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購房者支付房款并入住多年，卻因房屋及土地使用權被抵押、開發(fā)商未辦初始登記等原因無法辦理不動產證，這種情況該如何維權？下面這起案例給出了清晰答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告張磊向法院提出訴訟請求：

判令被告辦理案涉房屋的抵押滌除手續(xù)及該房屋對應土地使用權的抵押滌除手續(xù)；

判令被告協(xié)助原告辦理不動產登記手續(xù)、所有權轉移登記手續(xù)，將案涉房屋登記在原告名下；

本案訴訟費用由被告承擔。

張磊稱，2020 年 12 月 22 日，他與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買了甲公司開發(fā)的三號房屋，總價款 6622362 元。他按約定支付了房款，2021 年 7 月 26 日接收房屋并補繳面積補差款、繳納契稅、專項維修資金及產權代辦費。但因甲公司未履行法院判決義務，房屋所在土地使用權曾被查封，后雖解封，卻因甲公司未做產權初始登記，導致他無法辦理不動產權證，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，同意張磊的訴訟請求。

乙公司辯稱，其是標的資產的名義抵押權人，并非適格被告。其已將信托計劃項下債權轉讓給丙公司，雖仍為名義抵押權人，但實際抵押權人為丙公司，且其不承擔金錢給付義務，請求駁回對其的訴求。

丙公司辯稱，其是案涉房屋的合法抵押權人，張磊援引相關批復主張優(yōu)先權利需充分舉證。張磊僅提供發(fā)票不足以證明支付全部房款，且本案事實發(fā)生在民法典實施前，應適用擔保法，甲公司出售房屋未通知抵押權人，出售行為無效，故不同意張磊的訴求。

（三）法院查明的關鍵事實

2020 年 12 月 22 日，張磊與甲公司簽訂預售合同，購買三號房屋，總價款 6622362 元，后補繳面積補差款 3074 元，共計 6625436 元，已支付全部房款，甲公司 2021 年 7 月 26 日交付房屋，張磊繳納相關稅費。

2017 年 10 月，甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，甲公司以包括案涉房屋在內的在建工程及土地使用權抵押給乙公司，辦理了抵押登記。2020 年 6 月，雙方補充協(xié)議將含案涉房屋在內的 98 套房屋作為抵押財產并登記。

2021 年 9 月，乙公司將對甲公司的債權及抵押權轉讓給丙公司，雙方刊登了債權轉讓公告。

案涉房屋預售合同附件中有乙公司同意銷售的聲明，現(xiàn)房屋及所在樓棟未辦理權屬證書，乙公司為 2022 年 8 月 30 日登記的抵押權人，丙公司為實際抵押權人。

二、案件分析

（一）爭議焦點

張磊能否要求滌除案涉房屋及對應土地使用權的抵押？

甲公司、乙公司、丙公司是否有義務協(xié)助張磊辦理房屋過戶登記手續(xù)？

（二）法律分析

預售合同效力：張磊與甲公司簽訂的預售合同是雙方真實意思表示，合同中已披露房屋抵押情況，且乙公司出具了同意銷售聲明，該合同合法有效，雙方應按約履行。

抵押權相關問題：乙公司作為抵押權人同意甲公司銷售案涉房屋，根據(jù)法律規(guī)定，抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權效力僅及于轉讓價款，喪失對抵押物的追及力。乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，丙公司作為實際抵押權人，同樣喪失對案涉房屋的追及力，故張磊有權要求滌除抵押。

過戶義務：張磊已支付全部房款并接收房屋，甲公司作為開發(fā)商有義務協(xié)助辦理過戶手續(xù)。乙公司和丙公司雖非合同當事人，但作為抵押權相關方，需協(xié)助滌除抵押，以便辦理過戶。

三、裁判結果

法院判決：

甲公司協(xié)助張磊辦理某市某區(qū)某路某號院某號樓某單元三號房屋的權屬轉移登記手續(xù)，將該房屋轉移登記至張磊名下，于本判決生效之日起七日內執(zhí)行清；

甲公司、乙公司、丙公司協(xié)助張磊辦理上述房屋的抵押權及對應土地使用權抵押的注銷登記手續(xù)，于本判決生效之日起七日內執(zhí)行清。

四、案件啟示

（一）購房者的注意事項

購買房屋時，要仔細核查房屋及土地的抵押情況，確認抵押權人是否同意銷售，避免后續(xù)無法過戶。

及時支付房款并保留好付款憑證，接收房屋后關注產權辦理進度，發(fā)現(xiàn)問題及時維權。

（二）開發(fā)商與抵押權人的責任

開發(fā)商應按合同約定履行協(xié)助辦理產權登記的義務，主動處理好房屋抵押相關問題。

抵押權人同意銷售抵押房屋后，應關注房款走向，通過合法方式實現(xiàn)債權，而非阻礙購房者辦理產權登記。

（三）法律建議

在房屋交易中，各方都應遵守法律規(guī)定和合同約定。購房者遇到產權辦理受阻時，可收集好購房合同、付款憑證、抵押權人同意銷售證明等證據(jù)，通過訴訟等方式維護自身合法權益。開發(fā)商和抵押權人也應依法行事，避免因自身行為損害購房者權益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）