現在很多同學來問我,上海的二手房能不能抄底了?
你問這個問題,就是覺得二手房跌到底了嗎?或者你覺得上海的房價快要跌到底了,對不對?所以你本質上其實就是想問上海的二手房價格還能不能繼續往下跌?
回答你這個問題之前,我先帶你回顧一下本輪行情是從什么點位跌下來的。上海這一輪行情的高點出現在2022年的年中,也就是當時上海解封之后的兩個月。那個時候,上海的二手房成交量火爆,房價高漲。
新房基本上每個盤都是幾千人認購。那兩個月我記得上海的那些頂級豪宅,什么翠湖天地、綠城黃浦灣之類的,都創下了35萬、38萬/平的成交價格。但那個時候大家不覺得離譜。
那個時候很多大V說,其他國際大城市核心地區都是100萬/平的,上海至少要先漲到50萬/平。而且那個時候普通老百姓聽這些話也不覺得離譜,為什么呢?因為那個時候很多人都覺得徐涇馬上要破10萬了,那你想外環外都十幾萬,核心區50萬不是很正常的事情嗎?在那一年,沒有人會問你上?,F在要不要買房,現在要不要上車,每一個人都是全倉猛開。
所以我今天就要提醒你,上?,F在的房價是從當年那么瘋狂的點位上跌下來的?,F在我們回頭看,當年那個房價極度的瘋狂,極度的脫離基本面,對不對?那為什么你就會覺得從當年那個高點跌下來20%、30%或者40%,它就是個底呢?上海的房價當年是怎么漲的,你們又忘記了,是不是?
15到16年,房價直接翻倍,像張江這種強勢板塊,14年到20年才五六年的時間翻了3倍,比過山車還猛。聯洋2014年的時候還是3萬多,到了2022年的高點沖15萬。在2022年,也就是3年前,上海的二手次新房平均是比新房要貴30%左右的。
到現在,新房漲了兩三年,二手房跌了兩三年。很多板塊的二手次新房居然還是比新房要貴。所以你覺得現在這個價格算不算跌到底了呢?那顯然不算吧?
那現在上海樓市處于一個什么階段呢?記住一個詞叫做價值回歸,也就是去泡沫。
什么叫做泡沫?倒過啤酒的同學都知道吧,你一杯子倒下去,技術好的同學上面只有一層泡沫,技術不好的同學大半杯子全是泡沫。所以去泡沫的本質就不存在什么跌兩成或者跌三成就能到底。理解了這一點,你再來看看現在這兩年上海很多二手房價的下跌。
這兩年很多當年漲得完全脫離基本面的房子,比如說當年的高興花園,從1萬多跌下來已經腰斬了。當年快40萬/平的翠湖天地,現在也腰斬了。當然了,現在還有很多房子比起高點只跌了一點點,不信的話,你去查一個樓盤,叫做萬科海上傳奇。
那這個價值回歸的過程會不會因為上海出一個救市政策,它就到底了呢?就結束了呢?也不會。這幾年的行情是什么樣?你再記住一個詞叫做輪回。
2023年、2024年,還有今年的2025年,這三年,每一年的上半年幾乎都重復了同樣的行情。小陽春過后,成交量暴漲,然后很多中介紛紛大喊,房價要暴漲。很多剛需進場上車,然后有更多的房東發現成交量回暖了,選擇把房子掛出去,掛牌量又再次新高。
然后到了5、6月份,該進場的剛需進場完了,房子又開始賣不動了。大家繼續等下一個政策,然后下半年來了下一個政策,繼續回暖個幾個月,然后再進入新一輪的輪回。現在是2025年的7月了,你去看看是不是就跟我說的一模一樣,成交量一路下降,然后中介又開始發文說要出政策了,房價馬上就要大漲。
過去20年,上海的房價漲得太快了,漲到所有人都認為房價一直漲是理所當然的事情。一直到現在,還有很多房東覺得上海只要出一個救市政策,就能重回上漲軌道。但你要去想,我們現在面臨的大背景是什么?
人口紅利已經消失了,經濟周期在轉型,還有海量的土地供應。用大白話就是我們過去造了太多的房子了,現在還在蓋很多的房子。但是未來能接盤的年輕人又太少了。如果你也同意這一點的話,你就應該明白房地產它本質上已經走入了下一個大周期。在未來,很多上海好的房子價格還會繼續上漲,但有些老房子是真的沒機會了。
好了,最后給你們總結一下,就是你們現在最應該思考的不是當下要不要買房,而是現在要不要賣,該怎么賣,尤其是那種手上有很多套房產,但是每套房都不怎么樣的同學。因為坦白來說,你去看看今年,上海在悄悄地改住宅規則,我昨天統計了一下,上?,F在已經有6個區能出三陽臺的新房了。在未來你想一想,那些能顛覆老一代住宅的新產品會越來越多,越來越好。也就是說,給老一代二手房逃命的窗口期真的不多了。
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