今年的真如像是下定了某種決心，要開啟真如副中心、乃至普陀的新紀元。

　　今年以來，圍繞真如板塊，已經祭出了4大規劃。

　　“真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商務單元更新提升規劃”

　　我知道有人會說，真如從來不缺規劃。

　　2001年真如副中心批復后，別的沒干光規劃就干了6年。

　　但是這次真不是停留在表面。

　　隱隱能夠感受到普陀區的野心。

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　　真如這個副中心的名頭已經頂了24年了。

　　一提副中心，最“拉胯、失敗、沒落”似乎總有真如一席之地。

　　難不成這次真如又是在畫餅？

　　歸根到底真如不缺大而美的規劃，而缺少細節、落地規劃怎么干。

　　副中心是大家對你的期待，而不是吃老本的底氣。

　　這次的真如“F4”規劃，真的是在解決實際問題。

　　首先是真如之心。

　　定義和解決真如發展的核心，形成區域發展的向心力。

　　這是普陀第一次直面“李嘉誠”的問題，

　　高尚領域不能代表真如，也不是真如的核心。

　　中海環宇城的商務區和新打造的真如之心才是未來真如的核心動力。

　　這將是真如第二個TOD項目。

　　還將新增一座五星級酒店。

　　樹立真如的商業、辦公、住宅的真正標桿。

　　這塊50萬方的新規劃，前身是銅川路水產市場，未來將轉變為商務新地標。

　　然后是被普陀提到和真如之心同樣高度的“真如翠谷”。

　　這里將是未來真如2年內土地供應的核心區。

　　解決的是真如北部區域的城市界面斷裂。

　　前身嵐皋糧倉像一座城市孤島，拉低了真如北部的城市界面。

　　讓大家很難將高尚領域以東和真如副中心聯系到一塊。

　　這次真如翠谷中規劃有1.77容積率的地塊，未來能做出洋房或者疊墅產品。

　　三軌交環繞，又有上師大學校。

　　是有機會成為新的產品標桿。

　　翠谷的第一塊地將要拍賣，真如是寄予厚望的，未來新房要突破12萬。

　　臻如府+高尚領域+翠谷，形成真如新的高尚住宅區。

　　第三是上海西站的規劃。

　　西站規劃其實是和真如之心打包一起做的。

　　實話說，西站是4個規劃里面重要度最靠后的。

　　可開發空間受限，車站能級也不高。

　　規劃上和真如整體協調統一即可。

　　假如有一天西站外遷了，我相信會比現在發揮的作用更大。

　　能夠加強真如對于萬里、桃浦、大華等板塊的輻射能力。

　　最后一個真如商務單元更新提升規劃很有價值。

　　整個商務更新規劃包含3個單元，規劃范圍面積約3.5平方公里。

　　不過，真正的核心內容，我認為是這句話：

　　“融入上海中央活力區的新型城市副中心地區”

　　普陀要解決中心城區沒有CAZ的局面。

　　我們去年文章就說過，真如在考慮進入CAZ，目前看“野心”很明顯了。

　　具體的規劃內容也都很接地氣。

　　1、樓宇更新

　　星光耀的商務樓宇要提質，品尊國際的要改造，長征影劇院要重建。

　　目前長征地塊已經變性為住宅，容積率2.0，限高24米。

　　一個低密的洋房/疊加社區。

　　2、街區環境和基礎設施升級

　　在城市界面改造上，應該是下了決心。

　　涉及7項道路改造，要打通一批斷頭路：

　　蘭溪路-真南路下穿立交

　　府村路道路新建改建(曹楊路-銅川路)

　　禮泉路西拓（真北路-大渡河路）

　　紅沙崗路道路新建（銅川路-禮泉路）

　　北石路東拓（蘭溪路-曹楊路）

　　禮泉路西拓（蘭溪路-曹楊路）

　　南鄭路新建（蘭田路-嵐皋路）

　　而且所有的規劃“以高壓架空線遠期入地為前提”。

　　2024年11月普陀發布《上海西站及周邊地區220kV高壓走廊入地方案前期研究》競爭性磋商文件。

　　主要論證新建500千伏市西站、遷建西郊站及新建電力隧道實現220kV高壓走廊入地的可行性。

　　最后是上海電力設計院有限公司、上海市隧道工程軌道交通設計研究院中標。

　　我認為不排除在普陀2025-2030規劃中，高壓線入地真的就啟動了。

　　解決了嵐皋糧庫、高壓線的問題，真如的想象空間就打開了。

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　　如此密集且富含信息量的規劃，體現的是發展思路的轉變。

　　在我看來，真如的發展可以分為3個階段。

　　第一階段：2001-2015年

　　從真如副中心確立一直到紅旗村拆遷啟動之前。

　　這15年，也是真如錯失高速發展，副中心掉隊的主要時間。

　　這期間主要有4大事件：

　　做了好幾版副中心規劃、長江實業拿地、上海西站改造、銅川路水產市場要搬遷。

　　一句話坑太多了。

　　對比虹橋樞紐的發展來看，你就知道有多離譜。

　　2005年提出的虹橋樞紐設想；

　　2008年動工；

　　2010年投入使用；

　　2012年虹橋商務區核心區動工；

　　2014年虹橋樞紐單日客流破百萬；

　　2015年虹橋天地開業。

　　虹橋樞紐10年的發展可以說是天翻地覆。

　　第二階段：2015-2023年

　　這8年是真如第一次開始提速。

　　標志性事件是紅旗村動遷啟動，這一次普陀找對了人。

　　2年完成動遷及土地出讓，5年中海全部開發完成，實現中海環宇城開業。

　　徐匯東安從正式動遷開始，到土地出讓是1年半的時間。

　　雖然不及徐匯速度，但真的提速很多了。

　　第三階段：2024年往后

　　這是真如從粗放框架，到精耕細作的開始；

　　是從紙上談兵到真刀真槍落地的開始。

　　真如無法改變的是長實、復星、綠地失敗三兄弟。

　　但是依然有翻盤的機會。

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　　重新審視真如，這里已經有了相當系統性的規劃。

　　但是離開香檳慶祝還有很長的距離。

　　接下來的真如，還有直面2方面的問題。

　　“產業培育和全面的城市更新”

　　真如的交通條件、教育配套、商業資源都已經有了支撐。

　　那么產業的凝聚力就是煥發新生的更高要求。

　　據統計，2023年真如地區甲級寫字樓租賃去化10萬方，位列上海各大CBD甲級寫字樓去化量第二。

　　2024年，中海中心是上海寫字樓度租賃市場成交量榜首。

　　2025年上半年，世邦數據真如的新租需求排第三。

　　因為真如確實便宜，離市區近，但是租賃價格對比靜安寺只有一半甚至1/3。

　　目前中海中心入住的企業有：

　　冰墩墩的締造者元隆雅圖；

　　日本知名廣告公司凸版廣告；

　　A股上市廣告公司宣亞國際；

　　新媒體廣告公司明堂文化；

　　虛擬現實專精公司維邁科技；

　　德國大眾旗下專業研發公司艾爾維；

　　京東科技；

　　創業板上市公司祥明智能；

　　專精特新企業歧海防腐；

　　意大利設計巨頭賓尼法利納（設計了包括法拉利、瑪莎拉蒂等車型）等。

　　不過還遠遠不夠，中海中心寫字樓30萬方體量，整個真如60萬方。

　　還需要更多的頭部入住打造完整的產業鏈集群才能形成局部優勢。

　　在內環沿線和銅川路周邊還有大量的老破小。

　　如果推倒重建，真如將是全面的更新。

　　有機會成長為比長風更全面的板塊。

　　真如能崛起絕對是北上海的幸事。

　　一直以來北上海似乎只有大寧一個能打的。

　　對比南上海而言，輻射和聯動能力太弱了。

　　真如的野心我們看到了。

　　但是真如的現在依然不完美。

　　我們希望真如能夠不斷地帶來驚喜。

　　持續跑出“深圳速度”。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。