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購房者支付房款并入住多年，卻因房屋及土地使用權(quán)被抵押、開發(fā)商未辦初始登記等原因無法辦理不動產(chǎn)證，這種情況該如何維權(quán)？下面這起案例給出了清晰答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告張磊向法院提出訴訟請求：

判令被告辦理案涉房屋的抵押滌除手續(xù)及該房屋對應(yīng)土地使用權(quán)的抵押滌除手續(xù)；

判令被告協(xié)助原告辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將案涉房屋登記在原告名下；

本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

張磊稱，2020 年 12 月 22 日，他與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買了甲公司開發(fā)的三號房屋，總價款 6622362 元。他按約定支付了房款，2021 年 7 月 26 日接收房屋并補繳面積補差款、繳納契稅、專項維修資金及產(chǎn)權(quán)代辦費。但因甲公司未履行法院判決義務(wù)，房屋所在土地使用權(quán)曾被查封，后雖解封，卻因甲公司未做產(chǎn)權(quán)初始登記，導(dǎo)致他無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，同意張磊的訴訟請求。

乙公司辯稱，其是標(biāo)的資產(chǎn)的名義抵押權(quán)人，并非適格被告。其已將信托計劃項下債權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，雖仍為名義抵押權(quán)人，但實際抵押權(quán)人為丙公司，且其不承擔(dān)金錢給付義務(wù)，請求駁回對其的訴求。

丙公司辯稱，其是案涉房屋的合法抵押權(quán)人，張磊援引相關(guān)批復(fù)主張優(yōu)先權(quán)利需充分舉證。張磊僅提供發(fā)票不足以證明支付全部房款，且本案事實發(fā)生在民法典實施前，應(yīng)適用擔(dān)保法，甲公司出售房屋未通知抵押權(quán)人，出售行為無效，故不同意張磊的訴求。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

2020 年 12 月 22 日，張磊與甲公司簽訂預(yù)售合同，購買三號房屋，總價款 6622362 元，后補繳面積補差款 3074 元，共計 6625436 元，已支付全部房款，甲公司 2021 年 7 月 26 日交付房屋，張磊繳納相關(guān)稅費。

2017 年 10 月，甲公司與乙公司簽訂協(xié)議，甲公司以包括案涉房屋在內(nèi)的在建工程及土地使用權(quán)抵押給乙公司，辦理了抵押登記。2020 年 6 月，雙方補充協(xié)議將含案涉房屋在內(nèi)的 98 套房屋作為抵押財產(chǎn)并登記。

2021 年 9 月，乙公司將對甲公司的債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，雙方刊登了債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告。

案涉房屋預(yù)售合同附件中有乙公司同意銷售的聲明，現(xiàn)房屋及所在樓棟未辦理權(quán)屬證書，乙公司為 2022 年 8 月 30 日登記的抵押權(quán)人，丙公司為實際抵押權(quán)人。

二、案件分析

（一）爭議焦點

張磊能否要求滌除案涉房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)的抵押？

甲公司、乙公司、丙公司是否有義務(wù)協(xié)助張磊辦理房屋過戶登記手續(xù)？

（二）法律分析

預(yù)售合同效力：張磊與甲公司簽訂的預(yù)售合同是雙方真實意思表示，合同中已披露房屋抵押情況，且乙公司出具了同意銷售聲明，該合同合法有效，雙方應(yīng)按約履行。

抵押權(quán)相關(guān)問題：乙公司作為抵押權(quán)人同意甲公司銷售案涉房屋，根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，抵押權(quán)效力僅及于轉(zhuǎn)讓價款，喪失對抵押物的追及力。乙公司將債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，丙公司作為實際抵押權(quán)人，同樣喪失對案涉房屋的追及力，故張磊有權(quán)要求滌除抵押。

過戶義務(wù)：張磊已支付全部房款并接收房屋，甲公司作為開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。乙公司和丙公司雖非合同當(dāng)事人，但作為抵押權(quán)相關(guān)方，需協(xié)助滌除抵押，以便辦理過戶。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司協(xié)助張磊辦理某市某區(qū)某路某號院某號樓某單元三號房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋轉(zhuǎn)移登記至張磊名下，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；

甲公司、乙公司、丙公司協(xié)助張磊辦理上述房屋的抵押權(quán)及對應(yīng)土地使用權(quán)抵押的注銷登記手續(xù)，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。

四、案件啟示

（一）購房者的注意事項

購買房屋時，要仔細核查房屋及土地的抵押情況，確認(rèn)抵押權(quán)人是否同意銷售，避免后續(xù)無法過戶。

及時支付房款并保留好付款憑證，接收房屋后關(guān)注產(chǎn)權(quán)辦理進度，發(fā)現(xiàn)問題及時維權(quán)。

（二）開發(fā)商與抵押權(quán)人的責(zé)任

開發(fā)商應(yīng)按合同約定履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，主動處理好房屋抵押相關(guān)問題。

抵押權(quán)人同意銷售抵押房屋后，應(yīng)關(guān)注房款走向，通過合法方式實現(xiàn)債權(quán)，而非阻礙購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記。

（三）法律建議

在房屋交易中，各方都應(yīng)遵守法律規(guī)定和合同約定。購房者遇到產(chǎn)權(quán)辦理受阻時，可收集好購房合同、付款憑證、抵押權(quán)人同意銷售證明等證據(jù)，通過訴訟等方式維護自身合法權(quán)益。開發(fā)商和抵押權(quán)人也應(yīng)依法行事，避免因自身行為損害購房者權(quán)益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）