上半年,中國土地市場“冰火兩重天”。一二線核心城市優質地塊遭房企激烈爭搶,頻現高溢價成交,而三四線城市則持續遇冷。在公開土地市場中,共有19個城市宅地出讓金超百億元,其中杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元,杭州出讓金已接近去年全年水平。上海雖然在公開市場宅地出讓金未過千億,但其非公開市場的涉宅地出讓金額超800億元。
值得關注的是,上半年TOP20城市出讓金占全國比重為68%,其中二線城市以13.6%的平均溢價率反超一線城市,房企投資邏輯清晰聚焦“安全性與盈利確定性”的項目。
19城宅地出讓金超百億元,京杭超千億
上半年,中國土地市場呈現“量縮價漲”的特征。在核心城市優質地塊供應增加帶動下,300城土地出讓金同比明顯增長。據中指研究院最新數據,在公開市場,全國300城住宅用地出讓金總額8598億元,同比增長27.5%,相比之下,成交面積同比下降5.5%。
此外,上半年TOP20城市出讓金占全國比重為68%(2024年全年為51%),占比明顯提升,市場分化加劇。共有19個城市宅地出讓金超百億元,除南通、鎮江外,均為核心一二線城市,其中在公開市場中,杭州、北京涉宅用地出讓金均超千億元。
截至6月末,杭州已累計成交68宗涉宅地塊,總成交金額1161億元,同比增長96%,已經接近其2024年全年的土地出讓金額(2024年為1169億元)。在公開市場,杭州涉宅地塊成交金額位居全國首位,超過北京、上海等一線城市。
北京上半年住宅用地成交總額達到1006億元,同比上漲37.3%。這主要得益于多個核心稀缺地段地塊、大體量地塊、高總價地塊,帶動整體成交金額突破千億大關。尤其是海淀樹村地塊以27.93%的溢價率創下新高,樓面價突破10萬元/平方米大關;朱房村2宗地塊溢價率均超過15%。但是二季度以來出讓地塊質量一般,多數以底價成交。
上海上半年集中土拍市場住宅用地共成交了638億元。除此之外,上半年上海協議出讓涉宅用地總成交金額超過800億元,占比超過半數。比如,5月徐匯東安新村第三宗地塊以341.35億元協議出讓。如此算來,上海上半年住宅用地出讓金超過1400億元。
成都加大優質地塊供應力度,出讓宅地合計56宗,共有28宗溢價,其中11宗溢價率超30%,5宗溢價率超40%,錦江區柳江街道包江橋社區地塊溢價率達106%。
相比之下,武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場持續調整,絕大多數底價出讓,這些城市庫存規模較大,房企投資相對審慎。
二線城市平均溢價率13.6%,反超一線
根據中指研究院統計,上半年,300城住宅用地平均溢價率10.2%,較去年同期提升6.0個百分點。上半年,市場熱度主要集中于核心城市優質地塊,如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局區域,這些城市優質地塊往往實現高溢價出讓,但核心城市郊區地塊及大多數城市土拍仍保持平淡。
此外,今年上半年,一二線城市住宅用地出讓金同比增長明顯,三四線城市土拍表現持續較弱,分化現象延續。根據中指研究院數據,上半年一線城市房企投資布局積極,住宅用地推出、成交面積同比均增長,出讓金同比增幅達到49.5%,平均溢價率達到11.6%。
值得關注的是,二線城市今年以來成交面積、土地出讓金分別增長18.3%、43.5%,平均溢價率達到13.6%,超過了一線城市。其中,杭州、成都等地持續加大優質地塊供應,進而推高土拍熱度,而其余多數城市土拍保持平淡,整體推出面積降幅相對較小。相比之下,三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續縮量態勢,平均溢價率也處于較低水平,僅為3.6%。
從短期來看,企業投資仍將更加注重項目的安全性與盈利確定性,北上深杭等熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性或保持高溢價成交,而多數三四線城市土地市場則繼續以底價成交為主,部分城市或將通過優化供地結構、降低起拍價格等方式吸引房企投資布局。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
制圖 許驍
編輯 楊娟娟
校對 楊利
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