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在商品房交易中，抵押房屋的銷售需經抵押權人同意，但抵押權人同意后又拒不配合注銷抵押登記的情況時有發生。近日，一起涉及抵押房屋買賣后抵押權注銷及產權過戶的糾紛案件，法院依法判決抵押權人協助注銷抵押登記，開發商協助辦理產權過戶。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告甲公司向法院提出訴訟請求：

判令丙公司協助甲公司到房屋登記主管部門辦理位于北京市大興區一號房屋抵押權注銷登記手續；

于第 1 項訴訟請求履行完畢后 10 日內，乙公司協助甲公司到房屋登記主管部門辦理北京市大興區一號房屋產權登記手續；

本案訴訟費用由乙公司承擔。

甲公司稱，2022 年 2 月 10 日與乙公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》（當日網簽），購買北京市大興區一號房屋，價款 2970307 元。合同補充協議約定，出賣人應在 2022 年 2 月 11 日起 730 天內辦妥產權登記，逾期按已付房款日萬分之一支付違約金。甲公司于 2020 年 8-9 月支付全部房款，乙公司 2020 年 9 月 30 日交房，甲公司實際占有使用至今。因乙公司拖延辦理產權登記，且丙公司作為抵押權人已出具同意銷售聲明，故訴請丙公司注銷抵押、乙公司協助過戶。

（二）被告及第三人的抗辯主張

乙公司未作答辯。

丙公司述稱：

同類型案件生效判決認定購房主體應為自然人，甲公司非實際購房人，無訴訟權利，應駁回起訴；

甲公司購房事實存疑，可能借購房對抗合法抵押權；

即使購房真實，購房協議亦不能對抗丙公司合法抵押權；

抵押權非基于開發貸款設立，對房款無監管義務，同意售房后未收到房款無過錯，抵押權不消滅；

甲公司系法人，所購房屋為辦公用房，不符合房屋消費者物權期待權保護條件，抵押權人應優先受償，不應辦理過戶。

（三）法院查明的關鍵事實

2022 年 2 月 10 日，甲公司與乙公司簽訂現房買賣合同，購買北京市大興區一號房屋，價款 2970307 元，合同載明房屋抵押人為乙公司，抵押權人為丙公司，抵押登記日期 2020 年 5 月 26 日，債務履行期限 2020 年 5 月 28 日 - 2022 年 5 月 28 日，當日辦理網簽備案。

付款與交房：甲公司已支付全部房款，乙公司出具發票；甲公司辦理入住手續，實際占有使用房屋。

抵押與融資情況：2020 年 5 月 22 日，案外人天津億聯公司與丙公司簽訂《融資租賃合同（售后回租）》，融資額 2.5 億元，經公證賦予強制執行效力；同日，丙公司與天津億聯公司、乙公司簽訂《抵押合同》，乙公司以北京市大興區一號房屋所在 5、6 號樓共 133 套房產（含北京市大興區一號房屋）提供抵押擔保，抵押金額 5 億元，經公證賦予強制執行效力；2020 年 6 月 26 日辦理抵押登記。

銷售許可：丙公司向北京市住建委出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，同意包括北京市大興區一號房屋在內的抵押房屋現房銷售，聲明仍享有抵押權。

執行情況：2022 年 7 月 13 日，公證處出具執行證書，確定丙公司可對乙公司抵押房產行使抵押權，以折價或拍賣、變賣所得價款優先受償。

二、案件分析

（一）爭議焦點

丙公司是否應協助辦理北京市大興區一號房屋抵押權注銷登記；

乙公司是否應協助辦理北京市大興區一號房屋產權過戶登記；

甲公司作為法人主體購買辦公用房，能否對抗丙公司的抵押權。

（二）法律分析

買賣合同效力：甲公司與乙公司簽訂的現房買賣合同系雙方真實意思表示，無法律規定無效情形，合法有效。甲公司已支付全款并接收房屋，有權要求乙公司履行過戶義務。

抵押權行使限制：根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，轉讓所得價款應向抵押權人提前清償或提存，抵押權效力僅及于轉讓價金，喪失物上追及力。丙公司出具同意銷售聲明后，乙公司出售房屋，丙公司抵押權應限于房款價金，無權再對已售房屋主張優先受償權，故應協助注銷抵押登記。

主體資格認定：丙公司主張甲公司非實際購房人缺乏事實依據，甲公司作為合同當事人，已履行付款義務并實際占有房屋，具備訴訟主體資格。

消費者保護適用：雖然甲公司系法人且所購房屋為辦公用房，不適用房屋消費者物權期待權特別保護規定，但本案中丙公司已明確同意銷售抵押房屋，應受該意思表示約束，其抵押權因同意銷售而喪失對具體房屋的追及效力，與主體性質無關。

三、裁判結果

法院判決：

于本判決生效后 10 日內，丙公司協助甲公司到房屋登記主管部門辦理北京市大興區一號房屋抵押權注銷登記手續；

于本判決第一項履行完畢后 10 日內，乙公司協助甲公司到房屋登記主管部門辦理北京市大興區一號房屋產權登記手續。

四、案件啟示

（一）抵押房屋銷售需明確抵押權人意見

購買抵押房屋時，務必要求開發商提供抵押權人出具的書面同意銷售聲明，明確聲明內容是否包含 “同意轉讓抵押財產”，避免僅載明 “同意銷售” 但未放棄物上追及權的模糊表述。同時留存聲明原件，作為后續主張注銷抵押的關鍵證據。

（二）規范履行付款義務并留存憑證

支付購房款時應直接支付至開發商賬戶，并要求出具正規發票，注明房屋具體信息及價款金額。通過轉賬方式付款的，保留銀行轉賬憑證、付款回執等全套證據，證明已實際履行付款義務，為對抗抵押權人主張未收到房款提供依據。

（三）及時占有房屋并固定使用證據

接收房屋后應盡快辦理入住手續，留存交房確認書、物業費繳納憑證、水電費單據等實際占有使用的證據，形成完整的占有事實鏈，增強主張權利的合理性。對長期未辦理過戶的房屋，定期向開發商催告并留存書面催告記錄。

（四）抵押權人需謹慎出具同意銷售聲明

抵押權人出具同意銷售聲明前，應明確聲明效力范圍，如需保留對房屋的抵押權，需在聲明中特別注明 “同意銷售但不放棄抵押權追及效力”；若同意轉讓抵押財產，應同時約定房款提存或提前清償條款，避免因房款未收回導致抵押權落空。

（五）法人購房亦受合法交易保護

法人主體購買辦公用房等非住宅類房屋，雖不適用商品房消費者特別保護規定，但在抵押權人明確同意銷售的情況下，仍可依據合法有效的買賣合同及付款、占有事實，主張抵押權人協助注銷抵押登記，開發商協助辦理過戶，合法交易權益受法律保護。

在抵押房屋交易中，買賣雙方及抵押權人均應秉持誠信原則，明確權利義務邊界。購房者應增強風險防范意識，完善交易證據鏈；抵押權人應規范聲明出具行為，避免權利沖突；開發商應及時履行過戶義務，共同維護房地產交易秩序。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）