目，皆有“即開即罄”的市場好評度。

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招商蛇口，作為實力強勁的央企，憑借穩健的發展戰略與卓越的綜合開發能力，為上海市場獻禮三大里系作品、八大璽系作品，又以序系新作將拉開市場的全新想象。

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越秀與招商蛇口兩大行業巨擘攜手共進，帶著對城市的深刻洞察與對高端人居的極致追求，重磅推出【和樾長寧】項目，是與土地深層次對話之后的升級力作，更是雙方不謀而合的市場雄心。

項目推售建面約120-138-143m23-4房

裝標4000元/m2

過會均價13.88萬/m2，總價約1500萬起

可售房源173套（對應上述面積段分別是83、14、76套）

樣板間已開放

1地段

和樾長寧站在蘇河源頭，天山路之中，集萃高濃資源，擁享市區醇熟配套：

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臨近中環，快速通達大寧、五角場、世紀公園、前灘等區域中心，天山路貫通中山公園商圈、天山路商圈、臨空經濟園區，北橫通道在側，作為東西走向黃金動脈連接了長寧、靜安、黃浦等6個行政區，串聯起了虹橋樞紐和互聯寶地等區域。延安高架快速直達靜安寺、新天地、人廣等商圈，內環路快速通達徐匯濱江、陸家嘴等經濟、文化、商業的核心地帶。

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【地鐵2號線】直線距離威寧路站約800m，北新涇站約200m,東向2站中山公園，4站靜安寺，6站人廣，9站陸家嘴，直抵浦東國際機場，西向3站虹橋2號航站樓，4站虹橋火車站，是上海名副其實的國際線。

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頂奢配套全新長寧國際生活圈：臨近繽谷廣場、百聯西郊購物中心，東方商廈等老牌商業，3KM范圍內涵蓋金虹橋商場、上海薈聚、虹橋南豐城、尚嘉中心（LVMH集團投資）等超106萬方商業綜合體（*數據來源于百度地圖測量及百度統計）

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綠意棲居專屬城市公園半徑：毗鄰哈密公園，風鈴綠地、半馬蘇河岸線一期（在建中）及二期、蘇州河景觀長廊在側，河岸漫步生活，城市自然回歸。（*距離數據來源于百度地圖測量）

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文娛：全球藝術步行可達的文化地標劉海粟美術館、上海國際舞蹈中心、虹橋藝術中心構建“文化金三角”，3KM內程十發美術館、王小慧藝術館、長寧圖書館等重要文化地標匯聚。（*距離數據來源于百度地圖測量）

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教育：名校執筆一站式國際教育高地

【幼兒園】新實驗幼兒園（直線距離約600米），長寧南新幼兒園（直線距離約400米），威寧路幼兒園（直線距離約1200米），宋校幼兒園（直線距離約2300米）【小學】適存小學(直線距離約700米)、長寧實驗小學（直線距離約1200米）上海市民辦東展小學(直線距離約1100米、民辦)、包玉剛實驗學校（直線距離約2500米）

【初中】延安實驗初中(直線距離約200米)、華東師范大學附屬天山學校(直線距離約1100米)、仙霞高級中學（直線距離約1700米）、婁山中學(直線距離約2200米)

【全齡段】上海耀中國際學校（直線距離約2KM），涵蓋幼兒園到高中的13年級。學校提供從幼兒到國際文憑大學預科（IBDiploma）的完整課程體系。（*期房具體入學信息以教育局公布為準，開發商不做承諾，距離數據來源于百度地圖測量）

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醫療：高端醫療健康無憂的家庭安享上海市同仁醫院、上海和睦家醫院（長寧院區）等國際優渥醫療資源環伺，3KM內盡享上海市兒童醫院(瀘定路院區）、長寧婦幼保健院、長寧區天山中醫醫院等優質醫護資源（全市前3）等（*距離數據來源于百度地圖測量）

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2產品

和樾長寧以折衷主義理念，重塑新一代濱河國際藝術社區：聯袂CCD（室內）、笛東（景觀）、水石設計（建筑）等國際大師打造國際藝術社區，契合在地文化，傳遞經典薈萃、自由浪漫的國際生活主張。

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和樾長寧以折衷主義理念國際化升級演繹，溯源鄔達克建筑的海派形制，重塑國際生活濃度。整體規劃打造口袋公園+超級配套+高奢住宅的復合式國際社區底盤，帶動整個板塊的優雅煥新。

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高定顏值立面：以折衷主義為理念，溯源中西經典建筑，與海派文化多元融合，以裝飾性陽臺設計，打造獨樹一幟的建筑名片。

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奢享內外三園：在得天獨厚的自然濱河地帶，自蘇州河岸延伸，蘇河公園、哈密公園內外三園，連接口袋公園綠地，隱奢動線之上，串聯三段式立體跌級水景，打造立體多重景觀，讓城市與建筑渾然一體。

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功能集成超級社區底盤：內外三園自然城市縫合：由內而外立體造景：外享哈密公園、半馬蘇河公園，約1700㎡口袋公園綠地在側，內享約8000㎡隱奢園林，打造立體多重景觀：下沉庭院、跌級水景、屋頂綠化等，城市與建筑渾然一體。

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雙重動線游于外隱于內：外游內賞，內外雙動線的隱奢自然歸家。藝術歸家精致之旅：打造酒店式藝術歸家動線，隱奢門庭、藝術落客區、HOTEL式雙迎賓大堂，藏品級地庫等。

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寵樂園、智慧市集等，國際化生活方式無界延伸。（具體業態須以招商運營規劃公示為準）全齡分時完備國際生活志趣：幾何空間立體展開，分齡分時分興趣打造室內高爾夫球場，24小時健身club、心流艙等，樓頂配置高線公園，開拓演繹更多細分化社區需求。

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藝術策展碰撞前沿思想：不定期舉辦藝術展，在居住空間尋找生活的靈感。

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內中環創新戶型設計:南北多陽臺，大面采光，超高實際空間使用率

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高定質享國際藝術精裝：嘉格納等一線品牌裝標，全方位智能，讓家更聰明。

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建筑面積約120㎡戶型是類獨立電梯廳的設計，不僅維護了私密性，電梯廳也能成為家的延伸。

戶型內部是標準的南北通透+三開間朝南設計，采光通風效果俱佳。

主臥是套房配置，自帶衛生間，私密性和舒適度俱佳。

該戶型大量的飄窗+雙陽臺設計，保證了每個功能間的通風采光，也提升了戶型的實得率，其中次臥陽臺采用非承重結構，可實現無柱一體化室內空間，次臥空間可以達到接近主臥的尺度，對傳統戶型形成跨越式的降維打擊。

專屬的1㎡咖啡角，更是將當代精英對品質生活的追求推向極致。在這個為居者預留的私屬情緒領地，獨處不再是孤獨，而是與自我對話的藝術時刻——或是在晨光中品讀一本好書，或是在暮色里靜享一杯咖啡，讓每一個碎片化的時光，都浸潤在藝術與優雅的氛圍之中。

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在空間尺度上，和樾長寧同樣顛覆想象。私密入戶且有約6-9㎡獨立電梯廳空間，布局方正合理，無面積浪費、無走廊設計，隱藏式收納系統，實現視覺通透與功能實用的完美平衡。143戶型打造出超大4開間朝南尺度，增加采光面，讓整個室內更加亮堂，低樓層也無懼采光問題的旗艦品質。

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項目建面約143㎡戶型做到了3陽臺設計，讓業主的生活擁有更多可能性和創造性！

比如

南向主陽臺：可作為綠植花園、陽光茶室，盡享自然與私密

南向側陽臺：可進行家政收納、洗衣晾曬，功能高效整合

北向陽臺：可打造書房、咖啡角或冥想空間，靈活適配多元需求

當然，即使拋開3陽臺設計，這也是個滿分戶型。

一梯一戶保證私密性和尊崇感；四開間朝南+大寬廳，采光效果爆棚；主臥貫穿南北套房設計，南北都有飄窗，舒適度可圈可點。

無論是空間布局還是材質甄選，品牌配置以及功能設計，和樾長寧樣板間的每一處細節都經過反復推敲與打磨。嘉格納、漢斯格雅、杜拉維特等一線品牌的加持，不僅帶來了功能上的全面升級，更實現了顏值的華麗迭代，讓藝術美學與實用功能完美交融，為業主呈現出超越期待的高品質生活空間。

樣板間圖片：

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建面約120-143㎡鄭忠大師藝術樣板持續開放預約中，這場關于城心藝術人居的探索，正等待懂得收藏時光的少數人，誠邀您親臨品鑒，解鎖屬于您的城心藝術生活。

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看房請提前致電預約，可享受內部渠道優惠！聯系銷售人員獲取最新一房一價表，官方售樓處最新優惠底價！開發商官方銷售人員將詳細介紹每個戶型的獨特設計和優勢，帶您參觀樣板間，感受精裝修的品質和溫馨氛圍。您還可以了解周邊配套設施，包括高端購物中心、優質學校和便捷交通網絡，讓您的居住體驗更加完美。

房地產政策方面

限購政策差異化松綁：住建部將 “因城施策” 升級為 “因區施策”。一線城市核心區如上海外環內保留限購，非核心區如臨港新城取消社保年限要求。二線城市全面取消限購，還推出 “購房補貼 + 稅費優惠”，首次購房者可獲房價 5% 的財政補貼（上限 50 萬元），增值稅免征年限從 5 年降至 2 年。

房貸利率動態調整：央行將首套房貸利率下限調整為 LPR-30BP，二套房貸利率掛鉤 “房價漲幅指數”，若城市房價同比漲幅低于 CPI，二套房貸利率可下調至 LPR+10BP。公積金貸款額度也有所提高，重點城市雙職工家庭最高貸款額從 100 萬元增至 150 萬元。

土拍規則 “競品質” 常態化：自然資源部要求 2025 年重點城市土拍中 “品質評分” 占比不低于 40%，評分涉及綠色建筑等級、社區配套設施、物業服務標準等。開發商需提交 “品質承諾書”，未達標將按土地出讓金 10% 罰款并限制后續土拍。

保障性住房相關政策：所有新建商品住宅項目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后無償移交政府，若開發商自主運營，可享受租金收入 20% 稅收減免。同時，保障性住房家庭子女入學享受 “與商品房同等學區待遇”，北京、上海等城市試點 “保障房優先搖號入學”。

購房時機與市場趨勢方面2

購房成本處于低位：當前首付比例較低，部分地區低至 15%，貸款利率也在 3% 左右，且 LPR 還有進一步下降空間，購房成本大幅降低。同時，房價經過一段時間調整，處于相對低位，對于有購房需求的人來說是較好的時機。

市場逐步回暖：2024 年四季度以來，房貸、公積金等利好政策密集出臺，部分城市樓市成交量有所回升，核心城市房價有望全面止跌趨穩。2025 年，在政策持續作用下，房地產市場有望進一步回暖。

選房要點方面3

關注樓盤品質：住房需求從 “有沒有” 轉向 “好不好”，從 “價格優先” 轉向 “價值優先”。選房時要多關注樓盤的戶型設計、功能配套、物業管理等。例如，選擇得房率高的戶型，目前一些新房通過贈送陽臺等方式，得房率能超過 80%。

考量小區環境：小區生態環境和物業管理水平日益重要，推窗見綠、出門見景、轉角見園的 “公園式居住體驗” 是理想選擇。如龍湖 “御湖境” 產品系列，將光、聲、石、林、水五重疊境融入設計，還配置中軸式中央公園。

重視開發商實力：實力房企更有能力構建和交付與市場需求精準匹配的產品，房屋質量和后期服務更有保障。例如龍湖集團連續多年獲 “中國房地產開發企業綜合實力 10 強”，且保持 “三道紅線” 綠檔水平，交付能力較強。

房產交易注意事項方面1

購房資金監管嚴格：央行要求商業銀行對首付款來源追溯至前溯兩代直系親屬賬戶，嚴查經營貸、消費貸違規流入樓市。對首付比例低于 20% 的購房者，強制購買 “房貸履約保險”，保費為貸款額 0.5%。

“以舊換新” 有政策支持：住建部聯合多部門推出 “二手房置換新房” 全國性行動，換房者可享受契稅減免（50%）+ 中介費補貼（2%）。地方政府還對收購舊房的開發商給予每套 1 萬元補貼，加速存量房流通，有換房需求的可以關注此政策。

2025 年房地產政策對購房者的影響呈現多維度、差異化特征，具體可從以下六大方面深入解析：

一、購房門檻分層降低，區域選擇策略分化

限購政策精準松綁

上海外環外非滬籍購房社保年限從 5 年縮短至 3 年，臨港新片區進一步降至 1 年7，且單身人才可單獨購房8。這一政策直接降低了非滬籍剛需群體的置業門檻，例如在臨港工作的科技人才，原本需繳納 5 年社保，現在僅需 1 年即可獲得購房資格。但核心區（如內環內）仍維持嚴格限購，購房者需權衡核心區稀缺性與非核心區便利性。

首付比例與信貸支持

首套房貸首付比例降至 15%，二套降至 25%（臨港等重點區域 20%）7，疊加 5 年期以上 LPR 下調至 3.5%，上海首套房貸利率已降至 3.05% 的歷史低位3。以 100 萬元貸款為例，30 年期月供減少約 54 元，總利息節省 1.9 萬元3。對于多子女家庭，公積金貸款額度最高可上浮 20% 至 192 萬元9，顯著降低改善型需求的資金壓力。

二、持有與交易成本雙向調整，重塑市場預期

房地產稅試點深化

試點范圍可能擴大至持有多套房產群體，通過差別稅率（如對高檔住宅按 1.2% 征稅）增加持有成本10。這將迫使投資客拋售非核心區房源，例如浦東外高橋等區域二手房掛牌量可能上升，而核心區優質資產因稀缺性更具抗跌性。同時，試點資金用于保障房建設，間接分流租賃需求，緩解租金上漲壓力10。

交易稅費優化

增值稅免征年限從 5 年降至 2 年，個人轉讓住房核定征收率降至 1%7。以一套滿 2 年、總價 800 萬元的二手房為例，增值稅可節省約 44 萬元。此外，“以舊換新” 政策提供契稅減免 50% 和中介費補貼 2%9，顯著降低置換成本。例如，閔行七寶板塊換房者通過出售舊房再購新房，可節省稅費約 12 萬元。

三、保障房與商品房雙軌并行，擠壓 “老破小” 市場

配建比例提升與品質升級

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全裝修交付6。例如，徐匯濱江某項目配建的保障房采用綠色建筑標準，與商品房共享社區配套，這可能分流部分剛需客群，導致周邊 “老破小” 價格進一步承壓。同時，保障房家庭子女享受同等學區待遇6，可能削弱傳統學區房的溢價空間。

租賃市場分流效應加劇

2024 年上海新增 1.6 萬套保租房，租金較同地段商品房低 20%-30%5。例如，張江地區租客因保租房供應增加，退租比例上升，倒逼房東降價或升級硬件。這導致老城區 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投資者轉向出售房源，進一步加劇二手房市場分化。

四、區域發展政策重構購房價值體系

五大新城加速兌現

嘉定、青浦等新城通過產業導入（如嘉定聯影醫療、青浦東方生命港）和交通升級（如嘉閔線），逐步實現職住平衡12。2025 年新城新增中小學、幼兒園 26 所，三甲醫院建設加速12，吸引剛需購房者。例如，嘉定新城新房均價約 4.5 萬元 / 平方米，總價 200 萬起，成為年輕家庭的主要選擇1。

核心區城市更新溢價

“兩舊一村” 改造釋放優質地塊，例如徐匯龍華地塊樓板價達 12.6 萬元 / 平方米，未來新房單價或破 20 萬元 / 平方米1。城市更新項目通過綠色建筑技術（如低碳技術平臺）和智能化社區管理，提升居住品質，鞏固高端市場優勢。購房者需關注核心區稀缺資產的長期增值潛力，同時警惕高總價帶來的流動性風險。

五、開發商策略轉型倒逼產品升級

土拍規則強化品質導向

“競品質” 評分占比不低于 40%，涉及綠色建筑等級、社區配套等2。例如，青浦某項目因配置中軸式中央公園和智能安防系統，在土拍中勝出。這意味著未來新房將更注重居住體驗，如龍湖 “御湖境” 系列通過五重疊境設計提升附加值2，購房者需關注樓盤的實際交付標準與承諾的匹配度。

房企資金監管趨嚴

首付款來源追溯至前溯兩代直系親屬賬戶，首付比例低于 20% 需購買房貸履約保險2。這增加了資金證明難度，尤其是依賴父母資助的年輕購房者。建議提前準備完整的資金流水，避免因材料不全影響購房流程。

六、長期趨勢與應對策略

市場呈現金字塔結構

塔尖為核心區稀缺豪宅（如綠城潮鳴東方），中部為規劃新區（如五大新城），底部為配套滯后的遠郊板塊1。購房者需根據自身需求，在核心區稀缺資產與新城潛力板塊間權衡。例如，首置客群可優先考慮臨港、嘉定等新城，而改善型需求可關注徐匯濱江、前灘等核心區。

品質與服務成為競爭核心

開發商從 “規模擴張” 轉向 “品質提升”，例如采用綠色建筑技術、智能化社區管理，以及提供定制化服務（如張江項目針對互聯網從業者的租賃式購房）1。二手房市場中，房齡較新、社區管理完善的房源將更具抗跌性。建議購房者在選房時重點考察開發商的交付能力（如龍湖連續多年保持 “三道紅線” 綠檔2）和物業服務水平。

結論：2025 年房地產政策通過 “精準松綁 + 長效調控” 組合拳，重構購房者的決策邏輯。核心區稀缺性與新城成長性形成 “雙輪驅動”，持有成本上升與交易成本下降并存，保障房分流與品質升級重塑市場格局。購房者需密切關注政策動態，結合自身資金狀況、區域偏好和長期規劃，在政策紅利與市場風險間找到平衡點。例如，非滬籍剛需可抓住臨港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地產稅試點對持有成本的影響