（原標(biāo)題：香港樓市迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)，內(nèi)地市場(chǎng)亟待政策破局）

摩根士丹利在6月19日發(fā)布的《香港地產(chǎn)—住宅歷經(jīng)7年后迎來轉(zhuǎn)折》報(bào)告中預(yù)測(cè)：香港房地產(chǎn)正處于一個(gè)上升周期的開端，這個(gè)周期可能持續(xù)4-5年。

在大摩預(yù)測(cè)中，2025年下半年香港房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)2%，全年呈現(xiàn)“V”型走勢(shì)，支撐這一判斷的基本面因素堅(jiān)實(shí)而多元。

2025年香港資本市場(chǎng)生機(jī)勃勃。上半年恒生指數(shù)累計(jì)上漲超20%，位居全球主要市場(chǎng)前列；同期IPO集資額按財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波的說法是1070億港元，重登全球新股集資額榜首。火熱的港股，吸引了內(nèi)地企業(yè)排隊(duì)上港交所，市場(chǎng)戲稱港交所敲鑼的錘子都不夠用了，而股市的財(cái)富效應(yīng)正向樓市蔓延。

政策松綁釋放巨大能量。2024年2月香港全面撤銷樓市“辣招”，內(nèi)地買家與本地居民享同等稅費(fèi)待遇，誠(chéng)意十足。一套千萬港元房產(chǎn)，內(nèi)地買家稅費(fèi)從300多萬驟降至數(shù)十萬。2024年3月至2025年5月，全港6萬宗私樓成交中，每四個(gè)買家就有一位內(nèi)地背景人士。香港3.5%-4%的租金收益率遠(yuǎn)超內(nèi)地一線城市1%-2%的水平，投資價(jià)值凸顯。

人口政策成為需求新引擎。截至2025年5月，“搶人才”計(jì)劃已批出21萬份申請(qǐng)，獲批者平均年齡僅35歲。按每10名人才中1人購(gòu)房估算，將轉(zhuǎn)化為至少2700套住房需求。

繼大摩之后，高盛和瑞銀也唱多香港樓市。從2021年9月高峰期至今已下跌近30%的香港樓市，終于迎來觸底反彈的曙光。

當(dāng)香港顯露春意，內(nèi)地樓市仍處寒冬。6月全國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)令人憂心：37個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，較上月增加2個(gè)；二手住宅環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個(gè)月下跌。

市場(chǎng)分化加劇。二手房成交量預(yù)計(jì)2025年同比上升8%-10%，占總體成交量比重超50%；新房成交量則同比下降超10%。二手房主導(dǎo)地位削弱新房定價(jià)權(quán)，形成“以舊壓新”的價(jià)格傳導(dǎo)鏈。

即使是在深圳，市場(chǎng)也不容樂觀。在7月5日，我接觸的多位中介反映，今年1至5月的交易數(shù)據(jù)平穩(wěn)，但6月的數(shù)據(jù)，以肉眼可見的速度量?jī)r(jià)齊跌，在看在談的買家紛紛推后決定，顯示買家對(duì)前景突然看淡，去年926以來的政策紅利已經(jīng)消耗殆盡。

7月3日，萬科公告再向大股東深鐵借款62.49億人民幣償債，今年以來深鐵累計(jì)向萬科輸血超211億人民幣。樓市低迷，對(duì)房企化債也極為不利，如萬科都倒下，對(duì)市場(chǎng)的沖擊將極為嚴(yán)重。

有意思的是，7月5日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》在題為“拼就是穩(wěn)住樓市最好的解法”中指出：當(dāng)下穩(wěn)住樓市正處在非進(jìn)不可的關(guān)鍵時(shí)刻，無論是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、城市更新，還是好房子建設(shè)，都在步入改革發(fā)展的深水區(qū)，每向前一步都不容易。但是，前行路上，問題和挑戰(zhàn)從來不會(huì)少，拼就是最好的解法。因此，一方面，穩(wěn)住樓市目前要匯聚發(fā)展合力，宏觀微觀政策要持續(xù)用力、更加給力。一方面，各地要激發(fā)敢拼、愛拼的精神，力爭(zhēng)上游成為全國(guó)穩(wěn)住樓市大班級(jí)中的“優(yōu)等生”。

上文沒對(duì)骨感的市場(chǎng)有所表述，不過從要求各地用力給力敢拼愛拼，也可看出市場(chǎng)的嚴(yán)重性。以我看來，這文章作用有限，還需要最高層級(jí)給予有力度的增量政策才能提振市場(chǎng)的信心。

雖然6月樓市數(shù)據(jù)慘淡，但股市地產(chǎn)板塊反而堅(jiān)挺，市場(chǎng)顯然在賭加碼政策出臺(tái)。

從香港樓市經(jīng)驗(yàn)可看出，其樓市復(fù)蘇得益于“政策松綁+人才導(dǎo)入+資本聯(lián)動(dòng)”的組合拳。內(nèi)地或可借鑒，特別是在政策力度方面。龍頭城市不穩(wěn)住而回升，其他城市不可能止跌。

任何政策的出臺(tái)，要力求有效果，而不只是出臺(tái)了事。以這幾年的政策效果來看，一步到位比擠牙膏式效果明顯更好，目前內(nèi)地樓市，欠缺的就是干脆利落令人眼前一亮的樓市政策。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：林少喜 助理總編輯