記者丨唐韶葵

編輯丨張偉賢

7月8日，據(jù)證券時報報道，新世界發(fā)展（00017.HK）正對外出售位于上海淮海中路的K11物業(yè)寫字樓部分，出讓建筑面積約8.05萬平方米。

有大宗交易市場人士向記者證實，新世界發(fā)展確實在放售上述物業(yè)，但價格并非傳聞中的28.5億元，給到代理機(jī)構(gòu)的委托價格是3.9萬元/平方米，總價超過31億元。

這意味著，又一宗“短年限”商業(yè)物業(yè)的入市，攪動大宗交易一池春水。據(jù)前述人士透露，上海K11剩余使用年限為19年。

上海K11 圖源：K11官網(wǎng)

此前不久，市場傳出象嶼集團(tuán)將以21億元收購上海仙樂斯廣場98.68%股權(quán)。知情人士透露，象嶼集團(tuán)原計劃購買大宗物業(yè)作為在上海的總部辦公地點。記者獲得的信息顯示，由于買方、業(yè)主以及金融機(jī)構(gòu)（貸款銀行）意見不一致，買方要砍價，但該價格低于業(yè)主及金融貸款機(jī)構(gòu)的要價，交易陷入僵持階段。

一個事實是，近年來，大宗資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓逐漸增多，但成交量和價格卻出現(xiàn)走低的趨勢。商業(yè)、辦公用地使用年限一般為40年或50年，目前上海大宗交易市場中大部分在售寫字樓物業(yè)還有20年以上的使用年限。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，商辦物業(yè)剩余使用年限越短，在商務(wù)談判中越容易處于被動地位。不過近年來，上海大宗交易市場也偶有“短年限”商業(yè)物業(yè)成交案例，例如2024年年底成交的力寶廣場，以及近期處于交易過程的仙樂斯廣場。公開資料顯示，力寶廣場地塊于1994年拍出，截至目前，使用年限剩余9年。力寶廣場最終由一家北京國資接盤。

仙樂斯廣場現(xiàn)有建筑于2001年落成，即便從2001年開始計算，該項目剩余使用年限也只有16年。

此外，去年上半年，一家國資從另一家地方國資手中接盤一棟寫字樓，該物業(yè)僅剩13年使用年限。

地方國資的進(jìn)場，導(dǎo)致上海部分外資手中持有的“短年限”商業(yè)物業(yè)獲得套現(xiàn)機(jī)會，但交易過程也會變得復(fù)雜而冗長。

“短年限”寫字樓現(xiàn)退出機(jī)會

回顧新世界發(fā)展此次出售的上海物業(yè)，如前述人士所言，剩余使用年限不足20年。公開資料顯示，上海K11前身為“上海香港新世界大廈”，由新世界發(fā)展于20世紀(jì)90年代拿地，2002年落成后便成為淮海中路地標(biāo)。2013年，新世界發(fā)展斥資4億元將商業(yè)部分改造為內(nèi)地首座K11藝術(shù)購物中心。此番掛牌僅出售K11的11至58樓寫字樓，約為8.05萬平方米。

日前，戴德梁行舉行2025上海二季度發(fā)布會，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)指出，“短年限”的寫字樓在大宗交易市場出現(xiàn)，表明買家更看重“價廉物美”，受限于使用年限剩余不多，資產(chǎn)估值往往處于下調(diào)狀態(tài)，買方持續(xù)“砍價”與雙方心理博弈的復(fù)雜性，導(dǎo)致交易周期拉長，物業(yè)后續(xù)的規(guī)劃與運營對于買家而言也將是不小的挑戰(zhàn)。

上海大宗交易這一微妙變化背后，是市場投資情緒趨于保守，高總價交易減少，成交量降至5年來的最低水平。

7月8日，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，今年上半年，上海大宗交易市場活躍度受到一定抑制。這主要源于當(dāng)前租賃市場不確定性，同時，熱門賽道中部分物業(yè)資產(chǎn)的定價仍存在博弈空間。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，上海大宗交易成交金額為95億元，二季度約63億元，上半年合計成交37單、158億元，成交額同比下降57%。世邦魏理仕數(shù)據(jù)則顯示，上海上半年大宗交易總額為230億元，同比下降30%。

盧強(qiáng)指出，盡管辦公樓并非當(dāng)前投資者的首選，但這一類型物業(yè)在大宗交易中的占比依然較高，也給一部分“短年限”寫字樓創(chuàng)造了成交機(jī)遇。這主要與兩方面因素相關(guān)：一是部分區(qū)域存在自主管轄特性，二是有買家傾向于將辦公樓改造為其他用途。

“短年限”寫字樓的交易痛點也是顯而易見的。買賣雙方商業(yè)預(yù)期及資產(chǎn)估值的下滑，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)交易周期被拉長。比如仙樂斯廣場，目前因為交易各方對資產(chǎn)估值的意見分歧而陷入僵持。

買家觀望情緒下，即便是年限不算短的寫字樓，交易周期也被拉長。比如博華廣場，今年年初市場傳言該項目買家為中郵保險聯(lián)手中東財團(tuán)，交易金額達(dá)百億元。不過據(jù)盧強(qiáng)反映，博華廣場目前雖然已經(jīng)簽約，但交易尚未最終完成。

盧強(qiáng)指出，大宗交易市場整體仍然是“以價換量”，買家觀望為主。對于單個項目而言，若價格未達(dá)預(yù)期，交易自然難以達(dá)成。這也是當(dāng)前市場的核心現(xiàn)狀。

買家結(jié)構(gòu)變化

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2000年到2024年，大宗交易每個季度的交易額基本都在120億元以上，且往前追溯的五年間，年均交易額多次突破1000億元，遠(yuǎn)超2020年后的水平，可見當(dāng)前市場整體已降至更低水準(zhǔn)。

從價格層面來看，雖然未在數(shù)據(jù)中體現(xiàn)（因涉及敏感信息），但一般轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時多以折價為主，另有極少數(shù)項目售價低于銀行貸款額。例如近期成交的長風(fēng)公園未來項目，其價格低于外資銀行貸款額。

根據(jù)實際成交情況分析，盧強(qiáng)認(rèn)為，不少項目成交價雖未低于成本價，但賣家已處于零收益狀態(tài)，甚至部分價格跌破銀行貸款線，這也使得投資性買家有所增加——他們看準(zhǔn)當(dāng)前價格低位，只要符合自身要求，無論商業(yè)、公寓還是辦公類資產(chǎn)，都可能出手布局。

從內(nèi)外資占比來看，自2018年起，內(nèi)資占比在2019年超過外資后便持續(xù)保持75%以上的高位。戴德梁行資本市場部數(shù)據(jù)顯示，從買家結(jié)構(gòu)來看，保險、外資基金等機(jī)構(gòu)投資者及中小投資人占比很小，非機(jī)構(gòu)買家則成為主力，其中5億元以下的交易金額占比達(dá)75%，超過總量的四分之三。

這部分買家心態(tài)也很容易受到資產(chǎn)估值影響，正是“短年限”商辦物業(yè)交易難點之一。因此，戴德梁行對2025年下半年的投資趨勢展望中提及：折價項目將持續(xù)成交，有望推動辦公類資產(chǎn)交易回升，若業(yè)主進(jìn)一步降價，盡管整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓，但部分盈利狀況良好的企業(yè)仍會將資產(chǎn)配置作為首選。

從資產(chǎn)定價角度分析，資本化率（即投資者對風(fēng)險溢價的要求）在上半年呈上升態(tài)勢，就是買家結(jié)構(gòu)改變的一個表現(xiàn)。戴德梁行將今年二季度商辦物業(yè)的資本化率做了重要調(diào)整，較以往有明顯提升：辦公類為5.7%，商業(yè)類5.9%，非核心區(qū)域辦公6.1%，商務(wù)園區(qū)6.2%。盧強(qiáng)指出，當(dāng)前市場實際情況是，多數(shù)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園的出租率在70%左右，且市場普遍預(yù)期這一狀況可能持續(xù)，明年也未必能回升至90%，因此資本化率出現(xiàn)大幅攀升。

相比之下，世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示了資本化率的細(xì)微變化：相較于2024年物業(yè)資本化率的集中加速上漲，今年上半年的上漲趨勢已有所緩和。謝晨指出，當(dāng)前，不少資產(chǎn)價格處于微妙區(qū)間，投資者對風(fēng)險溢價的要求仍在提高，這也是影響資產(chǎn)定價的核心因素。

以象嶼集團(tuán)收購仙樂斯廣場為例，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這單交易成交價較初始報價降低了25%，已經(jīng)創(chuàng)了南京西路商圈三年來大宗交易最大折扣。但截至目前，這單交易仍處于膠著狀態(tài)，可見“短年限”寫字樓的資產(chǎn)估值正面臨考驗。

由此可見，新世界發(fā)展欲通過出售上海K11寫字樓快速套現(xiàn)，也并非易事。

SFC

出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

編輯丨金珊 實習(xí)生鄭瑩瑩

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