福州這個城市不大,生活在五城區的人口,只有300萬不到,從城市的等級劃分來看,勉強算得上是二線城市,且是在末端,但福州隱形的土豪卻很多。
據克爾瑞的統計的數據參考,2025年半年度,福州成交金額排名前十的項目,全部都是豪宅系列。
排在第一位的芝蘭月華,成交金額10.89億元,項目均價超過4.5萬元/平米,最小戶型148平米;
排在第二位的建發灝云,成交金額10.6億元,項目均價超過4.5萬元/平米,最小戶型148平米;
排在第三名的建發紫宸,成交金額8.17億元,項目均價超過7.5萬元/平米,最小戶型186平米;
前三樓盤入住的門檻,從550萬起步,然而,就是這樣的房子,卻被福州人爭相購買。
從第四到第十的排名,也就不用多說什么了,單價2-3萬都是算剛需樓盤了。譬如晉安湖三號院,建總流花溪,萬科城市之光,榕發攬湖郡,最低的入住門檻, 也要200-300多萬吧。
福州二手房領域里頭,也不乏有很多土豪老板存在,近期剛剛成交2套鼓樓區市中心的別墅,大儒世家歸壹墅,給大家做個簡單案例分析。
成交小區:大儒世家歸壹墅;
成交時間:2025年6月;
成交數據:產權294.87平米,6房2廳,雙拼西端戶,精裝修,990萬,成交單價33575元/平米。
房源成交分析:
1、這套別墅掛牌330天,期間價格調整2次,共帶看6組客戶 ,看房的人少,轉化效率非常高。最后一次,業主掛牌價格是1150萬,買家還價160萬后雙方達成交易。從這組數據可以看出,房子不一定要很多人看,特別是大標的房產,比較講究緣分。
2、大儒世家歸壹墅,6月份成交2套別墅,另一套是1350萬,這里就不用它做對比,畢竟別墅之間,會因為它所在的位置,以及花園大小,裝修情況,導致它們之間的價格,出現很大的差異。別墅之間往往都是大同小異,帶有獨立的地下室,車庫,花園,以及露臺,共有4-5層樓的使用,也是比較多中老年人喜歡的類型。
3、大儒世家很多人都不陌生,它位于福州鼓樓西,一個連接閩侯荊溪的地方,這里曾經是農林大學的農田實驗基地,被廈門的仁文建設集團開發。2005年,從一期觀嵐開始,直至仁文集團暴雷,導致2014年最后一期天瀾爛尾結束,共有8000多戶業主在這里居家生活。
4、歸壹墅和綠園在同一個小區,歸壹墅曾經也有一段時間爛尾,許多房源被用作于工抵房,交房后的品質一般,且和高層同在一個小區內,更是降低了它總體的品質。別墅本身具有很強的居住屬性,特別是在2018年福州出臺禁墅令以后,別墅的保值程度變高了。
所以,歸壹墅的總體價值,并沒有很大幅度的縮水,相對比普通住宅來說,它更加保值一些。
購房建議:
受土地供應和城市規劃限制,尤其是近年土地政策收緊,如禁墅令升級,別墅開發受限。這使得別墅產品稀缺性逐漸凸顯,從長期來看,這種稀缺性有助于增強別墅的抗跌性和保值能力。
例如,自2018年福州執行禁墅令后,新的別墅樓盤在核心商圈和郊區都較難找到,純別墅區更顯珍貴,其價值增長空間也相對較大。
核心地段:核心地段(如鼓樓、湖前)高端改善型需求旺盛,但空置率較高,價格波動較大。高端需求保證了一定的市場基礎,但較高的空置率和價格大幅波動可能影響其短期保值能力。當市場調整時,核心地段別墅可能因市場調整大幅下跌。
新興區域:新興區域(如南三環、閩侯高新區)配套逐步完善,但價格相對較低,增值空間有限,其保值能力更多依賴于區域未來的發展規劃和配套設施的進一步提升。
不論市場怎么變化,我仍然保持一個觀點,不管別人多有錢,房子是用于居家,提升人們幸福生活指數用的,不要太羨慕,也不要太悲觀,和你一樣的人,還有很多。
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