關于解決業主委員會協會依法登記為社會組織的聯合建議

中華人民共和國民政部：

隨著我國城市化推進，住宅小區大量涌現，物業管理工作進入了快速發展階段，隨之少量住宅/商住小區也陸續成立了業主委員會（以下簡稱業委會）。

這些業委會在維護小區業主合法權益、監督物業公司按照服務合同約定做好服務工作以及配合所在地街道（鄉鎮人民政府）、社區綜合治理小區等方面發揮了積極促進作用。但政府相關職能部門在加強業委會指導、監管上還不到位，導致業主、業委會、物業管理公司等各方矛盾層出不窮，成為社區管理的矛盾焦點，在一點程度上影響了和諧社會的構建。

一、存在的問題

1、業委會成立率覆蓋率不高

社區治理核心內容是解決日益復雜的社會問題，提高管理服務效率，并不斷地走向職業化和專業化。這意味著業主要對自己小區未來承擔更大責任，發揮業主擔當，并參與到社區治理中來。

目前，全國各地商品房小區，業委會或多或少存在成立率不高及發揮作用不強的問題，整體效果并沒有達到預期目標，業委會組建率在30%左右,絕對值仍然偏低。

出現這種情況的主要原因，除了相關部門推動有待發力之外，主要是廣大業主法律意識不強，基層街道辦事處、鄉鎮人民政府主動組織籌備成立業委會明顯滯后、甚至存在少數基層不作為和亂作為、甚至故意阻撓，等原因所致。

2、業委會履職能力不強

作為物業管理的主體，業委會的空缺或不規范運作，已經嚴重影響了物業行業發展和和諧社區建設：有些不熟悉權責，不依法行事，濫用權力；有些缺乏民主協商機制，成員意見分歧，難以形成合力；有些服務熱情雖高，但缺乏專業人士，與業主期望有差距；有些缺乏監督，運行混亂，不作為或亂作為，更有甚者，為私利而不惜損害大多數業主利益；有些無視市場規律，動輒就炒物業公司的“魷魚”，擾亂了正常物業服務和市場秩序等。

3、業委會“越權行政”行為嚴重

雖然《中華人民共和國民法典》第二百七十八規定小區內重大事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主或面積過半數且參與表決人數四分之三以上或人數過半數的業主同意。但現實中召開業主會會議是一件非常困難的事，可操作性不強，以致造成小區物業管理的“生死”大權往往還是落在業委會手中，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。

再加上物業管理是一個專業技術性比較強的行業，即使是業委會成員能夠拋開個人私利，從全體業主利益出發，也難免會出現“外行人”管“內行人”，管出問題的現象。

而且由于業委會不具有主體資格，不用承擔相應的法律責任，使得個別業委會成員把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害小區業主們的共同利益。

4、行政監管部門監管嚴重缺失

《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》中均對住房和城鄉建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）等主體對業委會給予指導、協助和監督的職責進行了明確。

但在物業管理活動中，行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）對業委會規范、引導、監管、協調不夠，對業委會成員缺乏有效業務培訓，對業委會規范化運作缺乏有效指導，對業委會的一些違規行為缺乏有效行政處罰。

此外，目前全國各地普遍存在缺乏提升業委會履職能力的機制，缺乏一個為業委會提供互相學習、互相交流、業務培訓、促進業委會整體水平提高的平臺。

二、成立業委會協會的必要性

由于業主大會和業委會是一個新生事物，各方對其地位、作用及運作規律的認識不夠充分，對其組建和運作的指導、服務和監管還在不斷探索之中。因此，目前政府有關職能部門對業主大會和業委會的指導、監督情況與相關法律、行政法規和廣大人民群眾的要求尚有一定差距。

如何提高業委會的自治管理能力，是擺在有關部門面前的重大難題。黨的二十大報告指出，要轉變政府職能，優化政府職責體系和組織結構；統籌推進包括社會組織協商在內的各類協商。如能解決業委會協會可以備案登記這個瓶頸，這對于加強和改善黨和政府對社區工作的領導，推進依法治國，實踐“執政為民”和習近平新時代中國特色社會主義思想，推進和諧社會建設均具有特別重要的現實意義。

1、成立業委會協會，有利于加強業委會的自律和提高其的工作水平

業委會從成立到運作如果有一個具有民事主體地位的專業行業協會去指導協助，不僅可以促進政府簡政放權，分擔基層政府的部分職能，還可以推動所在地區小區業主依法理性地維護自身合法權益。

協會成立后將有效地配合各級政府相關部門，規范和指導的所在地區住宅、商住類小區成立業主大會、選舉業委會籌備工作，使更多的住宅、商住類小區盡早依法成立業主大會、選舉業委會，促進其依法運作和社區治理，走上依法管理、民主自治的正常軌道。

同時，協會將把黨和政府的方針政策通過多種形式如專業培訓、學術交流活動等方式對各會員單位進行規范，指導會員單位建立健全財務、決策、會議等各項制度，提高業委會成員依法辦事的水平和為業主服務的能力，改變目前不少業委會成員素質參差不一、履職能力低下的狀況。

2、成立業委會協會，有利于業委會真正落實黨建引領物業，提高物業服務水平
全國多地制定下發的《關于提升社區物業服務水平促進現代物業服務業發展的指導意見》明確指出，加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導監督，推進物業服務管理工作重心下移，將物業管理納入社區綜合管理范疇。

依據文件精神，協會成立后可以組建黨組織，并會同已成立業委會的所在街道社區黨組織加強對業委會、物業管理委員會黨建工作指導，使業委會、物業服務人自覺接受黨的領導，并在社區貫徹落實黨的方針、政策，保證相關物業方面的法律法規在社區實施。通過黨建引領、樣板引路、品牌帶動，全面提升業委會履職能力和物業管理服務水平。

3、成立業委會協會，有利于其充當專業“老娘舅”角色，減輕行政信訪部門和法院的壓力

協會作為一個統一協調機構，可以就所在區域內的業委會與物業公司、建設單位以及業主之間、業主與業主委員會之間、相鄰業委會之間的協調，統籌協調各方面的利益關系；可以就重大共性問題與物業公司、建設單位以及它們的協會之間進行溝通，能夠有效地避免矛盾進一步擴大，使矛盾化解在萌芽之中；可以引導和支持業委會和業主通過法律渠道和平理性地解決糾紛，有利于維護社會穩定和和諧社區建設。

4 、成立業委會協會，有利于其發揮促進會橋梁紐帶作用，加強黨和政府與人民群眾之間的聯系

協會的成立將有力地推進和諧社區建設和物業管理行業的進一步健康、有序發展，填補當前業委會領域尚欠缺的利益協調機制、訴求表達機制、矛盾調處機制、權益保障機制。

同時，在政府相關部門的具體指導下，對于帶有普遍性的重大問題和突發性的嚴重事項，協會將向相關行政及立法部門報告，提出行業性的建議，起到廣大業主、業委會與黨和政府之間的橋梁和紐帶作用。

三、破解業委會協會無法登記的對策與建議

業委會既不屬市場主體不能在市場監管部門登記，又不屬社會團體（行業協會）不能在民政管理部門登記。

目前，我國行業協會登記的主要依據是《社會團體登記管理條例》（國務院250號令）和中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布實施的《關于改革社會組織管理制度促進社會組織健康有序發展的意見》（中辦發〔2016〕46號）文件，按照《社會團體登記管理條例》規定，行業協會的發起人或者會員都應當具有法人資格，而業委會不具備法人資格，大部分地區民政部門據此依據不予登記。

但在有些地區民政部門在這方面有所突破，給予業委會依法進行了登記,這些地區給予登記的依據是根據《社會團體登記管理條例》第二條規定，國家機關以外的組織可以作為單位會員加入社會團體。

“組織”包括法人組織，也包括依法成立的非法人的其他組織。參照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條、最高人民法院《關于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 若干問題的意見》第四十條的規定，業主委員會屬于“其他組織”?！昂戏ǔ闪?、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”，可以作為單位會員發起或加入社會團體。

據不完全統計，目前，省級層面成立業委會協會的有上海市、天津市、浙江省、四川省、海南省等；市級層面的有杭州市、寧波市、沈陽市、成都市、?？谑?、大同市、營口市、合肥市、溫州市、綿竹市、青州市、宿遷市、淮安市等。

但是，其中一些業委會協會是掛靠當地的物業行業協會名下的分會，事實上處于寄人籬下狀態，和業委會系業主物權自治主體、應代表業主實施對物業服務監督職責和身份非常不協調，往往會導致難以正向扭轉住宅物業服務行業弊病的作用。

行業協會在宣傳和配合政府公共服務項目、依法制訂和組織實施自律性規范、對轄區內業委會的成立和運作進行業務指導、搭建平臺協助政府開展業委會履職培訓以及各業委會之間交流提高、協調業委會與政府職能部門、開發商、物業公司平等對話有效溝通、維護社區和諧穩定上發揮了一定的積極、獨特作用。

為此，建議如下：

一是：懇請貴部牽頭組織此專題內容的會商

由貴部、國家住房和城鄉建設廳和司法部、國家市場監管總局會商如何破解法律法規層面的約束，批準業委會協會登記為社會組織的對策與舉措。

二是：懇請貴部擇時修訂相關規章，給業委會適格身份

在《社會團體登記管理條例》第三條增加第三款為：業主委員會屬于“其他組織”，可以作為單位會員發起或加入社會團體，民政部門可以給予登記。特此建議。

此致

敬禮！

聯合建議單位：（名單附后）

2025年7月日

草根談：

嗚呼：住宅物業近30年現狀：已得廣廈千萬間，天下業主難歡顏，天下業委會也難歡顏。

哀哉：縱觀各行各業，都可以成立自己的行業協會，唯獨業委會沒有適當的法律地位，唯獨業委會難以成立自己的行業協會。

陰謀論一下：也許這個嗚呼哀哉的希望是：不希望業委會通過自己的行業協會，實現互幫互助、自我約束、自我規范、自我學習、自我成長、自我進步，因為這樣業委會太專業了、太欣欣向榮了，住宅物業就規范了、沒彎彎繞繞了，那住宅物業企業、開發商等怎么過？怎么活？是這樣的嗎？

不立不破： 既然靠物業企業自己的行業協會，30多年未能讓住宅物業走上正路，不妨就放心成立業委會協會，說不定這個協會才能真正的定盤星。

備注：本文梁振寧先生主筆，草根的思考微調。

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#業委會找娘家#

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