福州這個(gè)城市不大，生活在五城區(qū)的人口，只有300萬(wàn)不到，從城市的等級(jí)劃分來(lái)看，勉強(qiáng)算得上是二線城市，且是在末端，但福州隱形的土豪卻很多。

據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)參考，2025年半年度，福州成交金額排名前十的項(xiàng)目，全部都是豪宅系列。

排在第一位的芝蘭月華，成交金額10.89億元，項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)元/平米，最小戶型148平米；

排在第二位的建發(fā)灝云，成交金額10.6億元，項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)元/平米，最小戶型148平米；

排在第三名的建發(fā)紫宸，成交金額8.17億元，項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)7.5萬(wàn)元/平米，最小戶型186平米；

前三樓盤入住的門檻，從550萬(wàn)起步，然而，就是這樣的房子，卻被福州人爭(zhēng)相購(gòu)買。

從第四到第十的排名，也就不用多說(shuō)什么了，單價(jià)2-3萬(wàn)都是算剛需樓盤了。譬如晉安湖三號(hào)院，建總流花溪，萬(wàn)科城市之光，榕發(fā)攬湖郡，最低的入住門檻， 也要200-300多萬(wàn)吧。

福州二手房領(lǐng)域里頭，也不乏有很多土豪老板存在，近期剛剛成交2套鼓樓區(qū)市中心的別墅，大儒世家歸壹墅，給大家做個(gè)簡(jiǎn)單案例分析。

成交小區(qū)：大儒世家歸壹墅；

成交時(shí)間：2025年6月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)294.87平米，6房2廳，雙拼西端戶，精裝修，990萬(wàn)，成交單價(jià)33575元/平米。

房源成交分析：

1、這套別墅掛牌330天，期間價(jià)格調(diào)整2次，共帶看6組客戶 ，看房的人少，轉(zhuǎn)化效率非常高。最后一次，業(yè)主掛牌價(jià)格是1150萬(wàn)，買家還價(jià)160萬(wàn)后雙方達(dá)成交易。從這組數(shù)據(jù)可以看出，房子不一定要很多人看，特別是大標(biāo)的房產(chǎn)，比較講究緣分。

2、大儒世家歸壹墅，6月份成交2套別墅，另一套是1350萬(wàn)，這里就不用它做對(duì)比，畢竟別墅之間，會(huì)因?yàn)樗诘奈恢茫约盎▓@大小，裝修情況，導(dǎo)致它們之間的價(jià)格，出現(xiàn)很大的差異。別墅之間往往都是大同小異，帶有獨(dú)立的地下室，車庫(kù)，花園，以及露臺(tái)，共有4-5層樓的使用，也是比較多中老年人喜歡的類型。

3、大儒世家很多人都不陌生，它位于福州鼓樓西，一個(gè)連接閩侯荊溪的地方，這里曾經(jīng)是農(nóng)林大學(xué)的農(nóng)田實(shí)驗(yàn)基地，被廈門的仁文建設(shè)集團(tuán)開發(fā)。2005年，從一期觀嵐開始，直至仁文集團(tuán)暴雷，導(dǎo)致2014年最后一期天瀾爛尾結(jié)束，共有8000多戶業(yè)主在這里居家生活。

4、歸壹墅和綠園在同一個(gè)小區(qū)，歸壹墅曾經(jīng)也有一段時(shí)間爛尾，許多房源被用作于工抵房，交房后的品質(zhì)一般，且和高層同在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，更是降低了它總體的品質(zhì)。別墅本身具有很強(qiáng)的居住屬性，特別是在2018年福州出臺(tái)禁墅令以后，別墅的保值程度變高了。

所以，歸壹墅的總體價(jià)值，并沒(méi)有很大幅度的縮水，相對(duì)比普通住宅來(lái)說(shuō)，它更加保值一些。

購(gòu)房建議：

受土地供應(yīng)和城市規(guī)劃限制，尤其是近年土地政策收緊，如禁墅令升級(jí)，別墅開發(fā)受限。這使得別墅產(chǎn)品稀缺性逐漸凸顯，從長(zhǎng)期來(lái)看，這種稀缺性有助于增強(qiáng)別墅的抗跌性和保值能力。

例如，自2018年福州執(zhí)行禁墅令后，新的別墅樓盤在核心商圈和郊區(qū)都較難找到，純別墅區(qū)更顯珍貴，其價(jià)值增長(zhǎng)空間也相對(duì)較大。

核心地段：核心地段（如鼓樓、湖前）高端改善型需求旺盛，但空置率較高，價(jià)格波動(dòng)較大。高端需求保證了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，但較高的空置率和價(jià)格大幅波動(dòng)可能影響其短期保值能力。當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，核心地段別墅可能因市場(chǎng)調(diào)整大幅下跌。

新興區(qū)域：新興區(qū)域（如南三環(huán)、閩侯高新區(qū)）配套逐步完善，但價(jià)格相對(duì)較低，增值空間有限，其保值能力更多依賴于區(qū)域未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和配套設(shè)施的進(jìn)一步提升。

不論市場(chǎng)怎么變化，我仍然保持一個(gè)觀點(diǎn)，不管別人多有錢，房子是用于居家，提升人們幸福生活指數(shù)用的，不要太羨慕，也不要太悲觀，和你一樣的人，還有很多。

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