香港近百年的地產信仰，正在崩塌。

正如前幾天，鄭裕彤家族新世界地產面臨爆雷的時候，我曾不要臉地斷言，這只是整個香港地產倒下的第一張多米諾骨牌。

如今香港“鋪王”鄧成波家族，正站在破產邊緣。

從月收租280萬到資不抵債，從“一鋪養三代”到“二代即破產”，這個曾經的商業神話，已經崩塌。

最直接原因就是，香港四大核心商圈的空置率，已經飆升至12%以上。

事實上，香港地產已經進入了黃昏序章。香港人心中對地產的信仰，也在不斷新增的負資產中，慢慢消弭。

往大的方向說，香港那個寸土寸金，買塊磚頭都能賺錢的時代，一去不復返了。

咱先說說“香港鋪王”鄧成波家族的崩塌。

巔峰時期，鄧家手握超過兩百個商鋪和工業大廈，總值超700億港幣。

2021年鄧成波去世時，《福布斯》給他的身家估值是47.5億美元，在香港富豪中排第19位。

不過，鄧成波借錢買鋪、以鋪養鋪的高杠桿模式，雖然在樓市上升期無往不利，但也埋下了致命隱患。

偏偏二代接班人鄧耀昇比父親更激進，他不滿足于收租度日，野心勃勃要打造酒店帝國。

從2017年開始瘋狂收購酒店，巔峰期旗下有14家酒店、3000多個客房，而這些收購幾乎全靠借貸，并且都是在市場高位成交。

2020年2月，就在疫情爆發前夕，鄧耀昇還以7.7億的高價，買入松齡護老院52%股份。結果疫情一來，酒店全部停擺，養老院也經營困難，但銀行利息一分不能少。

面對資金鏈斷裂，鄧家開始瘋狂拋售資產，但市場已經變天。

他們越賣越虧，陷入惡性循環，最終造成了今天的局面。

但其實，無論是鄧家也好，還是鄭裕彤家族也罷，雖然都是在二代三代手里崩塌，但核心因素還是整個香港經濟的問題。

就算一代們還在，面對香港這樣的消費大環境，大概率也是回天乏術。

最新統計顯示，今年第一季度，光是香港四大核心商圈，就有897間空鋪，空置率飆升至12.1%，創下近五年來新高，直逼2020年疫情最嚴重時的歷史峰值。

具體到各區，情況更是慘不忍睹。

旺角最慘，空鋪數量高達300多間，占全港總數近四成。

昔日摩肩接踵的購物天堂，如今大量空置，其中不少都是以前最搶手的黃金鋪位。

中環大崩盤，高端餐飲幾乎全軍覆沒，空置率漲幅全港第一。

銅鑼灣這個曾經租金全球第二貴的購物區，人流量比高峰期少了一半。

時代廣場、崇光百貨門口不再需要排隊，羅素街的名表店，一天可能都賣不出一只表。

四大商圈中唯一還在苦撐的，只剩下尖沙咀，但也只是相對而言。

更可怕的，不是空置率本身，而是空置時間。

數據顯示，超過六成的空鋪已經空置半年以上，1/4空置超過兩年。

這些長期空置的鋪位，要么租金過高，要么位置太差。但即便空置率創下新高，部分業主仍不肯面對現實，寧愿空置也不降租。

哪怕前特首等大佬都公開呼吁減租，但回應者寥寥。

一百多年來，香港的地產業，見證了從小漁村發展成大都會的非凡歷程，為這座城市創造了巨大的財富。

近百年來，整個香港社會形成“有樓萬事足，買房必致富”的信仰。這和內地之前十來年是一致的。

而如今香港樓市崩盤，本質上是全球化退潮的微觀鏡像。

紐約、倫敦等國際都市的寫字樓空置率同步攀升，新加坡的房產信托收益率跌破4%，再疊加香港眼下的困境。可以說，全球資本對傳統商業地產的信仰，正在走向瓦解。

更具啟示意義的是，這場危機暴露了香港經濟轉型的深層矛盾。

2024年數據顯示，香港數字經濟規模僅占GDP的7.3%，遠低于深圳的38%，產業升級滯后，香港樓市的神話，缺乏經濟基本面支撐。

在這場財富大洗牌中，沒有真正的贏家。

松哥覺得，香港四大家族也好，鄧成波家族也罷，老錢們的隕落，其實都在警示我們，依賴制度紅利、忽視價值創造的財富模式，終將破滅。

香港樓市的崩盤，或許正是這座城市告別舊時代、尋找新坐標的歷史契機。

有時候看香港，總是感覺在看自己，你覺得呢。