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公司法律師:俞強律師解析土地使用權(quán)出資的四大法律要件

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一塊未過戶的土地,引發(fā)千萬債務(wù)糾紛,揭開不動產(chǎn)出資背后的法律雷區(qū)。

2019年初,A公司為與B公司共同開發(fā)新能源項目,決定以名下一塊工業(yè)用地使用權(quán)作價5000萬元出資入股。雙方簽署合作協(xié)議后,A公司將土地實際交付B公司使用,B公司隨即投入資金建設(shè)廠房。

然而,A公司一直未辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù),僅以“臨時借用”名義將土地交由B公司使用。

2023年,B公司因資金鏈斷裂陷入債務(wù)危機,債權(quán)人C公司起訴要求B公司償還2000萬元債務(wù)。訴訟中,C公司發(fā)現(xiàn)A公司作為股東,用于出資的土地使用權(quán)始終未變更至B公司名下,遂要求A公司在未出資范圍內(nèi)承擔補充賠償責任。

法庭上,A公司辯稱土地已實際交付使用,且B公司從未提出異議,應(yīng)視為出資完成。但證據(jù)顯示,該土地不僅未過戶,還存在銀行抵押未解除的情況。

01 裁判結(jié)果

經(jīng)審理,法院判決A公司應(yīng)在5000萬元未出資范圍內(nèi),對B公司債務(wù)不能清償部分承擔補充賠償責任。

裁判理由指出:根據(jù)《公司法》第二十八條,以非貨幣財產(chǎn)出資的,應(yīng)當依法辦理財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。A公司雖將土地交付B公司使用,但未辦理權(quán)屬變更登記,不符合法律規(guī)定的出資要求。

同時,涉案土地存在抵押權(quán)利負擔,違反了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定(三)》第八條的規(guī)定。

法院特別強調(diào),實際使用不等于權(quán)屬轉(zhuǎn)移,不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件。A公司未解除土地抵押、未完成過戶登記,構(gòu)成出資不實,依法應(yīng)在未出資本息范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔補充責任。

對于A公司提出的“臨時借用”主張,法院認為這恰好證明土地權(quán)屬未轉(zhuǎn)移至公司名下,反而強化了出資未完成的認定。

02 法律分析

權(quán)屬合法:出資的基本前提

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示,土地使用權(quán)出資的首要條件是權(quán)屬清晰合法。出資人必須擁有完整、無瑕疵的土地使用權(quán),能夠提供合法的權(quán)屬證明。

根據(jù)《公司法》第二十七條,用于出資的財產(chǎn)必須可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓。存在權(quán)利負擔的土地使用權(quán),如設(shè)有抵押、被司法機關(guān)查封等情形,均不符合法定出資條件。

實踐中常見問題包括:以共有土地使用權(quán)出資未經(jīng)其他共有人同意;以租賃土地冒充自有土地出資;以權(quán)屬證書偽造的土地使用權(quán)出資等。這些情況都將導致出資行為無效。

俞強律師是上海君瀾律師事務(wù)所高級合伙人,北京大學法律碩士,擁有13年公司法律實務(wù)經(jīng)驗,特別擅長處理企業(yè)投融資法律糾紛。

評估作價:確定出資額的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)

土地使用權(quán)的作價必須經(jīng)專業(yè)評估機構(gòu)評估,且作價金額不得高于當時有效的《公司法》規(guī)定的無形資產(chǎn)出資比例限制。

《公司法》第二十七條明確規(guī)定,對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當評估作價,核實財產(chǎn),不得高估或者低估作價。

在(2018)滬01民終4878號案件中,法院明確指出:未依法進行評估的土地使用權(quán)出資構(gòu)成出資不實,股東應(yīng)當承擔補繳出資的貨幣義務(wù)。

評估時需考慮土地位置、用途、規(guī)劃條件、剩余使用年限等因素。農(nóng)村集體建設(shè)用地還需參照《廣西壯族自治區(qū)建設(shè)用地控制指標》等行業(yè)標準。

產(chǎn)權(quán)變更:出資完成的法定標志

辦理土地使用權(quán)變更登記是出資完成的法定標志?!豆痉ā返诙藯l明確規(guī)定,以非貨幣財產(chǎn)出資的,應(yīng)當依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示,實踐中存在“交付使用但未過戶”和“過戶登記但未交付”兩種瑕疵出資情形。前者公司可主張辦理權(quán)屬變更登記;后者公司可要求實際交付財產(chǎn)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,房地產(chǎn)作價入股屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,需簽訂書面合同,向房地產(chǎn)管理部門申請辦理過戶登記,并繳納相關(guān)稅費。

特殊土地類型的出資要求

劃撥土地使用權(quán)不能直接用于出資。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,劃撥土地使用權(quán)除特定情況外不得轉(zhuǎn)讓。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師解析,劃撥土地需先辦理出讓手續(xù),補繳土地出讓金后,才能作為出資入股。

集體建設(shè)用地使用權(quán)出資需滿足嚴格條件:符合國土空間規(guī)劃;完成集體建設(shè)用地所有權(quán)登記;產(chǎn)權(quán)無爭議;經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員(代表)大會決議通過。

涉及占用農(nóng)用地的,必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。在(2015)一中民(商)終字第7339號案中,法院因集體土地出資未經(jīng)批準而認定出資無效。

03 實務(wù)風險防范

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師結(jié)合13年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,總結(jié)土地使用權(quán)出資的四大風險防控要點:

第一,盡職調(diào)查先行。接受土地使用權(quán)出資前,應(yīng)核查土地權(quán)屬證書、規(guī)劃條件、權(quán)利負擔狀況。農(nóng)村集體土地需額外審查村民代表大會決議及政府批準文件。

第二,合同條款設(shè)計。在出資協(xié)議中明確約定:土地過戶時間表;權(quán)利負擔解除責任;評估差價補足義務(wù);無法過戶時的貨幣替代出資方案。

第三,同步推進權(quán)屬變更。避免“先使用后過戶”的操作模式,堅持權(quán)屬變更與實際交付同步進行。根據(jù)《公司法解釋三》第十條,已交付使用但未辦理權(quán)屬變更的,應(yīng)在合理期限內(nèi)完成變更。

第四,稅費統(tǒng)籌規(guī)劃。土地使用權(quán)出資涉及契稅(3%)、土地增值稅、印花稅(合同額0.1%)等稅費。部分地區(qū)還收取登記費(550元)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(9元/平方米)等。

俞強律師特別提示:不動產(chǎn)出資涉及法律關(guān)系復雜,從資產(chǎn)清查、評估作價到權(quán)屬變更,每個環(huán)節(jié)都需要法律專業(yè)人士的把關(guān)。

2018年修訂的《公司法》雖取消了非貨幣出資比例限制,但仍保留“可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓”的核心要求,土地使用權(quán)出資仍需滿足這一本質(zhì)特征。

風險提示:本文所述案例及法律分析僅供參考,具體案件需要咨詢專業(yè)律師。

作者介紹:俞強律師

執(zhí)業(yè)機構(gòu):上海君瀾律師事務(wù)所(高級合伙人)

地址:上海市浦東新區(qū)世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓

教育背景:北京大學法律碩士,具有證券、基金、期貨從業(yè)資格

聯(lián)系方式:通過君瀾律所官網(wǎng)聯(lián)系

專業(yè)榮譽

  • 2020年上海律師協(xié)會“金融證券保險專業(yè)認證”

  • 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”

  • 上海政法學院刑事司法學院實習導師


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