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在商品房預(yù)售中，開發(fā)商承諾的 “無理由退房” 政策往往是吸引購房者的重要因素，但由此引發(fā)的合同解除糾紛也屢見不鮮。近日，一起因業(yè)主行使 “6 個(gè)月無理由退房權(quán)” 引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛案件，法院依法認(rèn)定業(yè)主有權(quán)解除合同，駁回了開發(fā)商的違約金主張。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告甲公司向法院提出訴訟請求：

請求依法判令解除原告與二被告之間簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》及其附件、附錄、補(bǔ)充協(xié)議；

請求依法判令二被告向原告支付違約金 374121.4 元，且原告有權(quán)從被告已支付的購房款中抵扣上述違約金；

本案全部訴訟費(fèi)用均由被告承擔(dān)。

甲公司稱，作為 XX 項(xiàng)目開發(fā)商，2023 年 6 月 10 日與二被告簽訂預(yù)售合同，約定二被告購買北京市城市副中心 XX 街區(qū)四號房屋，總價(jià)款 3741214 元。付款方式為：2023 年 6 月 10 日前支付首期 751214 元，2023 年 9 月 10 日前支付第二期 1500000 元，2023 年 11 月 10 日前以貸款支付第三期 1490000 元。二被告僅支付首期房款，后續(xù)款項(xiàng)逾期未付且超過第二期付款期限 90 日以上。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，逾期付款超 90 日出賣人有權(quán)解除合同并主張總房款 10% 的違約金，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

二被告共同辯稱，不同意原告訴訟請求：

原告多次承諾被告享有 “6 個(gè)月無理由退房權(quán)”，2023 年 6 月 9 日銷售人員董某微信通知 “本月簽約客戶 6 個(gè)月內(nèi)享有無理由退房權(quán)益”，并多次確認(rèn) “簽約后 6 個(gè)月內(nèi)可無理由退房，2023 年 9 月 10 日不支付 60% 房款也可無憂退房”，該承諾是被告購房的決定性因素。

因項(xiàng)目負(fù)面消息頻出、施工進(jìn)度緩慢，被告于 2023 年 9 月 7 日正式提出終止購房，要求按約定返還房款。原告銷售人員及其領(lǐng)導(dǎo)最初同意，后卻毀約要求再繳 112.5 萬元或付清全款辦貸款后才能退房。

被告在 6 個(gè)月內(nèi)依法行使約定解除權(quán)，案涉合同已于 2023 年 9 月 7 日解除，原告應(yīng)返還全部款項(xiàng)及利息并承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)相關(guān)司法解釋，“6 個(gè)月無理由退房” 允諾即使未載入合同亦屬合同內(nèi)容。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

2023 年 6 月 10 日，二被告與甲公司簽訂《認(rèn)購書》及《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》，約定購買四號房屋，總價(jià)款 3741214 元，當(dāng)日支付首期房款 751214 元，甲公司出具收據(jù)。

預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議約定：逾期付款超 90 日，出賣人有權(quán)解除合同并要求買受人支付總房款 10% 的違約金。同日簽訂的《協(xié)議書》約定：買受人在特定解除期限內(nèi)享有無理由解除權(quán)，但需滿足已付清全部樓款等條件。

微信記錄顯示：2023 年 6 月 9 日董某告知 “6 個(gè)月內(nèi)無理由退房”“不付 60% 房款也可無憂退款”；2023 年 9 月 7 日被告微信通知董某 “決定停止購房，辦理退款”，董某回復(fù) “準(zhǔn)備資料，匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)后簽字辦理”。

2023 年 9 月 28 日，被告向甲公司郵箱發(fā)送《通知函》主張行使無理由退房權(quán)，甲公司認(rèn)可該郵箱有效性。原告曾于 2023 年 11 月 23 日向該郵箱發(fā)送《已到期應(yīng)繳款通知書》催告付款。

原告提交的微信記錄顯示，被告曾依據(jù)《協(xié)議書》主張 30 日內(nèi)退款，董某稱 “流程需 3-6 個(gè)月”。案涉房屋尚未網(wǎng)簽，原告稱因首付款比例未達(dá)網(wǎng)簽條件將房款放入非監(jiān)管賬戶，后經(jīng)投訴糾正。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

二被告是否享有 “6 個(gè)月無理由退房” 的合同解除權(quán)；

案涉預(yù)售合同是否已經(jīng)解除；

二被告是否應(yīng)向甲公司支付逾期付款違約金。

（二）法律分析

“6 個(gè)月無理由退房” 的合同效力：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，開發(fā)商銷售人員董某多次作出的 “6 個(gè)月無理由退房” 承諾，具體明確且對合同訂立有重大影響，即使未載入合同亦構(gòu)成合同內(nèi)容。董某作為銷售人員的行為構(gòu)成表見代理，其承諾對甲公司具有約束力。

解除權(quán)行使條件：被告在 2023 年 6 月 10 日簽約后，于 2023 年 9 月 7 日（6 個(gè)月內(nèi)）提出解除合同，符合 “6 個(gè)月無理由退房” 的約定條件。原告主張的《協(xié)議書》中 “付清全部房款” 等限制條件，因銷售人員未履行提示說明義務(wù)，且該約定不合理限制購房者主要權(quán)利，違反公平和誠信原則，法院不予采納。

合同解除時(shí)間：被告 2023 年 9 月 7 日通過微信提出解除，9 月 28 日發(fā)送《通知函》至原告認(rèn)可的郵箱，根據(jù)《民法典》第五百六十五條，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除，故認(rèn)定合同于 2023 年 9 月 28 日解除。

違約金主張是否成立：因合同已于 2023 年 9 月 28 日解除，被告無需繼續(xù)履行付款義務(wù)，原告主張逾期付款違約金缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

原告甲公司與被告林偉、林強(qiáng)于 2023 年 6 月 10 日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》于 2023 年 9 月 28 日解除；

駁回原告甲公司的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）開發(fā)商承諾需謹(jǐn)慎，口頭約定亦有效

開發(fā)商銷售人員在銷售過程中作出的具體承諾（如無理由退房、優(yōu)惠政策等），即使未載入書面合同，只要對合同訂立有重大影響，即構(gòu)成合同內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)規(guī)范銷售人員行為，避免隨意承諾引發(fā)糾紛，必要時(shí)將重要承諾書面化并明確條款含義。

（二）購房者應(yīng)留存關(guān)鍵證據(jù)，確保維權(quán)有據(jù)

購買房屋時(shí)，對開發(fā)商的口頭承諾、優(yōu)惠政策等，應(yīng)通過微信聊天記錄、錄音錄像、書面確認(rèn)函等方式留存證據(jù)。行使合同權(quán)利（如解除權(quán)）時(shí)，需以書面形式通知對方并留存送達(dá)憑證，確保權(quán)利行使的合法性和有效性。

（三）合同條款需平等合理，格式條款應(yīng)盡提示義務(wù)

開發(fā)商提供的格式合同中，若存在限制購房者主要權(quán)利（如無理由退房需先付清全款）的條款，需履行充分的提示和說明義務(wù)，否則可能因 “不合理限制對方權(quán)利” 被認(rèn)定無效。合同條款應(yīng)遵循公平原則，確保雙方權(quán)利義務(wù)對等。

（四）解除合同需依法通知，權(quán)利行使應(yīng)及時(shí)

當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。購房者依據(jù)約定行使解除權(quán)時(shí)，需在約定期限內(nèi)及時(shí)提出，并保留通知送達(dá)證據(jù)；開發(fā)商主張解除權(quán)的，亦需遵守法定或約定程序，避免因程序瑕疵導(dǎo)致權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)。

（五）網(wǎng)簽備案應(yīng)及時(shí)辦理，保障交易安全

商品房預(yù)售合同簽訂后，雙方應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，將房款存入監(jiān)管賬戶，防止因資金問題引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按規(guī)定辦理網(wǎng)簽或違規(guī)使用房款的，可向主管部門投訴，維護(hù)自身交易安全。

商品房交易中，雙方應(yīng)秉持誠信原則履行合同義務(wù)。開發(fā)商應(yīng)恪守銷售承諾，購房者應(yīng)理性決策并留存證據(jù)，遇到糾紛時(shí)通過法律途徑合理維權(quán)，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康秩序。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）