現實生活中，一些業主在遭遇房屋漏水等煩心事時，會以拒繳物業費的方式表示不滿。物業管理有瑕疵，業主能拒繳物業費嗎？日前，河南省汝南縣人民法院審結了一起因房屋漏水而拒繳物業費引起的糾紛案。

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基本案情

　　王某是汝南縣某小區的住戶。2022年1月2日，某物業公司與王某簽訂物業服務協議一份，該協議約定由該物業公司對小區提供物業管理服務，業主王某按住房建筑面積1.32元/月/平方米繳納物業管理費。2023年以前王某一直按約定繳納物業費，之后因樓上房屋漏水導致其房屋受潮而問題一直未得到妥善解決，王某一氣之下拒絕繳納物業費。物業公司在多次催繳無果的情況下，將王某告上法庭，要求其支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業費2060.16元等。

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法院審理

　　法院審理后認為，本案系物業服務合同糾紛。原、被告簽訂的物業服務合同約定由原告提供物業服務，原告請求被告支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業費2060.16元，于法有據，應予支持。被告沒有證據證明物業公司應對其樓上房屋漏水負有責任，其應當向致害方主張權利，而不應以此作為拒付物業費的理由。

　　經過調解，雙方達成調解協議，王某按照合同約定支付了物業費。而樓上房屋漏水問題經法院協調，由樓上住戶負責處理完畢。

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法官說法

　　物業服務公司承擔著小區物業的管理與維護重任，其能否正常運營關乎小區全體居民的生活質量。業主若不按時繳納物業費，不僅會對物業服務公司的正常運轉造成影響，還可能間接損害其他業主的合法權益。房屋若存在質量問題，如沒有證據證明是物業公司引發或物業公司未盡到管理責任的，就不能成為業主拒繳物業管理費的抗辯理由，業主應當按照與物業公司簽訂的物業管理服務協議履行付款義務。至于房屋存在的質量問題，業主應當尋求恰當的救濟途徑并向致害方提出解決方案。

　　關于房屋漏水責任，一般是這樣劃分的：

房屋在保修期內的質量問題由開發商承擔責任。住宅保修期從房地產開發商將竣工并驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算。保修期內發生保修范圍之內的非人為損壞，由房地產開發商免費維修；因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發商承擔賠償責任。但要注意的是，因住戶不當使用或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的損失，開發商不承擔保修責任。

　　樓上漏水導致損失，由樓上業主承擔責任。根據民法典第一千一百六十七條之規定，侵權行為危及他人人身、財產安全的，被侵權人有權請求侵權人承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。被侵權的業主不僅可以要求損害賠償，還可以在訴訟中請求樓上漏水業主停止侵權行為，修復漏水問題。因此，如果是樓上業主在裝修時破壞了水管等原因導致漏水，樓上業主應負責維修并對樓下住戶的損害承擔賠償責任。

　　物業應當承擔責任的情形。物業承擔責任的第一種情形是基于我國《物業管理條例》第五十二條的規定：業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。如果業主遇到了此類問題，應首先向物業公司反映，物業公司如果沒有盡到上述義務，就應該為受到損失的業主承擔一定的賠償責任。如果物業公司已經盡到義務，則不承擔責任。物業承擔責任的第二種情形是業主購買房屋超過保修期，小區公共部分有漏水等損壞情況，依據民法典第二百八十一條以及第九百四十二條之規定，外墻、屋頂屬于共用部位，對上述部位的維修屬于維修資金使用項目，可由物業公司負責并應動用公共維修資金解決。

來源：人民法院報