記者丨唐韶葵
編輯丨張偉賢
7月8日,據證券時報報道,新世界發展(00017.HK)正對外出售位于上?;春V新返腒11物業寫字樓部分,出讓建筑面積約8.05萬平方米。
有大宗交易市場人士向記者證實,新世界發展確實在放售上述物業,但價格并非傳聞中的28.5億元,給到代理機構的委托價格是3.9萬元/平方米,總價超過31億元。
這意味著,又一宗“短年限”商業物業的入市,攪動大宗交易一池春水。據前述人士透露,上海K11剩余使用年限為19年。
上海K11 圖源:K11官網
此前不久,市場傳出象嶼集團將以21億元收購上海仙樂斯廣場98.68%股權。知情人士透露,象嶼集團原計劃購買大宗物業作為在上海的總部辦公地點。記者獲得的信息顯示,由于買方、業主以及金融機構(貸款銀行)意見不一致,買方要砍價,但該價格低于業主及金融貸款機構的要價,交易陷入僵持階段。
一個事實是,近年來,大宗資產掛牌轉讓逐漸增多,但成交量和價格卻出現走低的趨勢。商業、辦公用地使用年限一般為40年或50年,目前上海大宗交易市場中大部分在售寫字樓物業還有20年以上的使用年限。
業內普遍認為,商辦物業剩余使用年限越短,在商務談判中越容易處于被動地位。不過近年來,上海大宗交易市場也偶有“短年限”商業物業成交案例,例如2024年年底成交的力寶廣場,以及近期處于交易過程的仙樂斯廣場。公開資料顯示,力寶廣場地塊于1994年拍出,截至目前,使用年限剩余9年。力寶廣場最終由一家北京國資接盤。
仙樂斯廣場現有建筑于2001年落成,即便從2001年開始計算,該項目剩余使用年限也只有16年。
此外,去年上半年,一家國資從另一家地方國資手中接盤一棟寫字樓,該物業僅剩13年使用年限。
地方國資的進場,導致上海部分外資手中持有的“短年限”商業物業獲得套現機會,但交易過程也會變得復雜而冗長。
“短年限”寫字樓現退出機會
回顧新世界發展此次出售的上海物業,如前述人士所言,剩余使用年限不足20年。公開資料顯示,上海K11前身為“上海香港新世界大廈”,由新世界發展于20世紀90年代拿地,2002年落成后便成為淮海中路地標。2013年,新世界發展斥資4億元將商業部分改造為內地首座K11藝術購物中心。此番掛牌僅出售K11的11至58樓寫字樓,約為8.05萬平方米。
日前,戴德梁行舉行2025上海二季度發布會,戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強指出,“短年限”的寫字樓在大宗交易市場出現,表明買家更看重“價廉物美”,受限于使用年限剩余不多,資產估值往往處于下調狀態,買方持續“砍價”與雙方心理博弈的復雜性,導致交易周期拉長,物業后續的規劃與運營對于買家而言也將是不小的挑戰。
上海大宗交易這一微妙變化背后,是市場投資情緒趨于保守,高總價交易減少,成交量降至5年來的最低水平。
7月8日,世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示,今年上半年,上海大宗交易市場活躍度受到一定抑制。這主要源于當前租賃市場不確定性,同時,熱門賽道中部分物業資產的定價仍存在博弈空間。
戴德梁行數據顯示,2025年一季度,上海大宗交易成交金額為95億元,二季度約63億元,上半年合計成交37單、158億元,成交額同比下降57%。世邦魏理仕數據則顯示,上海上半年大宗交易總額為230億元,同比下降30%。
盧強指出,盡管辦公樓并非當前投資者的首選,但這一類型物業在大宗交易中的占比依然較高,也給一部分“短年限”寫字樓創造了成交機遇。這主要與兩方面因素相關:一是部分區域存在自主管轄特性,二是有買家傾向于將辦公樓改造為其他用途。
“短年限”寫字樓的交易痛點也是顯而易見的。買賣雙方商業預期及資產估值的下滑,導致商業物業交易周期被拉長。比如仙樂斯廣場,目前因為交易各方對資產估值的意見分歧而陷入僵持。
買家觀望情緒下,即便是年限不算短的寫字樓,交易周期也被拉長。比如博華廣場,今年年初市場傳言該項目買家為中郵保險聯手中東財團,交易金額達百億元。不過據盧強反映,博華廣場目前雖然已經簽約,但交易尚未最終完成。
盧強指出,大宗交易市場整體仍然是“以價換量”,買家觀望為主。對于單個項目而言,若價格未達預期,交易自然難以達成。這也是當前市場的核心現狀。
買家結構變化
據戴德梁行統計,2000年到2024年,大宗交易每個季度的交易額基本都在120億元以上,且往前追溯的五年間,年均交易額多次突破1000億元,遠超2020年后的水平,可見當前市場整體已降至更低水準。
從價格層面來看,雖然未在數據中體現(因涉及敏感信息),但一般轉讓資產時多以折價為主,另有極少數項目售價低于銀行貸款額。例如近期成交的長風公園未來項目,其價格低于外資銀行貸款額。
根據實際成交情況分析,盧強認為,不少項目成交價雖未低于成本價,但賣家已處于零收益狀態,甚至部分價格跌破銀行貸款線,這也使得投資性買家有所增加——他們看準當前價格低位,只要符合自身要求,無論商業、公寓還是辦公類資產,都可能出手布局。
從內外資占比來看,自2018年起,內資占比在2019年超過外資后便持續保持75%以上的高位。戴德梁行資本市場部數據顯示,從買家結構來看,保險、外資基金等機構投資者及中小投資人占比很小,非機構買家則成為主力,其中5億元以下的交易金額占比達75%,超過總量的四分之三。
這部分買家心態也很容易受到資產估值影響,正是“短年限”商辦物業交易難點之一。因此,戴德梁行對2025年下半年的投資趨勢展望中提及:折價項目將持續成交,有望推動辦公類資產交易回升,若業主進一步降價,盡管整體經濟環境承壓,但部分盈利狀況良好的企業仍會將資產配置作為首選。
從資產定價角度分析,資本化率(即投資者對風險溢價的要求)在上半年呈上升態勢,就是買家結構改變的一個表現。戴德梁行將今年二季度商辦物業的資本化率做了重要調整,較以往有明顯提升:辦公類為5.7%,商業類5.9%,非核心區域辦公6.1%,商務園區6.2%。盧強指出,當前市場實際情況是,多數寫字樓、產業園的出租率在70%左右,且市場普遍預期這一狀況可能持續,明年也未必能回升至90%,因此資本化率出現大幅攀升。
相比之下,世邦魏理仕的數據顯示了資本化率的細微變化:相較于2024年物業資本化率的集中加速上漲,今年上半年的上漲趨勢已有所緩和。謝晨指出,當前,不少資產價格處于微妙區間,投資者對風險溢價的要求仍在提高,這也是影響資產定價的核心因素。
以象嶼集團收購仙樂斯廣場為例,據業內人士透露,這單交易成交價較初始報價降低了25%,已經創了南京西路商圈三年來大宗交易最大折扣。但截至目前,這單交易仍處于膠著狀態,可見“短年限”寫字樓的資產估值正面臨考驗。
由此可見,新世界發展欲通過出售上海K11寫字樓快速套現,也并非易事。
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出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道
編輯丨金珊 實習生鄭瑩瑩
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