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土地市場半年考

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伴隨6月的結束,2025年土拍市場的半年征程正式收官。

根據克而瑞研究中心發布的報告,2025年上半年土地市場延續縮量提質趨勢,土地成交規模同比下降8%再創新低,但各能級平均樓板價均有所上漲,溢價率也大幅回升。

值得注意的是,重點城市屢屢拍出優質的高溢價、高總價地塊,得益于穩市場政策扶持,高流速、低風險板塊拍出地價新紀錄屢見不鮮,企業投資也在延續回暖。整體來看,土地市場各項成交指標均在持續釋放積極信號。

滬、杭、京土拍成交金額均超千億元

盡管當前土地市場尚未全面回暖,但上半年仍有部分城市表現突出。

其中,上海土拍市場表現最為出色。克而瑞數據顯示,上海上半年土地成交總金額達1273億元,位居全國榜首,平均溢價率達19%。

杭州緊隨其后,據相關統計,上半年杭州土地成交金額累計達到1228.15億元,位居全國第二,平均溢價率高達33%;北京憑借1101億元的土地出讓金位列第三,平均溢價率為7%。

成都土地市場同樣表現不俗,上半年攬金440億元,較2024年同期增幅超過一倍,平均溢價率約21%。

還有部分重點城市盡管土拍表現不如上述城市亮眼,但也優于去年同期表現。

如廣州上半年供應涉宅用地23宗,成交19宗,成交金額195.38億元,平均溢價率2.6%。雖然沒有像北京、上海那樣上演出土地市場的火爆行情,但成交金額也是去年同期金額64.78億元的三倍以上。

與其他一線城市相比,深圳上半年宅地出讓數量相對較少,共計3宗宅地成功出讓,成交金額為62.71億元。不過,相較于2024年上半年深圳僅1宗宅地出讓的冷清局面,2025年同期出讓數量明顯回升。

再如天津,上半年共成交經營性涉宅用地38宗,較去年同期增加15宗,數量同比上漲65%;成交總金額高達225.9億元,同比大幅上漲139%。

新地王頻出

上半年土拍市場中,地王頻現成為一大亮點。

3月18日,北京海淀區樹村地塊在北京上半年土拍中成為“地王”,其樓面價突破10.23萬元/平方米,一舉刷新北京土拍價格天花板。該地塊引發眾多房企激烈爭搶,經過百輪競價后,最終由國央企聯合體以91.5億元競得,溢價率達27.93%。

6月19-20日,在上海第五批次土拍中,楊浦濱江地塊經過95輪競價,由保利發展以35億元競得,成交樓面價9.55萬元/平方米,溢價率達30.79%,刷新楊浦內環樓面價紀錄。

杭州表現與京滬不相上下。3月28日,杭州蔣村地塊掛牌出讓,經102輪激烈競價后,由建發以34.34億元競得,成交樓面價達8.8萬元/平方米,溢價率高達 115.39%。這一結果不僅刷新杭州土地市場多項紀錄,更在全國范圍內引發關注。杭州樓面價首次突破8.8萬元/平方米,這一數值超越深圳,使杭州躋身全國樓面價前三,僅次于上海和北京。

而就在杭州蔣村地塊出讓前的三天,其奧體水電新村地塊經72輪競價,由濱江以52億元競得,樓面價7.74萬元/平方米,溢價率69.86%。僅用了三天的時間,杭州的單價“地王”紀錄便從7.7萬元/平方米漲到8.8萬元/平方米。

3月27日,成都錦江區金融城三期48.74畝純住宅用地,歷經213輪爭奪,被建發以樓面價4.12萬元/平方米、溢價率106%競得,不僅創成都樓面價新高,更是成都樓面價首次突破4萬元/平方米。

6月30日,武漢江岸區新興街地塊以2.792萬元/平方米的樓面地價,成為武漢上半年單宗住宅項目樓面地價最高地塊。與此同時,該地塊也創造了武漢住宅樓板價歷史紀錄第二名,僅次于2020年華潤拿下的二七濱江地塊,彼時其樓面價為3.06萬元/平方米。

全面復蘇有待銷售端持續回暖

雖然部分城市上半年土拍成績亮眼,但土地市場并非全面復蘇。

總體來看,上半年土拍市場呈現結構性回暖特征,同時區域熱度分化態勢顯著。房企在一線城市投資布局積極;二線城市中,杭州、成都等核心城市土拍熱度居高不下,成為房企重點投資區域,而其他城市土拍市場則相對平淡。

不少房企人士表示,2025年對于絕大部分開發商而言,寧可在核心城市高溢價拿地,也不會圖一時便宜而加倉不確定性的城市,“安全性”仍是首要考慮的因素。

克而瑞分析指出,土地市場復蘇的關鍵變量仍在于銷售端的持續回暖。若政策支持如收儲專項債券、限購優化等,能夠有效提振購房需求,并帶動房企銷售回款明顯得到改善,部分資金充裕的房企或逐步恢復投資意愿。目前行業仍處于調整期,房企投資規模預計將保持低位運行,去庫存和債務優化仍是當前階段的首要任務。

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