房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

在商品房交易中，開發商未按約定辦理產權證書是常見糾紛點。近日，一起因開發商逾期辦理車位產權證引發的糾紛案件，法院依法判決開發商承擔違約責任并退還相關費用。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告鄭濤向法院提出訴訟請求：

要求依法確認原告和被告于 2018 年 12 月 28 日簽署的《北京市商品房現房買賣合同（住宅類）》有效；

要求被告向原告退還公共維修基金 6980 元、契稅 15000 元；

要求被告向原告退還產權代辦費 1200 元、產權登記費 550 元、產權印花稅 5 元；

要求被告向原告支付逾期辦理房屋產權證違約金 76463.89 元（以 50 萬元為基數，按照全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率的標準，自 2019 年 12 月 24 日計算至 2023 年 12 月 28 日）。

鄭濤稱，2018 年 12 月 28 日與甲公司簽訂合同，購買二號車位（建筑面積 34.9 平方米），價款 50 萬元，當日支付全款并接收車位。合同約定甲公司應在支付車位款后 360 日內（2019 年 12 月 23 日前）辦理不動產權證書。甲公司 2018 年 9 月 20 日收取公維費 6980 元、契稅 15000 元，同日收取產權代辦費等 1755 元，但未按約定辦證。經反復催問無果，鄭濤 2023 年 12 月 28 日自行支付契稅等費用后完成過戶，故訴至法院要求確認合同有效、退還費用并支付違約金。

（二）被告的抗辯主張

被告甲公司辯稱：

案涉車位項目 2016 年取得不動產權證，2020 年 5 月后即可辦證，無客觀障礙，已在不動產中心備案，原告可自行辦理，且多次通知原告辦證，不應承擔違約責任；

合同補充協議約定逾期辦證原告僅享有解除權，未約定違約金，原告訴求無合同依據；

同意退還多收的公共維修基金 3490 元（應收 3490 元）及代收的契稅 15000 元；

產權代辦費等 1755 元由乙公司收取，原告應向該公司主張，與甲公司無關。

（三）法院查明的關鍵事實

2018 年 12 月 28 日，鄭濤與甲公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同（住宅類）》，購買二號車位，總價款 50 萬元，合同約定甲公司應在車位交付后 360 日內辦理不動產權證，逾期按補充協議執行。

補充協議約定：因出賣人原因逾期辦證，買受人有權在約定期滿后 15 日內解除合同，未解除則出賣人繼續履行辦證義務；買受人自行辦證的，不得要求出賣人承擔逾期責任。

履約情況：鄭濤 2018 年 9 月 15 日支付全款，簽約當日接收車位；甲公司 2018 年 9 月 20 日收取公維費 6980 元、契稅 15000 元；乙公司同日收取產權代辦費等 1755 元；甲公司 2021 年 7 月 19 日開具車位費發票。

辦證情況：因車位被設定抵押至 2023 年 9 月解除，甲公司未代辦產權證，鄭濤 2023 年 12 月 28 日自行辦理完成過戶，取得權屬證書，并稱未收到辦證通知。

甲公司認可多收公維費 3490 元，同意退還契稅 15000 元，主張已通知辦證但未舉證。

二、案件分析

（一）爭議焦點

案涉合同是否有效；

甲公司是否應承擔逾期辦證違約責任及違約金計算；

相關費用是否應退還及退還主體。

（二）法律分析

合同效力：鄭濤與甲公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效，原告確認合同有效的請求予以支持。

逾期辦證責任：甲公司作為出賣人負有協助辦理產權登記的義務，但其未及時解除車位抵押（直至 2023 年 9 月），導致原告在約定期限內無法辦證，構成違約。補充協議中 “僅解除權無違約金” 的約定顯失公平，不能免除甲公司的賠償責任。甲公司主張已通知辦證但未舉證，應承擔不利后果。

違約金計算：原告主張按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算資金占用損失，符合法律規定。起算日為 2019 年 12 月 24 日（約定辦證期滿次日），截止日為 2023 年 12 月 28 日（原告自行辦證完成日），該計算方式合理，予以支持。

費用退還：甲公司代收的契稅 15000 元未實際繳納，應全額退還；公維費按標準應收 3490 元，多收的 3490 元應退還；產權代辦費等 1755 元由乙公司收取，原告應向乙公司主張，甲公司無退還義務。

三、裁判結果

法院判決：

原告鄭濤和被告甲公司于 2018 年 12 月 28 日簽署的《北京市商品房現房買賣合同（住宅類）》有效；

被告甲公司于本判決生效后七日內向原告鄭濤支付延期辦理北京市朝陽區二號車位所有權證違約金 76463.89 元；

被告甲公司于本判決生效后七日內向原告鄭濤退還代收契稅 15000 元、公共維修基金 3490 元；

駁回原告鄭濤的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）明確辦證責任與期限

購房（車位）時應在合同中明確約定辦證期限、責任主體及逾期違約責任，避免僅約定解除權而無違約金條款。對開發商的辦證義務應細化，包括清除抵押等障礙、協助提交材料等，確保權利可落地。

（二）謹慎選擇代辦并留存憑證

委托開發商或第三方代辦產權證時，應明確費用構成、代辦范圍及責任，要求收款方出具正規票據，注明款項性質。如發現代辦方未履行義務，及時主張權利，避免因主體錯誤影響維權。

（三）關注房屋權利狀態

簽約前核查房屋是否存在抵押、查封等權利瑕疵，要求開發商書面承諾無瑕疵或明確瑕疵解除時間。交易過程中定期查詢房屋權利狀態，發現抵押未及時解除等問題，及時催告開發商整改并留存證據。

（四）及時催告并固定違約證據

開發商逾期辦證后，應通過書面函件、郵件等方式催告，明確要求履行義務并主張違約責任，留存催告記錄作為時效中斷及違約認定的證據。自行辦證時保留繳費憑證，證明因開發商違約導致的額外支出。

（五）合理主張違約金損失

合同未約定違約金或約定過低時，可主張按資金占用損失（如 LPR）計算賠償，需提供房款支付憑證、逾期時間證明等證據。對開發商以合同無約定為由拒絕賠償的抗辯，可依據公平原則和法律規定主張權利。

商品房交易中，產權證書是核心權利憑證，購房者應高度重視辦證事宜，加強合同審查和證據留存，遇開發商違約及時通過法律途徑維權。開發商亦應誠信履約，及時辦理產權登記相關手續，避免因違約承擔額外責任。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）