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農(nóng)村房屋買賣因宅基地屬性特殊，極易引發(fā)糾紛。北京一起案件中，雙方簽訂 “百年租賃合同” 實為房屋買賣，合同被認定無效后，買方以 “添附房屋、過錯賠償” 為由主張 70% 拆遷利益，法院最終駁回其訴求。這起跨越 20 余年的糾紛，揭示了農(nóng)村房屋交易的法律禁區(qū)。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：張強，農(nóng)村房屋買受人（非本村村民）

被告 1：李建國，農(nóng)村房屋原所有權(quán)人

被告 2：趙麗，李建國妻子

被告 3：李軍，李建國之子

關(guān)鍵公司：乙拆遷公司，涉案房屋拆遷單位

（二）爭議焦點

名為 “租賃” 實為 “買賣” 的農(nóng)村房屋合同被認定無效后，買方能否主張拆遷利益？

買方添附房屋、裝修的投入，是否構(gòu)成分配拆遷利益的依據(jù)？

法院已就合同無效作出過錯賠償判決，買方能否再主張拆遷分紅？

（三）事件經(jīng)過

2000 年 6 月，張強與李建國簽訂《出租房屋契約》，約定李建國將農(nóng)村院落（含北房 5 間、東西房各 2 間）“出租” 給張強 100 年，租金 42 萬元一次性付清，張強獲得 “所有權(quán)、處置權(quán)” 等全部權(quán)利。隨后張強對院落進行翻建擴建，新增面積約 100 平方米。

2004 年起，李建國兩次起訴要求確認合同無效，法院經(jīng)審理認定協(xié)議名為租賃實為買賣，因違反 “宅基地不得向非本集體成員轉(zhuǎn)讓” 的規(guī)定，判決合同無效。2008 年至 2010 年，法院就合同無效后的返還問題作出終審判決：張強騰退房屋，李建國返還 42 萬元購房款并補償裝修款 19.38 萬元。

2011 年涉案房屋面臨拆遷，張強擅自與乙拆遷公司簽訂補償協(xié)議，獲得一號房屋、二號房屋兩套安置住房及拆遷款 80 余萬元。李建國一方隨即起訴，法院最終判決拆遷協(xié)議無效，確認全部拆遷利益歸李建國所有。2023 年，張強以 “賣方過錯更大、添附房屋增值” 為由起訴，要求分得 70% 拆遷利益及 56 萬元拆遷款，引發(fā)本案訴訟。

二、案件分析

（一）農(nóng)村房屋買賣合同無效的法定情形

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，僅限本集體經(jīng)濟組織成員使用。本案中，張強非涉案村莊集體經(jīng)濟組織成員，雙方簽訂的 “百年租賃協(xié)議” 實質(zhì)是宅基地及房屋買賣，違反法律強制性規(guī)定，故法院認定合同無效。這一認定不受 “實際履行多年”“房屋增值” 等因素影響，體現(xiàn)了法律對農(nóng)村集體土地權(quán)益的嚴格保護。

（二）合同無效后的利益返還規(guī)則

合同無效后應遵循 “相互返還” 原則：張強需返還房屋及院落，李建國需返還購房款并賠償合理損失。法院已通過生效判決確定雙方權(quán)利義務，李建國已將 42 萬元購房款及 19.38 萬元裝修補償款交至法院，張強未領(lǐng)取屬于自身權(quán)利處分，不影響判決效力。張強在合同無效后繼續(xù)占有房屋至拆遷，已實際享受多年居住利益，無權(quán)再主張額外補償。

（三）拆遷利益的歸屬認定

拆遷利益本質(zhì)是對宅基地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的補償。本案中：

宅基地使用權(quán)登記在李建國名下，其作為本集體成員享有法定拆遷資格；

張強雖添附房屋，但合同無效后添附物所有權(quán)隨宅基地一并返還，其投入已通過裝修補償?shù)玫綇浹a；

法院生效判決已明確拆遷協(xié)議無效，拆遷利益歸李建國所有，張強再次起訴屬于重復主張，違反 “一事不再理” 原則。

三、裁判結(jié)果

法院審理認為，張強與李建國的房屋買賣合同無效及后果已由生效判決處理，拆遷利益歸屬亦經(jīng)司法確認。張強未能提供新證據(jù)證明其有權(quán)獲得拆遷利益，其主張缺乏事實和法律依據(jù)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條規(guī)定，判決：駁回張強的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋交易需嚴守法律紅線

非本集體成員購買農(nóng)村房屋，無論簽訂 “買賣合同” 還是 “長期租賃合同”，均因違反宅基地管理規(guī)定可能被認定無效。買方切勿輕信 “百年租賃”“以租代購” 等形式規(guī)避法律，否則面臨 “房財兩空” 風險。

（二）合同無效后損失賠償?shù)姆秶?/p>

合同被認定無效后，買方可主張的損失包括：已支付購房款及利息、合理裝修添附費用、信賴利益損失（需根據(jù)雙方過錯比例分擔）。但需注意，房屋增值利益通常歸宅基地使用權(quán)人所有，買方難以獲得拆遷分紅。

（三）生效判決的既判力不可忽視

法院生效判決對當事人具有法律約束力，同一糾紛經(jīng)司法處理后，當事人不得重復起訴。本案中張強就合同無效、拆遷利益歸屬等問題多次訴訟，均因缺乏新事實新證據(jù)被駁回，提醒當事人應尊重司法裁判，及時行使權(quán)利。

（四）農(nóng)村房屋交易的風險防范建議

購買農(nóng)村房屋前務必核實：

自身是否具備本集體經(jīng)濟組織成員資格；

房屋及宅基地權(quán)屬是否清晰，有無權(quán)屬爭議；

避免簽訂 “陰陽合同”“變相買賣協(xié)議”，必要時咨詢專業(yè)律師審查合同效力。

農(nóng)村房屋交易涉及復雜的法律問題和政策限制，切勿抱有僥幸心理。遵守法律規(guī)定，才能從根本上維護自身權(quán)益，避免陷入漫長的糾紛漩渦。如有相關(guān)法律疑問，建議盡早尋求專業(yè)法律幫助。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）