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商品房產權辦理直接關系購房者合法權益，開發商逾期辦證的行為常引發糾紛。近日，北京市朝陽區人民法院審理一起商品房現房買賣合同糾紛，認定開發商未按約定辦理產權證書構成違約，判決其支付違約金并退還多收取的相關費用。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告周志強向法院提出訴訟請求：

依法確認原告和被告乙公司于 2018 年 12 月 28 日簽署的《北京市商品房現房買賣合同（住宅類）》有效；

要求被告退還公共維修基金 6980 元、契稅 15000 元；

要求被告退還產權代辦費 1200 元、產權登記費 550 元、產權印花稅 5 元；

要求被告支付逾期辦理房屋產權證違約金 76463.89 元。

周志強訴稱，2018 年 12 月 28 日與乙公司簽訂合同，購買位于北京市朝陽區華章東路的一處車位（下稱三號車位），價款 50 萬元。當日支付全款并接收車位，乙公司于 2018 年 9 月 20 日收取公共維修基金 6980 元、契稅 15000 元，及產權代辦相關費用 1755 元。合同約定乙公司應在付款后 360 日內（2019 年 12 月 23 日前）辦理不動產權證，但乙公司未履行義務。原告多次催問無果，于 2023 年 12 月 28 日自行繳納費用后完成產權登記。被告逾期辦證構成違約，應退還相關費用并支付違約金。

（二）被告答辯理由

被告乙公司辯稱：

案涉車位項目已完成備案，具備辦證條件，公司多次通知原告自行辦理，已履行義務，不應承擔違約責任；

合同補充協議約定逾期辦證的救濟方式為解除合同，原告未行使解除權即視為放棄追責，違約金主張無合同依據；

同意退還多收的公共維修基金 3490 元及代收的契稅 15000 元；

產權代辦費等 1755 元由北京大地鴻鼎房地產經紀有限公司收取，原告應向該公司主張，與被告無關。

（三）法院查明事實

2018 年 12 月 28 日，周志強與乙公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定三號車位價款 50 萬元，乙公司應在交付后 360 日內辦理不動產權證，合同已網簽備案。

周志強于 2018 年 9 月 15 日支付全款，簽約當日接收車位；9 月 20 日向乙公司支付公共維修基金 6980 元、契稅 15000 元，向北京大地鴻鼎房地產經紀有限公司支付產權代辦費等 1755 元，均取得收據。

乙公司于 2021 年 7 月 19 日開具車位費發票，案涉車位曾被設定抵押，直至 2023 年 9 月解除抵押。

因乙公司未代辦產權證，周志強于 2023 年 12 月 28 日自行繳納契稅 14285.71 元及印花稅 250 元后取得權屬證書。

合同補充協議約定：因出賣人原因逾期辦證的，買受人可在約定期滿后 15 日內解除合同，未發出解除通知視為放棄解除權，但出賣人應繼續履行辦證義務；買受人自行辦證的，不得要求出賣人承擔逾期責任。

二、案件分析

（一）爭議焦點

乙公司是否應承擔逾期辦理產權證的違約責任；

違約金的計算標準及期限是否合理；

各項費用的退還主體及金額如何確定。

（二）法律分析

合同效力認定：雙方簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》系真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效。原告要求確認合同有效的主張符合法律規定，應予支持。

逾期辦證的違約責任：乙公司作為出賣人，負有保證房屋無權利瑕疵并協助辦理產權登記的義務。案涉車位因被告設定抵押直至 2023 年 9 月才解除，客觀上阻礙了產權辦理，構成違約。雖然補充協議約定逾期辦證的救濟方式為解除合同，但該約定不能排除出賣人最基本的辦證義務及法定違約責任，被告關于 “未解除合同即不承擔責任” 的抗辯不成立。

違約金的合理性：原告主張按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算資金占用損失，符合法律規定及行業慣例。違約金起算日（2019 年 12 月 24 日）為合同約定辦證期限屆滿次日，截止日（2023 年 12 月 28 日）為原告實際取得產權證之日，期間涵蓋抵押存續的違約時段，計算依據充分。

費用退還的認定：

公共維修基金：被告認可多收 3490 元，應予以退還，合理部分已繳納相關部門無需退還；

契稅：被告未實際代繳且原告已自行繳納，代收的 15000 元應全額退還；

產權代辦費等：該費用由第三方公司收取，原告要求被告退還缺乏事實依據，應向實際收款方主張。

三、裁判結果

法院判決：

確認周志強與乙公司于 2018 年 12 月 28 日簽署的編號為 XF790933 的《北京市商品房現房買賣合同（住宅類）》有效；

乙公司于判決生效后七日內向周志強支付延期辦理產權證違約金 76463.89 元；

乙公司于判決生效后七日內向周志強退還代收的契稅 15000 元、公共維修基金 3490 元；

駁回周志強的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房合同需明確辦證責任與違約金條款

購房者應在合同中明確約定辦證期限、違約責任計算方式及費用代收標準，避免僅約定解除權而無違約金條款，防止開發商以 “未解除合同” 為由逃避責任。本案中雖補充協議限制了追責方式，但法院仍依法支持了合理的違約金請求。

（二）開發商應及時清除產權障礙

開發商需確保出售的房屋無抵押、查封等權利瑕疵，若存在抵押應在約定辦證期限前解除，否則構成違約。本案因抵押未及時解除導致逾期辦證，法院直接認定開發商承擔責任，提示開發商需重視產權清晰的法定義務。

（三）費用代收需明確主體與用途

購房者應注意區分開發商與第三方機構收取的費用，要求收款方出具正規票據并注明用途。本案中產權代辦費由第三方收取，法院未支持向開發商主張退還，提示購房者需核實收款主體及責任歸屬。

（四）逾期辦證后應及時維權并留存證據

購房者發現開發商逾期辦證時，應及時催告并留存溝通記錄，必要時自行辦證以減少損失，并保留相關費用憑證。本案原告自行辦證的行為未影響其向開發商主張逾期責任，反而固定了損失計算依據。

（五）格式條款不能排除基本合同義務

開發商提供的補充協議中 “逾期辦證僅能解除合同” 等格式條款，因排除購房者主要權利可能被法院認定無效。購房者遇到此類條款可要求修改，或在訴訟中主張條款不合理，法院會結合公平原則作出裁判。

商品房產權辦理涉及多方環節，開發商應嚴格履行合同義務，購房者需增強合同意識和證據意識，發生糾紛時通過法律途徑理性維權，共同維護房地產交易的公平與安全。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）