對(duì)上海人來(lái)講，“城市更新”這四個(gè)字分量很重。

畢竟每次城市更新，都會(huì)涉及到動(dòng)拆遷，多少人一夜之間暴富，周邊房?jī)r(jià)也跟著飆升。

再不濟(jì)也是美麗家園，讓小區(qū)環(huán)境更美好。

而根據(jù)官方消息，上海新一輪城市更新要來(lái)了。

不過(guò)這輪更新的主體，不是居民小區(qū)，而是商務(wù)單元，包括寫字樓，公共空間等。

7月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)掛出重磅消息：

虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、漕河涇、五角場(chǎng)、大柏樹(shù)、真如五大商務(wù)單元即將迎來(lái)更新，相關(guān)規(guī)劃實(shí)施方案正在公示中。

可能有人會(huì)說(shuō)，有這個(gè)必要嗎？

事實(shí)上，上海市區(qū)的很多老商務(wù)樓也已經(jīng)超過(guò)三十歲了，設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)、設(shè)備老化、設(shè)施陳舊，空置率高，也是時(shí)候啟動(dòng)更新了。

商務(wù)單元的城市更新，雖然沒(méi)有拆遷暴富，但對(duì)區(qū)域也是實(shí)實(shí)在在的利好。

下面我們逐一聊聊上海中環(huán)這幾大即將更新的商務(wù)單元。

不得不說(shuō)，上海城市更新，又進(jìn)入了新階段。

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虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)

作為上海老牌商務(wù)區(qū)，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)早年風(fēng)頭無(wú)兩。

這里是上海第一個(gè)涉外開(kāi)發(fā)區(qū)，上海最早最成熟的現(xiàn)代化商務(wù)區(qū) ，外國(guó)領(lǐng)事館、500強(qiáng)企業(yè)集中。

大名鼎鼎的上海第一代國(guó)際社區(qū)古北，其實(shí)就是虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的配套居住區(qū)。

然而幾十年過(guò)去，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)很多產(chǎn)業(yè)已經(jīng)外遷，很多功能被其他新興商務(wù)區(qū)分流取代。

加上日資企業(yè)式微，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)跌落神壇。

如今的虹開(kāi)發(fā)，不僅地位滑落，而且界面老了，大樓也老了。

這里很多寫字樓建造于上世界90年代，樓齡已經(jīng)超過(guò)30年。昏暗的大堂，電梯廳，老舊的裝修風(fēng)格，已經(jīng)不適應(yīng)新時(shí)代的商辦需求，也不符地段定位。

從虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的辦公樓租金就能看出來(lái)，其地位下滑嚴(yán)重。

不過(guò)在上海2035規(guī)劃中，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)被劃進(jìn)了中央活動(dòng)區(qū)——官方欽定的頂級(jí)地段。

加上拼多多等巨擘的入駐，虹開(kāi)發(fā)依然實(shí)力不俗。

商業(yè)這塊，雖然世貿(mào)商城，友誼商城沒(méi)落，但擁有尚嘉中心、金虹橋商場(chǎng)、虹橋南豐城等的新虹橋-天山商圈仍然是中環(huán)區(qū)域強(qiáng)大的商業(yè)中心。

根據(jù)官方規(guī)劃，虹開(kāi)發(fā)這次更新，片區(qū)內(nèi)巴黎春天，虹橋天都提質(zhì)；國(guó)展中心重建，世貿(mào)商城，友誼商城等6棟大樓改造，推動(dòng)商務(wù)樓宇煥新升級(jí)。

同時(shí)對(duì)街區(qū)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，全力恢復(fù)往日榮光。

周邊工作和生活的人群，有福了。

虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)帶著“第一代商務(wù)城區(qū)”的成熟底蘊(yùn)，劍指“鏈接全球的國(guó)際交往新標(biāo)桿、輻射長(zhǎng)三角的內(nèi)外貿(mào)易雙循環(huán)新窗口”。4.06平方公里的土地上，“三片多點(diǎn)、一核雙軸、一環(huán)三帶”的藍(lán)圖清晰可辨——婁山關(guān)路的商務(wù)氣息與遵義路的商業(yè)活力將沿軸迸發(fā)，“黃金城道”的國(guó)際社區(qū)氛圍與“不夜仙霞”的夜間經(jīng)濟(jì)相互呼應(yīng)。

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漕河涇

漕河涇是國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，浦西新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

經(jīng)四十多年發(fā)展，漕河涇已成 為上海企業(yè)創(chuàng)新濃度最高的地區(qū)之一， 集聚了15家獨(dú)角獸企業(yè)、30家專精特 新“小巨人”企業(yè)。

漕河涇憑借1.4萬(wàn)家企業(yè)、30萬(wàn)就業(yè)人口的“創(chuàng)新家底”，朝著“上海硅谷”全力沖刺。6.4平方公里的跨區(qū)空間里，“一帶一核三軸四片”的布局將串聯(lián)起15家獨(dú)角獸企業(yè)與30家專精特新“小巨人”。

徐匯連帶著閔行，甚至沿著9號(hào)線到了松江九亭、泗涇，都吃到了漕河涇的產(chǎn)業(yè)外溢紅利。

不過(guò)漕河涇已經(jīng)四十多歲了，不少區(qū)域界面老舊，大樓也老化，尤其是漕河涇地鐵站周邊一帶，“上海硅谷”急需更新。

漕河涇這次更新，包括：

3處甲級(jí)樓宇升級(jí)（新漕河涇大廈等） ;

6處推倒重建（如米哈游總部大樓） ;

5處老廠房變身文創(chuàng)/居住空間（普發(fā)園、田林坊）;

而且要優(yōu)化區(qū)域職住平衡，結(jié)合城市更新，補(bǔ)充面向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè) 人才的居住功能。

意味著部分商務(wù)商業(yè)建筑可能會(huì)改造會(huì)保租房，人才公寓，對(duì)周邊房租造成一定壓力。

但對(duì)這邊工作的年輕人來(lái)講是一個(gè)好消息，畢竟誰(shuí)不想走路上下班呢？

而在商務(wù)和產(chǎn)業(yè)功能煥新升級(jí)的同時(shí)，街區(qū)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也要升級(jí)。交通鏈接提升，為行人提供便捷舒適的慢行空間，探索軌道交通及路網(wǎng)加密。公園無(wú)界開(kāi)放，貫通濱水空間。

這一次漕河涇商務(wù)區(qū)更新，再次利好周邊地帶。

而因?yàn)槭芤嬗阡?河涇的新興產(chǎn)業(yè)紅利，古美標(biāo)桿萬(wàn)源城在上海這一輪房?jī)r(jià)回撤中表現(xiàn)堅(jiān)挺。

五角場(chǎng)

五角場(chǎng)作為上海老牌副中心，各方面發(fā)展已經(jīng)十分成熟。

科教特色，商業(yè)發(fā)達(dá)，人流如織，但不少地方界面老舊，需要更新改造。

這里有著最優(yōu)質(zhì)的人力資源，學(xué)術(shù)科研氛圍。這次更新，也是“大學(xué)+大廠”，打通校園和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進(jìn)一步激活消費(fèi)與創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)。

五角場(chǎng)的更新帶著“書(shū)卷氣”，打造“面向新經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇之城。作為“大學(xué)+大廠”的科創(chuàng)高地，3.2平方公里的范圍內(nèi)，“三廊串三核、雙鏈并雙環(huán)”的設(shè)計(jì)將把復(fù)旦、同濟(jì)的智力資源與創(chuàng)智天地的產(chǎn)業(yè)活力緊密相連。

如上圖，抖音青年社交，大學(xué)路二次元，B站畢業(yè)歌會(huì)，充滿青春氣息。

五角場(chǎng)的活力，是越來(lái)越足了。

可惜五角場(chǎng)房子品質(zhì)不夠看，板塊內(nèi)的住宅主要分布在外圍，以老公房和老商品房為主。

大多數(shù)小區(qū)都是2005年以前開(kāi)發(fā)的，好一點(diǎn)的二手房也就三湘世紀(jì)花城、江灣翰林，其他都比較一般。

市區(qū)外溢的改善客群，更多涌入聯(lián)洋、大寧等高端標(biāo)桿住宅區(qū)；

當(dāng)?shù)刭?gòu)買力又被江浦、東外灘板塊持續(xù)供應(yīng)的新房分流。

明明身在教育強(qiáng)區(qū)，學(xué)區(qū)配套卻平平無(wú)奇。

楊浦引以為傲的是其教育資源，也有許多家庭是沖著學(xué)區(qū)買在楊浦。

沒(méi)有好房子、沒(méi)有好學(xué)區(qū)，五角場(chǎng)本身的缺點(diǎn)導(dǎo)致市區(qū)中產(chǎn)外溢不過(guò)來(lái)；

區(qū)內(nèi)客群喜歡低密的去新江灣城、喜歡學(xué)區(qū)的在鞍山湊合、喜歡規(guī)劃潛力的在東外灘綢繆。

五角場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然不景氣了。

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大柏樹(shù)

大柏樹(shù)曾經(jīng)是虹口的一大產(chǎn)業(yè)中心，在依托鋼鐵、建材、陶瓷、石化等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展了若干年后，轉(zhuǎn)型出版文化，游戲產(chǎn)業(yè)，還匯集了大量的省市駐滬辦。

3號(hào)線大柏樹(shù)地鐵站旁聚集了1876老站創(chuàng)意園、明珠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、張江國(guó)家高新區(qū)虹口園等產(chǎn)業(yè)，占地面積不大，人氣還可以。

不過(guò)從全市的角度來(lái)講，這里的產(chǎn)業(yè)不成氣候，居住也全是老房子。

優(yōu)勢(shì)是緊挨著同濟(jì)、復(fù)旦、上財(cái)，高校資源多，房租便宜，特別適合剛起步的小公司。

可惜虹口的發(fā)展重心雖然不在這里，這里也沒(méi)什么新房和次新。

這一片幾乎沒(méi)有房齡15年內(nèi)的小區(qū)，吸引不到追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)群體。

周邊人群的老齡化也十分嚴(yán)重，所以這次更新不少區(qū)域都嵌入養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

大柏樹(shù)這次改造，要重建精武體育館，茶葉三廠，岳陽(yáng)醫(yī)院（局部）這幾個(gè)地方。

另外嵌入商業(yè)設(shè)施，體育休閑設(shè)施，居住配套設(shè)施。

整合藍(lán)綠空間，構(gòu)建主題景觀廊道；完善慢行網(wǎng)絡(luò)，提升園區(qū)、校區(qū)、社區(qū)鏈接。

大柏樹(shù)瞄準(zhǔn)了“生命力硅巷，青和力街區(qū)”的定位。緊鄰?fù)瑵?jì)、財(cái)大、復(fù)旦三所高校的2.2平方公里土地上，“四路雙道五板塊”的規(guī)劃像毛細(xì)血管般連通著校園與園區(qū)。

整體來(lái)看，大柏樹(shù)及周邊雖然樓市不行，但居住卻是越來(lái)越舒適了。畢竟教育醫(yī)療商場(chǎng)都不缺，副中心五角場(chǎng)也近在咫尺。

至于真如，我們之前的文章已經(jīng)單開(kāi)一篇，這里不再贅述。

結(jié)語(yǔ)

城市發(fā)展有兩個(gè)方向，一個(gè)是老城更新，一個(gè)是造新城。

而走過(guò)了大拆大建的年代，上海正在強(qiáng)勢(shì)重倉(cāng)市中心。

可以看到，這次更新的幾大商務(wù)單元都在中環(huán)一帶。

雖然不是拆遷暴富，但對(duì)整個(gè)區(qū)域絕對(duì)是大利好！

環(huán)境變好、設(shè)施更新、體驗(yàn)升級(jí)、人才住得近...整個(gè)地方更有活力、更有吸引力了。

上海發(fā)展重心變了：

以前是使勁擴(kuò)張?jiān)煨鲁牵ㄏ裎宕笮鲁牵F(xiàn)在人口增長(zhǎng)停滯，就回過(guò)頭來(lái)精耕細(xì)作，讓老地方也脫胎換骨，重新煥發(fā)活力。

市中心這些老牌商務(wù)區(qū)要升級(jí)，“虹吸”郊區(qū)新興商務(wù)區(qū)的資源也不是沒(méi)可能。

最終讓上海這座大城市，既有最先進(jìn)的新區(qū)，也有翻新后活力四射的老牌區(qū)域，保持整體的競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，就是生活、工作、娛樂(lè)的環(huán)境，會(huì)變得越來(lái)越好。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

最近觀觀在線下，見(jiàn)到特別多焦慮的上海買房人和房東。所有人都在關(guān)注下行市場(chǎng)的9大致命問(wèn)題：

①房?jī)r(jià)跌到底部了嗎？② 什么時(shí)候能入手，③ 急用學(xué)區(qū)的怎么辦？④ 賣房還要等政策嗎？⑤ 房?jī)r(jià)何時(shí)止跌？⑥ 要不要割肉快賣？⑦ 置換賣低買低值得嗎？⑧ 什么房子堅(jiān)決、快速賣掉？⑨ 該置換成什么房子？

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