◎掘金日本房產(ID:Japan_gold)| 掘金醬
最近的日本,徹底跟外國人杠上了。
前說要“清零違法外國人”,這周,又開始討論要限制外國人在日本買房。
很明顯,日本房地產市場即將進入一個全新的時代,但好不容易才等來地產大爆發,日本政客和資本家可不傻,內心的小算盤敲得響著呢!
7月7日,日本富士電視臺王牌節目中,日本八個黨派的代表聚集在一起,公開討論一個議題:到底需不需要對外國人購房設限?
說是“討論”,實際上這個話題已經是板上釘釘的決定了。
在場的8個黨首中,有7個黨首都表示支持要對外國人購買不動產進行限制。其中就包括日本現今執政黨自民黨的黨首,首相石破茂。
在節目中,公明黨代表稱,會把(管制外國人購房)這點納入競選公約當中。石破茂也提出,要“盡快把握實際情況,然后采取對策”。
也就是現在日本主要政黨基本已經達成了一致,對于外國人在買房應該進行某種形式的管制或者管理,問題只在于,會出臺什么樣的措施,以及何時會開始實施罷了。
原本在外國人買房這件事上一貫佛系的日本,怎么就突然變臉了呢?
主要原因,還是因為日本的房價漲得太快了。
用一位議員的原話說,就是“連日本人都買不起自己國家的房子了,東京還是不是日本的城市?”
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這兩年,東京的房價漲得飛快。
2025年1月,東京都心6區的新建公寓均價已經突破2億日元。5月,東京23區二手房的平均期望售價首次突破1億日元。不論是東京都,還是東京市區,這兩年的房價是一路飆升,停不下來。
越來越多日本人表示,房價漲太快,工資又跟不上,買房遙遙無期。還有日本人說,自己年收入2000萬都沒辦法在東京買下一套新房。
這一點,是“關心民生”的日本政客,不愿意看到的。
但撇開高漲的房價,很多人忽略了,外資瘋狂涌入日本房地產更是他們想要的。
根據JLL的數據,2025年一季度,日本房地產市場投資總額達到2.0952萬億日元,同比增長23%。在全球城市投資排名中,東京以110億美元的投資額遠超美國紐約,穩居世界首位,相當驕傲。
這當中,海外投資者的投資額暴增至6331億日元,占比總投資額的32%。也就是在日本投資不動產的,有超過三分之一來自海外買家。
值得挖掘的是,在這里頭來自機構或者公司的投資大幅增加,而且他們投資的,絕大多數都是商業地產,住宅的比例僅占9%。
一邊說要對房子限購,一邊又高舉旗幟歡迎外資流入,這豈不是自己打自己臉嗎?
非也。
其實,日本對本國住宅類房產進行“限購”已經不是新鮮事了。
比如早在幾年前,東京不少熱門新盤就已經開始了限購,有意愿者登記后搖號購房,并且限制單個申請人的購房數量。
后來,一些日本房地產公司還推出了限賣新建房產,禁止買家在購房的五年內轉售房子,以防炒房;在京都、神戶等城市也在探討“空置稅”的問題……
但這些措施,都沒有形成體系,針對的也只是單個樓盤,單個項目,或者單個城市的購房者。
而日本現在要做的,則是對全體外籍炒房客進行限制,逼迫他們轉向。
在上文中提到的電視節目當中,石破茂就提出,應該要對比其他國家的法律(提出相應措施)。
比如,新加坡對外國人買房有60%的追加課稅;
澳洲直接禁止外國人買二手房(直到2027年3月31日);
加拿大不允許居住時間未滿兩年的外國人買本國的房產,如果買了之后不住,還要交一筆空置稅。
未來日本多半不會完全禁止外國人買房,但多半會圍繞這幾個點進行限制:
1. 重要土地的買入;
2. 買賣稅費以及成本的增加;
3. 空置稅;
4. 地區或身份的限購;
5. 貸款要求的提高等。
明面上,日本即將要對外國資本重拳出擊,但方方面面限制的,還是個人投資者。
可往更深層次解讀的話,日本正在用“限購”隱晦地告訴海外投資者:不要再試圖以個人身份投機抬高住宅價格、醞釀泡沫了。
以機構身份入場押注商業不動產,激活商業活力,才是日本政府“認可”的投資。
現在,對于海外個人投資者們來說,要做的只有兩件事。
第一,抓緊收緊政策之前最后的“窗口期”,買入小資金住宅;第二,在政策到來之后,創立公司,以機構身份布局商業不動產。
在日本當下這個通脹時代,還想通過房地產賺到紅利,還是得關注國際巨鱷們的動向和讀懂政策,畢竟在未來,商業地產比住宅更大有可為。
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