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作者 I 宋溪 選址960

全文1695字，約需3分鐘

“世界上沒有絕對的劣質(zhì)資產(chǎn)，前提是只要價(jià)格足夠低。”

財(cái)聯(lián)社7月10日消息，全球最大資管貝萊德斷貸7.8億，被渣打銀行收回的上海普陀兩棟寫字樓，被鼎一投資成功“撿漏”。網(wǎng)傳交易價(jià)格7億，折價(jià)48%，已經(jīng)完成交割。

據(jù)了解，2017年貝萊德以12億元收購北岸長風(fēng)E棟和G棟，其中總價(jià)款的65%，約7.8億元為渣打銀行貸款。該筆貸款第二次到期時(shí)，貝萊德選擇斷貸棄供，這兩棟辦公樓由此被渣打銀行收回。

公開資料顯示，北岸長風(fēng)項(xiàng)目位于普陀區(qū)蘇州河北岸，緊挨長風(fēng)公園，由北京天虹控股集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃了4棟小獨(dú)棟辦公樓、6棟高層辦公樓，以及1棟五星級酒店、1棟商業(yè)中心。

北岸長風(fēng)E棟、G棟 圖源：網(wǎng)絡(luò)

貝萊德收購的E棟為一棟高層辦公樓，總面積逾2萬平方米；G棟是一處小獨(dú)棟辦公樓，總面積不到7000平方米。貝萊德2107年收購時(shí)，單價(jià)超過了4.3萬/平方米；此次甩賣，單價(jià)砍掉一小半為2.7萬/平米。

值得一提的是，貝萊德收購此處物業(yè)時(shí)賣家是保德信。保德信2016年收購E、G辦公樓交易價(jià)格為8.3億元，賣家為李嘉誠創(chuàng)立的亞騰資產(chǎn)管理。也就是說僅過了一年，保德信從貝萊德手中直賺3.7億元。而此次鼎一投資收購，在8.3億元基礎(chǔ)上仍折價(jià)15%。

作為全球第一大資管巨頭，貝萊德為何選擇斷供？

貝萊德并非沒有錢。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，貝萊德管理的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到11.6萬億美元，規(guī)模增長1.5萬億美元，同比增長15%。全年資金凈流入達(dá)6410億美元，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。營業(yè)利潤增長23%，利潤率高達(dá)44.5%。歸屬母公司凈利潤為63.69億美元，同比增長15.76%。

業(yè)內(nèi)人士表示：貝萊德2017年收購時(shí)租金收益尚可覆蓋利息。但至2023年，該片區(qū)域租金已跌至3.2-6.8元/平方米，遠(yuǎn)低于貸款成本。貝萊德曾嘗試以8.4億元（收購價(jià)7折）出售未果，最終選擇以違約棄貸方式斷尾。

根據(jù)鳳凰網(wǎng)實(shí)際走訪表示：兩棟樓中高層E棟，空置率很高，很多辦公室大門緊閉，寫字樓廣告牌破爛不堪；G棟為小獨(dú)棟辦公樓，現(xiàn)在是藝康大中華區(qū)總部。另外，長風(fēng)片區(qū)空蕩蕩的商務(wù)樓不止一兩棟。據(jù)了解，該區(qū)域目前租金水平為3.2-5.8元/天/平方米，處于下降通道。

事實(shí)上，貝萊德2月份違約，3月份市場就有消息傳出：鼎一投資和渣打銀行就E棟、G棟寫字樓買賣進(jìn)行深入談判。

公開資料顯示，鼎一投資2015年于寧波成立，是國內(nèi)最早一批布局困境資產(chǎn)投資、處置與運(yùn)營的資產(chǎn)管理平臺，在北京、上海多個城市擁有分支機(jī)構(gòu)，背后LP包含幾十家家保險(xiǎn)公司、國有投資平臺、券商、信托自有資本金、各類捐贈基金會、知名家族辦公室等國內(nèi)頂尖機(jī)構(gòu)投資人，目前管理多期人民幣基金和美元基金，實(shí)繳規(guī)模合計(jì)超百億元人民幣，且已完成多個項(xiàng)目成功退出。操盤項(xiàng)目代表有上海浦西核心區(qū)高姿大廈、北京中關(guān)村韋伯時(shí)代中心C座、東莞豐海海運(yùn)、揚(yáng)州國裕船舶制造有限公司等。

其中高姿大廈尚為逾期貸款抵押物階段，其從早期債權(quán)端介入，最終通過司法程序取得產(chǎn)權(quán)。

高姿大廈 圖源：鼎一投資官網(wǎng)

今年4月，鼎一投資宣布已經(jīng)募集完成最新一期困境資產(chǎn)旗艦基金，基金規(guī)模近40億人民幣。公司表示：最新一期基金將深度挖掘并積極把握因流動性危機(jī)或運(yùn)營困境等特殊基于帶來的低價(jià)獲取核心資產(chǎn)的投資機(jī)會。

“用白菜價(jià)買黃金，坐等市場回暖變現(xiàn)”，被行業(yè)認(rèn)為是不良資產(chǎn)投資的核心邏輯。

近年來，經(jīng)濟(jì)增速趨緩大背景下商辦類產(chǎn)品租金下跌、出租率下滑、開發(fā)商暴雷、債務(wù)抵押逾期造成一批資產(chǎn)放盤，使得不良類、折價(jià)類資產(chǎn)成交成為大宗市場上主要成交之一。尤其在上海，隨著核心優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)放量，資本機(jī)構(gòu)和自用買家伺機(jī)出手。

比如，浙企雋一科技先后以四折、五折撿漏了上海破產(chǎn)爛尾產(chǎn)業(yè)園；廈門國資以7.5折“抄底”了上海南京西路百年地標(biāo)仙樂斯廣場；安踏以2.98億元撿漏了南京東路江蘇陽光旗下的陽光商廈；浙江民營企業(yè)西子國際以8億元左右拿下靜安區(qū)靜徠坊辦公項(xiàng)目等。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2025上半年市場投資趨于保守，成交量下調(diào)至5年來最低水平，5億以下成交總數(shù)占比四分之三，其中法拍成交占總宗數(shù)的30%、成交總金額的23%，成為投資者抄底的重要渠道之一。

業(yè)內(nèi)分析，預(yù)計(jì)未來還會有大量此類成交。