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在商品房預售交易中，開發商逾期交房、拒不辦理產權過戶等問題時有發生，嚴重侵害購房者權益。近日，一起涉及逾期交房違約金、產權登記及抵押糾紛的案件，法院依法作出判決，明確開發商應承擔的法律責任。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周宇向法院提出變更后的訴訟請求：

請求法院依法判令被告立即向不動產登記中心辦理初始登記（辦大證）；

請求法院判令被告辦理案涉房屋的抵押滌除手續；

請求法院判令被告協助原告辦理不動產登記手續、所有權轉移登記手續，將案涉房屋登記在原告名下；

請求法院判令被告向原告交付案涉房屋的測繪調查表及分層分戶平面圖原件、測繪手續原件；

請求法院判令被告返還原告不動產權證書代辦費 800 元及契稅發票原件；

請求法院判令被告支付逾期交房違約金共計 47078 元及利息（以 47078 元為基數，按照人民銀行一年期貸款基準利率的 1.5 倍年利率支付，自 2022 年 1 月 1 日起至實際支付之日止，暫計至 2024 年 9 月 13 日為 8305 元）；

本案訴訟費用由被告承擔。

周宇稱，2019 年 7 月 24 日與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買三號房屋。原告依約支付全部房款并繳納契稅，但甲公司未按約定時間交房、辦理權屬證書及抵押滌除手續。案涉房屋系用于居住，屬于商品房消費者范疇，具有優先保護的特殊法益，故訴至法院維權。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱：同意第一、二、三項訴訟請求；不同意第四、五項請求，因原告貸款購房需辦理房產證抵押；同意違約金本金，但利息應按 LPR 標準計算。

乙公司辯稱：系名義抵押權人，已將債權轉讓給丙公司，非本案適格被告，不承擔金錢給付義務，正協商辦理抵押權變更手續。

丙公司辯稱：案涉房屋無抵押登記，原告未充分證明支付全部房款，僅憑發票不足為證；存在以負債折抵房款情況損害抵押權人利益，請求法院依法認定。

（三）法院查明的關鍵事實

2019 年 7 月 24 日，周宇與甲公司簽訂預售合同，購買三號房屋，總價款 3004650 元，首付款 35%（1054650 元），貸款 65%（195 萬元），約定 2020 年 10 月 30 日前交房，逾期交房按日支付房價款萬分之壹違約金。合同載明房屋所在土地及在建工程抵押給乙公司，乙公司出具同意銷售聲明。

付款情況：2019 年 7 月周宇刷卡支付 1005450 元；2019 年 8 月銀行發放貸款 195 萬元，甲公司認可收到全部房款（含面積補差款后合計 2998632 元）。周宇支付產權代辦費 800 元及契稅 27510.39 元。

交房與違約：2021 年 8 月 6 日甲公司交房，雙方簽訂和解協議，確認逾期交房違約金 47078 元，約定 2021 年 12 月 31 日前付清，周宇不再主張其他賠償。

抵押與債權轉讓：2017 年甲公司以土地及在建工程抵押給乙公司；2020 年補充抵押 98 套房屋（不含案涉房屋）并登記；2021 年乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，登報公告；2022 年抵押權重新登記，案涉房屋不在抵押清單內。

周宇當庭撤回第一、二、四項訴訟請求，案涉房屋及所在樓棟未辦理權屬證書。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司是否應協助周宇辦理房屋權屬轉移登記手續；

逾期交房違約金及利息的支付標準；

產權代辦費及契稅發票的返還請求是否成立；

乙公司、丙公司是否承擔責任。

（二）法律分析

預售合同效力：合同系雙方真實意思表示，乙公司已出具同意銷售聲明，且合同披露抵押情況，合法有效，雙方應全面履行義務。周宇已付清房款并接收房屋，有權要求辦理過戶。

抵押權認定：乙公司與甲公司補充抵押的 98 套房屋辦理了登記，乙公司構成善意取得，抵押權有效。但案涉房屋不在抵押清單內，周宇撤回抵押滌除請求合理。乙公司轉讓債權給丙公司后，丙公司成為實際抵押權人，但非預售合同當事人。

逾期交房違約責任：和解協議明確違約金金額及支付時間，甲公司未按期支付構成違約，應承擔利息損失。法院根據公平原則調整利息標準為全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率。

代辦費及契稅發票：雙方未明確約定代辦費退還條件，甲公司因貸款需辦理抵押的抗辯合理；周宇未舉證證明契稅發票在甲公司處，故該兩項請求不予支持。

責任主體：根據合同相對性，辦理過戶及支付違約金的義務主體為甲公司，乙公司、丙公司非合同當事人，不承擔履約義務。

三、裁判結果

法院判決：

被告甲公司協助原告周宇辦理北京市三號房屋的權屬轉移登記手續，將上述房屋轉移登記至原告周宇名下，于本判決生效之日起七日內執行清；

被告甲公司給付原告周宇逾期交房違約金 47078 元及利息損失（利息損失的計算方式：以 47078 元應付未付部分為基數，自 2022 年 1 月 1 日起至實際付清之日止，按照全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率標準計算），于本判決生效之日起七日內執行清；

駁回原告周宇的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）審慎簽訂合同并關注抵押情況

購房者簽訂預售合同時，應仔細核查房屋抵押狀態，確認抵押權人是否出具同意銷售證明。對合同中交房時間、過戶期限、違約責任等核心條款要明確約定，特別注意開發商逾期辦證的處理方式，為維權保留依據。

（二）完整留存付款及交易憑證

支付房款時應通過銀行轉賬等可追溯方式，妥善保存定金收據、首付款發票、貸款放款憑證、面積補差款支付記錄等全套付款憑證，避免僅以發票作為付款證明。涉及第三方代付的，需留存代付協議或書面說明，確保付款事實清晰可證。

（三）簽訂和解協議需明確權利義務

面對開發商逾期交房等違約行為，購房者與開發商簽訂和解協議時，應明確違約金金額、支付時間及逾期支付的責任，避免協議內容模糊導致二次糾紛。和解后開發商仍不履約的，可憑協議直接主張權利。

（四）區分合同主體主張權利

商品房買賣合同的權利義務主體為購房者與開發商，抵押權人或債權受讓人通常不直接承擔合同義務。購房者維權時應找準責任主體，向開發商主張過戶、支付違約金等合同權利，避免因列錯被告影響維權效率。

（五）及時行使權利并固定證據

發現開發商未按約定辦理過戶、交付相關材料時，應及時溝通并留存催告記錄。對開發商的違約行為，要在訴訟時效內通過訴訟等方式主張權利，必要時申請財產保全，防止房屋被惡意處置，最大限度維護自身合法權益。

商品房交易涉及環節多、周期長，購房者應增強風險意識，在簽約、付款、收房等各環節規范操作，遇到問題及時咨詢專業律師，運用法律武器保障自身合法權益。開發商亦應誠信履約，共同維護房地產市場健康秩序。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）