物業(yè)費只要超過三年沒有繳納，就不用再交了，這是真的嗎？

這兩年，關于物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾屢見不鮮，一些物業(yè)質(zhì)價不符，光收錢不干活，甚至亂收費，加劇了業(yè)主的不滿情緒，進而引發(fā)不少業(yè)主停繳物業(yè)費。

面對這種情況，物業(yè)公司也會采取法律手段追討物業(yè)費，

一旦出現(xiàn)這種情況，由于擔心事態(tài)的嚴重性，很多業(yè)主都會忍氣吞聲把物業(yè)費補上。

但有律師朋友暴出行業(yè)潛規(guī)則：物業(yè)費只要超過三年沒有繳納，就不用再交了，90%業(yè)主都在白送錢。

01、物業(yè)費超過三年沒繳，就不用再交了？

律師說：最高法公布最新案例，認為物業(yè)收費屬于繼續(xù)性債務，每期都是新的債務，都有獨立的訴訟時效起算點。因此超過三年未繳納的訴訟費，物業(yè)公司必須證明存在時效中斷的情況，否則應認為過了訴訟時效，喪失了勝訴權。法院對于過了訴訟時效的，應駁回訴請。如此，物業(yè)公司無法勝訴，業(yè)主當然可以不交物業(yè)費了。

典型案例：

上海李女士被物業(yè)起訴追討2016-2019年物業(yè)費，李女士拿出50多張照片，證明物業(yè)公司質(zhì)價不符、小區(qū)環(huán)境臟亂差，并拿出了鄰居們聯(lián)名簽署的《物業(yè)服務投訴書》，并表示：“物業(yè)從沒有催過物業(yè)費，憑什么五年之后還能起訴我？”

最終，法院根據(jù)李女士提供的相關證據(jù)，判決：李女士2016-2017年的物業(yè)費不用交，2018-2019年只需交70%。

理由是，物業(yè)公司無法證明2016年——2017年期間，有進行過有效催繳，超過三年訴訟時效；而且李女士提供的證據(jù)足以證明物業(yè)公司存在嚴重的服務問題，所以給予減免30%物業(yè)費。

02、業(yè)主取勝的3個關鍵點

其實，全國各地有不少類似于李女士這樣的經(jīng)歷，根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，超過40%業(yè)主通過質(zhì)量舉證等，實現(xiàn)了物業(yè)費減免，

而且，這些成功案例中，都有一整套法律規(guī)則：

1. 訴訟時效三年

①法律規(guī)定追討物業(yè)費的有效期是三年時間，起算時間不是“停繳物業(yè)費”開始，而是從物業(yè)最后一次催你繳費開始。

比如，小李是2019年6月停交物業(yè)費，但是物業(yè)公司發(fā)出催繳通知是2020年1月，訴訟有效期就是從2020年1月—2023年1月，物業(yè)公司最晚必須在2023年的1月進行起訴，超過這個時間就過了訴訟有效期。

②物業(yè)公司必須拿出催繳證據(jù)，比如短信或者快遞單等等，如果拿不出，業(yè)主就可以主張“超過時效”，法院就會駁回對應年份的繳費請求。

③物業(yè)公司提供的催繳證據(jù)，業(yè)主一定要核對，有的物業(yè)公司可能偽造追繳記錄，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)造假，就可以當庭申請筆跡鑒定或通話記錄調(diào)取。

2. 證據(jù)收集完完善

業(yè)主要證明，物業(yè)公司質(zhì)價不符，就必須要有三類"鐵證"：

①現(xiàn)場照片/視頻：小區(qū)里面垃圾成堆，電梯長時間不修，墻面脫落長期不管，消防栓已經(jīng)生銹等等…拍照時一定要有時間水印。

②證人證明：被物業(yè)公司起訴，法庭上至少有兩個人愿意出庭作證，或者提交業(yè)主聯(lián)名簽署的投訴書。

③專業(yè)報告：找機構檢測消防/安防系統(tǒng)是否達標（勝訴后費用可讓物業(yè)出）

記住：要證明物業(yè)公司的服務長期不達標，就必須要有提供充足的證明，如果證據(jù)充足的話，物業(yè)費最多能減掉50%。

3. 公共收益是殺手锏

根據(jù)我國物業(yè)管理條例，小區(qū)內(nèi)公共收益，比如電梯廣告費，臨時攤位費等等，這些收益物業(yè)公司必須每半年公示，如果物業(yè)從沒有公示過，你就可以主張三項權利：

①直接向住建局舉報（最高罰物業(yè)20萬）

②起訴要求物業(yè)返還侵占的公共收益，可以用這些錢抵扣物業(yè)費

③證明物業(yè)存在“整體性失信”，從而要求減免物業(yè)費。

杭州某小區(qū)，就是用這招追回了120多萬的公共收益。

03、這些問題一定要注意

1、物業(yè)的電話/傳票一定要接收！物業(yè)公司起訴你不交物業(yè)費，如果你拒接電話或者不收傳票，法院就會判你輸，而且還要你多賠錢。

比如江蘇某業(yè)主就是因為拒收法律文書，最后，不僅背叛全額繳費，另外還承擔了5000多塊錢的違約金。

2、物業(yè)有錯，也不一定1分物業(yè)費也不交：即使是物業(yè)公司的責任，法院也會按責任比進行判斷，不是說物業(yè)的錯就可不是說物業(yè)有錯，業(yè)主就可以1分物業(yè)費也不交。

比如上海某業(yè)主因電梯故障受傷索賠要8萬元，但因為日常物業(yè)費拖欠，最終賠償金被抵扣60%。

3、物業(yè)公司經(jīng)理的態(tài)度差，不是你停繳物業(yè)費的理由，法院只看服務事實！

4、即使超過了訴訟時效，也需要業(yè)主提出抗辯：有的人產(chǎn)生了誤解，覺得只要訴訟期超過了三年，就自動不用交，這個理解是錯的，因為即使訴訟期超過了三年，也不會導致物業(yè)公司喪失訴訟權。業(yè)主必須在當庭提出時效抗辯，如果不說，就等于放棄了。

比如南京的一位業(yè)主就是因為不懂得提出時效抗辯，最后超過時效期的18000塊物業(yè)費還是照樣要交。

04、業(yè)主收到催繳通知，必須做三件事：1. 簽收前檢查發(fā)函日期：超過3年的可直接退回，3年內(nèi)的15天內(nèi)書面回復（用EMS寄）2. 著手建立證據(jù)庫：每月至少要拍三次小區(qū)的公共區(qū)域現(xiàn)狀，比如小區(qū)垃圾成堆，電梯長期不維修，走道電燈長期不換，停水停電等等，另外還要每年向物業(yè)公司發(fā)函，要求公示公共收益。

3. 法庭上，業(yè)主記得要對物業(yè)公司三連問，抓住對方“三寸”：①要求物業(yè)提供物業(yè)合同原件（很多是過期的）②要求物業(yè)公司出示催費原始記錄（比如2018年催繳短信的原始載體及通訊公司證明）③當庭申請調(diào)取物業(yè)企業(yè)的信用報告（很多公司有違規(guī)經(jīng)營記錄）

最后提醒大家：法律既保護業(yè)主權益，也要求業(yè)主一定要履行義務，所以，最合理的方式就是：業(yè)主維權拿證據(jù)說話！