現(xiàn)在很多同學(xué)來問我，上海的二手房能不能抄底了？

你問這個問題，就是覺得二手房跌到底了嗎？或者你覺得上海的房價快要跌到底了，對不對？所以你本質(zhì)上其實就是想問上海的二手房價格還能不能繼續(xù)往下跌？

回答你這個問題之前，我先帶你回顧一下本輪行情是從什么點位跌下來的。上海這一輪行情的高點出現(xiàn)在2022年的年中，也就是當(dāng)時上海解封之后的兩個月。那個時候，上海的二手房成交量火爆，房價高漲。

新房基本上每個盤都是幾千人認(rèn)購。那兩個月我記得上海的那些頂級豪宅，什么翠湖天地、綠城黃浦灣之類的，都創(chuàng)下了35萬、38萬/平的成交價格。但那個時候大家不覺得離譜。

那個時候很多大V說，其他國際大城市核心地區(qū)都是100萬/平的，上海至少要先漲到50萬/平。而且那個時候普通老百姓聽這些話也不覺得離譜，為什么呢？因為那個時候很多人都覺得徐涇馬上要破10萬了，那你想外環(huán)外都十幾萬，核心區(qū)50萬不是很正常的事情嗎？在那一年，沒有人會問你上海現(xiàn)在要不要買房，現(xiàn)在要不要上車，每一個人都是全倉猛開。

所以我今天就要提醒你，上海現(xiàn)在的房價是從當(dāng)年那么瘋狂的點位上跌下來的。現(xiàn)在我們回頭看，當(dāng)年那個房價極度的瘋狂，極度的脫離基本面，對不對？那為什么你就會覺得從當(dāng)年那個高點跌下來20%、30%或者40%，它就是個底呢？上海的房價當(dāng)年是怎么漲的，你們又忘記了，是不是？

15到16年，房價直接翻倍，像張江這種強勢板塊，14年到20年才五六年的時間翻了3倍，比過山車還猛。聯(lián)洋2014年的時候還是3萬多，到了2022年的高點沖15萬。在2022年，也就是3年前，上海的二手次新房平均是比新房要貴30%左右的。

到現(xiàn)在，新房漲了兩三年，二手房跌了兩三年。很多板塊的二手次新房居然還是比新房要貴。所以你覺得現(xiàn)在這個價格算不算跌到底了呢？那顯然不算吧？

那現(xiàn)在上海樓市處于一個什么階段呢？記住一個詞叫做價值回歸，也就是去泡沫。

什么叫做泡沫？倒過啤酒的同學(xué)都知道吧，你一杯子倒下去，技術(shù)好的同學(xué)上面只有一層泡沫，技術(shù)不好的同學(xué)大半杯子全是泡沫。所以去泡沫的本質(zhì)就不存在什么跌兩成或者跌三成就能到底。理解了這一點，你再來看看現(xiàn)在這兩年上海很多二手房價的下跌。

這兩年很多當(dāng)年漲得完全脫離基本面的房子，比如說當(dāng)年的高興花園，從1萬多跌下來已經(jīng)腰斬了。當(dāng)年快40萬/平的翠湖天地，現(xiàn)在也腰斬了。當(dāng)然了，現(xiàn)在還有很多房子比起高點只跌了一點點，不信的話，你去查一個樓盤，叫做萬科海上傳奇。

那這個價值回歸的過程會不會因為上海出一個救市政策，它就到底了呢？就結(jié)束了呢？也不會。這幾年的行情是什么樣？你再記住一個詞叫做輪回。

2023年、2024年，還有今年的2025年，這三年，每一年的上半年幾乎都重復(fù)了同樣的行情。小陽春過后，成交量暴漲，然后很多中介紛紛大喊，房價要暴漲。很多剛需進(jìn)場上車，然后有更多的房東發(fā)現(xiàn)成交量回暖了，選擇把房子掛出去，掛牌量又再次新高。

然后到了5、6月份，該進(jìn)場的剛需進(jìn)場完了，房子又開始賣不動了。大家繼續(xù)等下一個政策，然后下半年來了下一個政策，繼續(xù)回暖個幾個月，然后再進(jìn)入新一輪的輪回。現(xiàn)在是2025年的7月了，你去看看是不是就跟我說的一模一樣，成交量一路下降，然后中介又開始發(fā)文說要出政策了，房價馬上就要大漲。

過去20年，上海的房價漲得太快了，漲到所有人都認(rèn)為房價一直漲是理所當(dāng)然的事情。一直到現(xiàn)在，還有很多房東覺得上海只要出一個救市政策，就能重回上漲軌道。但你要去想，我們現(xiàn)在面臨的大背景是什么？

人口紅利已經(jīng)消失了，經(jīng)濟周期在轉(zhuǎn)型，還有海量的土地供應(yīng)。用大白話就是我們過去造了太多的房子了，現(xiàn)在還在蓋很多的房子。但是未來能接盤的年輕人又太少了。如果你也同意這一點的話，你就應(yīng)該明白房地產(chǎn)它本質(zhì)上已經(jīng)走入了下一個大周期。在未來，很多上海好的房子價格還會繼續(xù)上漲，但有些老房子是真的沒機會了。

好了，最后給你們總結(jié)一下，就是你們現(xiàn)在最應(yīng)該思考的不是當(dāng)下要不要買房，而是現(xiàn)在要不要賣，該怎么賣，尤其是那種手上有很多套房產(chǎn)，但是每套房都不怎么樣的同學(xué)。因為坦白來說，你去看看今年，上海在悄悄地改住宅規(guī)則，我昨天統(tǒng)計了一下，上海現(xiàn)在已經(jīng)有6個區(qū)能出三陽臺的新房了。在未來你想一想，那些能顛覆老一代住宅的新產(chǎn)品會越來越多，越來越好。也就是說，給老一代二手房逃命的窗口期真的不多了。