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在宅基地遷移安置過程中，房屋的歸屬和處分常引發(fā)糾紛。近日，一起因遷移安置房被繼承人子女私自出售，共有人訴請分割售房款的案件，法院依法作出了裁判。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告孫磊向法院提出訴訟請求：

請求法院判令四被告向原告支付北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)三號房屋的房款 25 萬元；

本案訴訟費由四被告承擔。

孫磊稱，2018 年 10 月 8 日，其與四被告的母親張?zhí)m簽訂協(xié)議，約定位于北京市房山區(qū)宅基地因政策遷移所分得的房子由張?zhí)m與孫磊共同所有，房子分下來后一切事宜由二人共同協(xié)商解決。2019 年張?zhí)m去世后，其子女私自將遷移分得的三號房屋占有并出售，得房款 50 萬元，該行為嚴重侵犯其合法權益，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

李娜辯稱，不同意孫磊的訴訟請求。根據(jù)宅基地分得的房子共 5 個 35 平方米，其中張?zhí)m只占 35 平方米，剩下的都是原告分得，本案訴爭房屋與原告無關。分給張?zhí)m的 35 平方米外，剩余 9 平方米由四被告添錢購買三號房屋，該房屋由被告繼承，張?zhí)m生前由四被告照顧和出資贍養(yǎng)，原告對張?zhí)m沒有照顧。

李紅、李軍、李芳均同意李娜的答辯意見。李軍稱，原告父親去世時張?zhí)m 69 歲，此后由其照顧，其他三個姐妹每月給 1000 元，一直照顧到張?zhí)m 82 歲去世。李芳稱，原告父親生前日常照料、住院及喪事都是張?zhí)m負責，花了 3 - 4 萬元，原告未盡贍養(yǎng)義務，無理由分割張?zhí)m財產(chǎn)。

（三）法院查明的關鍵事實

孫志強與張?zhí)m原系夫妻，1995 年 12 月 12 日登記結(jié)婚，均系再婚，未生育子女。孫志強 2017 年 12 月 25 日去世，張?zhí)m 2019 年 9 月 13 日去世。孫志強與前妻任某（1988 年去世）育有孫杰（2021 年 10 月 11 日去世）、孫磊和孫偉。張?zhí)m與前夫李平（1993 年去世）育有李剛、李娜、李紅、李軍、李芳。

2017 年房山區(qū)啟動山區(qū)人口遷移，資格確認節(jié)點為 2017 年 11 月 6 日 24 時，要求生活、戶籍均在遷移范圍，有合法宅基地房屋，自愿拆除原有住宅并歸還宅基地、承包地。

2018 年 10 月 8 日，張?zhí)m與孫磊簽訂《協(xié)議》，約定宅基地因政策遷移分得的房子由張?zhí)m與孫磊共同所有，事宜共同協(xié)商解決。

2019 年 3 月 21 日，張?zhí)m（乙方）與乙發(fā)展有限責任公司簽訂《認購協(xié)議書》，載明乙方享受購買定向安置房人員為張?zhí)m 1 人，按 30 - 35 平方米 / 人享受優(yōu)惠購房面積，實際認購三號房屋建筑面積 44.42 平方米（超出應享受面積 9.42 平方米），總價款 126520 元（優(yōu)惠部分 70000 元，超出部分 56520 元），尾部張?zhí)m簽名為李娜代簽。

協(xié)議簽訂當日，李芳支付房款 126520 元、公共維修基金 8884 元。李娜等支付 2019、2020 年物業(yè)費等 2412 元、水費 200 元，對房屋裝修花費 25201 元。孫磊認可未支付相關款項，稱房款系孫志強遺產(chǎn)，但未舉證。

2019 年 10 月 14 日村委會證明，三號房屋系某村某街宅基地（面積 0.3 畝）清理后配售，申請人為張?zhí)m。2020 年 9 月 12 日，四被告與安某簽訂《房屋買賣合同》，以 50 萬元出售三號房屋，房款由四人分配，李剛未分得。

1994 年 9 月，房山區(qū)政府向?qū)O志強頒發(fā)《集體土地建設用地使用證》，地號 240265。孫磊提交孫杰 2018 年 10 月 8 日協(xié)議（將父親宅基地及房屋繼承權轉(zhuǎn)讓給孫磊）、孫偉 2018 年 10 月 10 日協(xié)議（內(nèi)容同上）。

二、案件分析

（一）爭議焦點

孫磊與張?zhí)m簽訂的《協(xié)議》是否有效；

三號房屋的售房款應如何分割。

（二）法律分析

協(xié)議效力認定：不動產(chǎn)或動產(chǎn)可由兩個以上單位、個人共有。三號房屋系山區(qū)人口遷移定向安置房，被安置人員為張?zhí)m，屬張?zhí)m所有。張?zhí)m與孫磊簽訂的協(xié)議約定遷移分得房屋由二人共同所有，不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效。

售房款分割依據(jù)：所有權人對自己的不動產(chǎn)依法享有處分權，現(xiàn)三號房屋已出售，孫磊作為共有人要求分割售房款的請求應予以支持。分割時應扣除四被告支付的購房款、公共維修基金、物業(yè)費、裝修費等相關款項。

遺產(chǎn)爭議處理：孫磊主張房款系孫志強遺產(chǎn)，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明，雙方如對孫志強遺產(chǎn)有爭議可另訴解決。鑒于售房款由四被告占有，故應由四被告向?qū)O磊支付相應款項。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

李娜、李軍、李芳、李紅于本判決生效之日起七日內(nèi)支付孫磊售房款 168391.5 元；

駁回孫磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）共有財產(chǎn)約定需采用書面形式

涉及房產(chǎn)等大額財產(chǎn)的共有約定，應簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權利義務，避免因口頭約定不明確引發(fā)糾紛。書面協(xié)議能有效證明共有關系，為權利主張?zhí)峁┮罁?jù)。

（二）財產(chǎn)處分應尊重共有人權利

共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，處分共有財產(chǎn)或?qū)灿胸敭a(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或用途的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意。任何一方不得擅自處分共有財產(chǎn)，否則可能構(gòu)成侵權。

（三）保留相關費用支付憑證

在涉及房屋購買、裝修、維護等過程中，支付款項的一方應保留好付款憑證、發(fā)票、合同等證據(jù)，以便在財產(chǎn)分割時證明自己的支出，確保在分割財產(chǎn)時扣減相應費用。

（四）遺產(chǎn)爭議應及時舉證主張

當事人主張財產(chǎn)屬于遺產(chǎn)的，應提供充分證據(jù)證明，如無法舉證，可能承擔舉證不能的不利后果。如對遺產(chǎn)范圍或繼承存在爭議，應及時通過訴訟等方式解決，避免超過訴訟時效。

在財產(chǎn)共有及繼承相關事務中，當事人應增強法律意識，通過合法有效的方式明確權利義務，保留關鍵證據(jù)，依法維護自身合法權益，同時尊重他人的合法權利，避免引發(fā)不必要的糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）