◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

　　最近的日本，徹底跟外國人杠上了。

　　前說要“清零違法外國人”，這周，又開始討論要限制外國人在日本買房。

　　很明顯，日本房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入一個全新的時(shí)代，但好不容易才等來地產(chǎn)大爆發(fā)，日本政客和資本家可不傻，內(nèi)心的小算盤敲得響著呢！

　　7月7日，日本富士電視臺王牌節(jié)目中，日本八個黨派的代表聚集在一起，公開討論一個議題：到底需不需要對外國人購房設(shè)限？

　　說是“討論”，實(shí)際上這個話題已經(jīng)是板上釘釘?shù)臎Q定了。

　　在場的8個黨首中，有7個黨首都表示支持要對外國人購買不動產(chǎn)進(jìn)行限制。其中就包括日本現(xiàn)今執(zhí)政黨自民黨的黨首，首相石破茂。

　　在節(jié)目中，公明黨代表稱，會把（管制外國人購房）這點(diǎn)納入競選公約當(dāng)中。石破茂也提出，要“盡快把握實(shí)際情況，然后采取對策”。

　　也就是現(xiàn)在日本主要政黨基本已經(jīng)達(dá)成了一致，對于外國人在買房應(yīng)該進(jìn)行某種形式的管制或者管理，問題只在于，會出臺什么樣的措施，以及何時(shí)會開始實(shí)施罷了。

　　原本在外國人買房這件事上一貫佛系的日本，怎么就突然變臉了呢？

　　主要原因，還是因?yàn)槿毡镜姆績r(jià)漲得太快了。

　　用一位議員的原話說，就是“連日本人都買不起自己國家的房子了，東京還是不是日本的城市？”

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　　這兩年，東京的房價(jià)漲得飛快。

　　2025年1月，東京都心6區(qū)的新建公寓均價(jià)已經(jīng)突破2億日元。5月，東京23區(qū)二手房的平均期望售價(jià)首次突破1億日元。不論是東京都，還是東京市區(qū)，這兩年的房價(jià)是一路飆升，停不下來。

　　越來越多日本人表示，房價(jià)漲太快，工資又跟不上，買房遙遙無期。還有日本人說，自己年收入2000萬都沒辦法在東京買下一套新房。

　　這一點(diǎn)，是“關(guān)心民生”的日本政客，不愿意看到的。

　　但撇開高漲的房價(jià)，很多人忽略了，外資瘋狂涌入日本房地產(chǎn)更是他們想要的。

　　根據(jù)JLL的數(shù)據(jù)，2025年一季度，日本房地產(chǎn)市場投資總額達(dá)到2.0952萬億日元，同比增長23%。在全球城市投資排名中，東京以110億美元的投資額遠(yuǎn)超美國紐約，穩(wěn)居世界首位，相當(dāng)驕傲。

　　這當(dāng)中，海外投資者的投資額暴增至6331億日元，占比總投資額的32%。也就是在日本投資不動產(chǎn)的，有超過三分之一來自海外買家。

　　值得挖掘的是，在這里頭來自機(jī)構(gòu)或者公司的投資大幅增加，而且他們投資的，絕大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)，住宅的比例僅占9%。

　　一邊說要對房子限購，一邊又高舉旗幟歡迎外資流入，這豈不是自己打自己臉嗎？

　　非也。

　　其實(shí)，日本對本國住宅類房產(chǎn)進(jìn)行“限購”已經(jīng)不是新鮮事了。

　　比如早在幾年前，東京不少熱門新盤就已經(jīng)開始了限購，有意愿者登記后搖號購房，并且限制單個申請人的購房數(shù)量。

　　后來，一些日本房地產(chǎn)公司還推出了限賣新建房產(chǎn)，禁止買家在購房的五年內(nèi)轉(zhuǎn)售房子，以防炒房；在京都、神戶等城市也在探討“空置稅”的問題……

　　但這些措施，都沒有形成體系，針對的也只是單個樓盤，單個項(xiàng)目，或者單個城市的購房者。

　　而日本現(xiàn)在要做的，則是對全體外籍炒房客進(jìn)行限制，逼迫他們轉(zhuǎn)向。

　　在上文中提到的電視節(jié)目當(dāng)中，石破茂就提出，應(yīng)該要對比其他國家的法律（提出相應(yīng)措施）。

　　比如，新加坡對外國人買房有60%的追加課稅；

　　澳洲直接禁止外國人買二手房（直到2027年3月31日）；

　　加拿大不允許居住時(shí)間未滿兩年的外國人買本國的房產(chǎn)，如果買了之后不住，還要交一筆空置稅。

　　未來日本多半不會完全禁止外國人買房，但多半會圍繞這幾個點(diǎn)進(jìn)行限制：

　　1. 重要土地的買入；

　　2. 買賣稅費(fèi)以及成本的增加；

　　3. 空置稅；

　　4. 地區(qū)或身份的限購；

　　5. 貸款要求的提高等。

　　明面上，日本即將要對外國資本重拳出擊，但方方面面限制的，還是個人投資者。

　　可往更深層次解讀的話，日本正在用“限購”隱晦地告訴海外投資者：不要再試圖以個人身份投機(jī)抬高住宅價(jià)格、醞釀泡沫了。

　　以機(jī)構(gòu)身份入場押注商業(yè)不動產(chǎn)，激活商業(yè)活力，才是日本政府“認(rèn)可”的投資。

　　現(xiàn)在，對于海外個人投資者們來說，要做的只有兩件事。

　　第一，抓緊收緊政策之前最后的“窗口期”，買入小資金住宅；第二，在政策到來之后，創(chuàng)立公司，以機(jī)構(gòu)身份布局商業(yè)不動產(chǎn)。

　　在日本當(dāng)下這個通脹時(shí)代，還想通過房地產(chǎn)賺到紅利，還是得關(guān)注國際巨鱷們的動向和讀懂政策，畢竟在未來，商業(yè)地產(chǎn)比住宅更大有可為。

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