高房價下,全球多個發達國家興起了共享型公寓(co-living)。
Co-living模式是一種新形“合居”的住宅模式,不是獨立的公寓,以小型住房+豪華共享服務著稱。房間內面積壓縮到極致,但功能齊全、空間明確、收納強大。房間外共享空間才是最大的賣點,如有健身房、水療館、圖書館、餐館和電影院等等。
▲旭輝瓴寓研發的極小戶型產品:13平米柚米寓
Co-living運用在長租公寓當中,能夠大大提升空間的集約性。能讓經濟條件有限的客群租起來沒負擔,又能享受更好的生活質量,同時為投資人帶來投資收益。
近幾年,香港Co-living公寓得到蓬勃發展,成績卓著。香港長租公寓市場形成了豪華型、中高端、共享型的三分天下格局。其中Weave Living、Dash Living等品牌快速崛起。Weave Living作為亞太共享居住服務品牌,已拓展到日本、韓國、新加坡等國家;Dash Living通過共享租賃住房的重新定位和高效運營,兩次收購都成功提升了物業的整體價值。資本更是積極看好,比如華平投資、KKR、貝萊德等均投資了Weave Living,黑石7.5億收購香港服務式公寓攜手Dash Living共同管理與運營。
可以看到,共享型公寓是長租公寓品牌全球化突圍的重要一步棋,但目前上海地區卻很少見到(旭輝瓴寓研發了極小戶型產品),上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集且生活方式快速變革的現狀,那么香港Co-Living的成功經驗能否在上海的土壤上開花結果?
一、Co-living與傳統公寓的差異與優勢
1、面積極致壓縮,潛在回報更高。Co-living公寓通過將空間劃分為更小單元并共享公共區域,顯著提高單位面積可出租單元數量,從而大幅提升每平方米的租金收入。如果設計、定位和運營得當的Co-living公寓比傳統長租公寓投資回報率更高。比如旭輝瓴寓研發了五平米的生活單元,采用上下鋪的形式又不乏私密性。WEAVE STUDIOS紅磡店只有8平米的空間,但是都配備酒店級睡床,特大窗戶保證自然光充足,大量的房間儲物空間及充足的USB充電插頭。
丨旭輝瓴寓
丨WEAVE STUDIOS
2、公區能塞進去的業態更多,融合性更強。Co-living公寓的公區是最大看點,一般情況下分為兩種,一是通過在大樓內設置超多樣配套設施,比如倫敦的Stratford Collective共享居住摩天大樓,除了傳統的配套設施(客廳、廚房、自習室等),還包括舞臺、圖書館、展覽空間、電影院、花園、水療中心等各種商業性服務,這些服務同樣對外開放,提升商業價值。二是選址時與周圍的新公共空間聯合在一起,比如商業體、公園、公共交通設施、辦公樓等等。
▲倫敦Stratford Collective摩天大樓
3、租金優勢、服務性強、社群氛圍好。租金方面,Co-living在訂金及額外費用方面展現出顯著優勢。比如訂金比傳統公寓大幅降低,租金包含水電費、房間清潔、日常用品、Wi-Fi及社群活動等費用,而這些都是傳統公寓模式下住戶需自行承擔的額外支出。服務方面,Co-living住客能夠根據個人需求靈活選擇各類服務套餐,如家政清潔、送餐及洗衣服務。如Weave living入住后會贈送毛巾、拖鞋等日用品。社群方面,Co-living由于房間極小,住戶被“逼”到公共空間互動,獲得更多與他人建立緊密聯系的機會,并在共享的興趣愛好中創建社區氛圍。
▲Weave living入住即贈三件套
二、Co-living在上海“水土不服”?
與香港一樣,上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集、單身經濟崛起且生活方式快速變革的問題。那么,上海的長租公寓企業為什么很少碰Co-living?
宏觀層面,上海發展Co-living模式具備先天條件。一方面,潛在目標群體基數大。目前上海已經有最完善的租賃住房體系,從一張床到一套房,層次豐富與可選范圍多,但是沉默的大多數需求仍然很難被覆蓋到。比如上海七普調查顯示,約有154萬戶的月度租金低于2000元,占到租房總家庭戶數的53.1%。()。另一方面,高效住宿制改革,越來越多的高校提出不再為非全日制、定向就業或一些特定專業的碩士研究生提供宿舍。2024年1月,國家發改委等七部委發布《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》中提到“鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房,補充宿舍資源”。也就是說,政策端鼓勵機構下場,市場端基數效應大,供給端介于宿舍型公寓、白領型公寓中間市場的空白性產品,天時地利人和。
但聚焦到企業層面,Co-living的商業模式難點并不少。
首先,有多少優勢就有多少難點:
1、面積壓縮到極致,意味著改造成本高,排房能力強,還能跑通盈利模型;
2、多業態融合,意味著前期投入成本高,中期資源整合能力強,后期具備復合業態的運營能力:
3、運營方面,租金全包意味著公用事業與消耗品成本高,傳統型公寓需要租客自付;服務好,意味著人力成本高;社群氛圍好,意味著租戶管理租戶關系復雜度高,需要專業的管理系統和團隊。
一通盤下來,本以為是個“群租房”,結果是個“超級戰艦”,沒有超強的資金實力和運營能力根本玩不轉,很顯然聚集這么多能力于一身的公寓運營商沒有幾個。
其次,項目選址失誤風險大:
Co-living模式對目標客群的依賴度極高,對高校畢業生、新就業人群、預算有限的年輕白領等的密度和需求強度非常敏感,在非核心區或年輕人稀少的區域做Co-living等同于自殺。相比之下,傳統公寓對地段的容忍度高很多。
再其次,項目估值對運營數據依賴性極強:
Co-living模式項目因NOI高可能獲得更高估值。但因為模式較新,估值體系不如傳統公寓成熟,對運營數據依賴性極強,失敗項目價值折損大。相比之下,傳統公寓估值模型成熟穩定,基于地段和租金收益,波動相對小。
最后,上海與香港的租房市場環境并不相同:
在內陸地區大多數城市市場租金一片慘淡的情況下,香港租金一路飆升。上海租金已連續11個月下跌,租客租金壓力大幅緩解,尤其是保租房大量供應,品質高、租金低、體驗好大幅分流年輕群體。而香港城市密度高,政府公屋的申請需要等待數年且收入有限制,私人樓宇價格非常貴,群租房的安全和租金問題較多,對小戶型高品質需求極旺。相比香港租房問題,上海的痛點并沒有那么明顯。
三、總結
因此,在上海做Co-living模式就是又累又操心風險還大,但是在租金下行期、長租公寓同質化、行業極度內卷的情況下,Co-living也非注定失敗的偽命題。其真正的潛力在于,作為傳統租賃市場的重要補充,為年輕化、流動化、追求品質與連接的城市人群,提供一種差異化的、有溫度的居住選擇。如果有較強資金實力和運營能力,愿意承擔更高風險,優質地段的Co-living項目確實能帶來更豐厚的回報。但偏好穩定現金流、管理省心,傳統長租公寓仍是更穩妥的選擇,尤其在非一線城市核心區。
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