知道會虧，不知道會虧得這么慘烈。

2017年買進龍華梅林關片區的地鐵口物業，總價504.2萬，如今房產被法拍，最終以77.3萬成交。

相比起買入價，8年血虧85%，虧了420多萬。

幾乎血本無歸。

龍華地鐵口物業，不漲反跌！

8年虧了11萬/㎡

簡單介紹一下這個法拍標的物的情況：

這套房源位于龍華白石龍地鐵站旁，屬于玖龍薈的商鋪，建面約39.88㎡，業主于2017年買入，總價504.2萬，單價約12.6萬/㎡。

8年時間，商鋪價值不增反跌。

今年6月，這套商鋪被擺上法拍貨架，評估價為94.5萬，即單價約2.36萬/㎡，相比買入價跌了超10萬/㎡。

▲ 圖源京東拍賣

一拍的起拍價約75.6萬，因無人報名而流拍，二拍起拍價約60.5萬，3人報名，最終以77.3萬成交，成交單價約1.94萬/㎡。

如果原業主當年是全款買入，虧損高達426.9萬；

如果原業主為貸款買入，業內人士分析，商鋪可以做到首付4.5成，首付約226.8萬，貸款277.2萬，按揭10年，按當時的商業貸款利率5.39%（基準利率4.9%上浮10%）來計算，月供約3萬。

供樓8年，本息約287萬，加上之前的首付，原業主實際支出約514萬。

成本價514萬 VS 如今成交價77.3萬，滿屏都是“虧麻了”。

而根據法院裁定書，原業主欠債約264萬，這套商鋪的成交抵債不足四成。

當年“天價鋪”賣出158萬/㎡

如今一鋪坑三代？

事實上，如果分析上述法拍商鋪如此“賤賣”的原因，大致有3個：

1、位置。

雖然玖龍薈就在地鐵口，但客流較旺的僅有與地鐵口接壤的臨街商鋪，而上述商鋪屬于內街鋪，客流少。

@深圳買房計劃 近日實探玖龍薈發現，商場臨街商鋪，尤其是半地下室這層基本都做了餐飲，光是奶茶咖啡店就有6家，也是這一層客流較大。

內街鋪基本是美容養生、推拿按摩以及早教類，還有很多鋪位正在招租。

▲玖龍薈

據樂有家APP顯示，目前玖龍薈有97套商鋪在放租。

▲圖源樂有家APP，截圖于2025年7月14日

2、租金

商鋪投資，一直以來都是追求高租金，借此帶來源源不斷的現金流。

查看樂有家APP，玖龍薈放租的商鋪建面約18-104㎡，月租金在3600-28000元之間，當中底層臨街商鋪、樓上臨街商鋪和內街商鋪的價格也不同。

當中，一套約56.92㎡的內街鋪，房東的報價是租金3800元/月。

假設上述法拍商鋪以3800元的價格放租，對于原業主而言，租金回報率不到1%。

當然，此前實際放租情況可能比如今樂觀，租金回報率大概會更高一些。

3、商鋪這類產品不再受市場歡迎。

除卻標的物本身的硬傷外，最大的原因是如今商鋪已經不再受市場歡迎。

電商的沖擊、產業轉型，導致實體店鋪寥落，即便是南山海岸城、寶中這樣的繁華商圈，也有臨街商鋪顯得蕭條。

深圳商鋪曾經也有輝煌史。

2003年前后，華強北電子產業黃金時代，據檔口店主說，位置好的鋪位最高賣到60萬/㎡。

2012年，人潮洶涌的羅湖東門也曾經出現過天價鋪，32㎡，158萬/㎡，分租給絕味鴨脖、天美匯和糖炒板栗三家，月租金合計20萬左右。

▲東門“天價鋪” | 圖源網絡

如今都成了過眼云煙。

坊間有一句話調侃現在的商鋪產品：“一鋪坑三代，人走坑還在”。

曾經一鋪難求的華強北，今年3月賽格廣場一個3.85㎡的檔口被法拍，成交價約18.8萬，而原業主2004年買進的登記價為24.4萬。

這個檔口或許曾經有很高的租金回報率，或許早已回本。

而單從成交價來看，現在市場對于商鋪這類產品，已經撕去了濾鏡。

如今還有買了不虧的商鋪嗎？

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