中國人往高處住，印度人往寬處住，兩國人口接近，城市卻完全兩副模樣，印度不是不想建高樓，它是真的“建不起來”。

同樣是14億人，一個(gè)高樓林立，一個(gè)平房成海

走進(jìn)上海陸家嘴，一眼望去，玻璃幕墻反著天光，一棟比一棟高。中國的城市，有一套特別的氣質(zhì)：密集、拔高、緊湊、豎直延展。

看向印度，哪怕是最大城市孟買，街道密布、房屋低矮，大樓不是沒有，但很少。更多是三層五層的小樓、錯(cuò)落的貧民窟、擁擠的棚戶區(qū)、擠滿人卻留著空地的農(nóng)房。

為什么差得這么遠(yuǎn)？兩國人口都已經(jīng)超過14億，印度的人口密度還高出我們?nèi)抖?，按理說，他們更需要往天上蓋。

可數(shù)據(jù)不講道理，它直接揭了真相。

印度國土面積表面上寫328萬平方公里，扣掉克什米爾爭議區(qū)和邊境不可控地帶，實(shí)用面積只有約298萬，人口卻和中國一樣，是14億。

按人均可用國土算，中國一個(gè)人攤上0.68公頃，印度人只有0.21公頃，連前者的三分之一都不到。那么問題又來了，空間更擠，為啥印度城市反而更矮？

城市化率直接解釋了一半。

中國城市化率超過60%，城市里住著9億人；印度只有35%左右，住城里的人不過5億，其他人還在鄉(xiāng)村自建房。

城市化推進(jìn)得慢，意味著大多數(shù)人還活在“平地模式”里——村子、低層磚房、院子、手推車。他們不是被高樓拒之門外，而是壓根還沒走到“需要高樓”的階段。

再看中國，從1990年代開始，城市快速擴(kuò)張，每年進(jìn)城的人口以百萬計(jì)增長。蓋高樓，不只是為了氣派，而是硬性需求，沒地了，只能往上擠。

九州認(rèn)為，印度眼下的狀態(tài)，像極了20世紀(jì)80年代的中國。農(nóng)村和半城郊之間徘徊，地多人窮，人口想動(dòng)還動(dòng)不了。高樓？蓋上去了沒人租沒人住，那叫爛尾樓。

但光看城市化率還不夠，真正限制印度建高樓的，不是觀念，是土地。

印度的土地，卡死了城市化的路

你要想在印度建棟摩天大樓，第一步是什么？不是圖紙，不是資金，而是“你得先把地買下來”。

問題就出在這一步。

印度土地是私有的，不是局部，而是全面，無論城市還是鄉(xiāng)村，地都?xì)w個(gè)人。只要是你祖上傳下來的，哪怕蓋的是爛棚子，你也有全權(quán)決定賣不賣。

這就徹底限制了開發(fā)商整合土地的效率。

孟買有個(gè)真實(shí)案例。一家地產(chǎn)公司為了建一個(gè)15萬平米的住宅項(xiàng)目，花了9年才談下整塊地，地塊被140多個(gè)業(yè)主瓜分，每個(gè)人心態(tài)都不一樣。

有的說：“這是我外公的地，我不想讓陌生人來。”

有的說：“我不缺錢，你再加點(diǎn)。”

還有的直接消失了，戶主去世，繼承人下落不明，地沒人能代表簽字，一個(gè)缺口，整個(gè)項(xiàng)目卡住。

而在中國，大城市征地用的是國家行為，土地歸國家或集體所有，征地程序走完，開發(fā)區(qū)就平地起高樓。

這種根本性的土地制度差異，直接決定了高樓是否能落地。

而且，中國的地并不多，看上去我們有960萬平方公里，但能開發(fā)的地方集中在東部、中部一帶，西部多是高原、荒漠、山區(qū)。城市擠得頭破血流，只能像重慶那樣往山上蓋、往天上爬。

印度地勢平坦，尤其是恒河平原一帶，不缺平地，反而缺資金和管理，城市化的壓力沒那么急，高樓也就缺了推力。

再說城市規(guī)劃制度，這又是一道卡脖子的墻。

中國城市擴(kuò)張講規(guī)劃、講步調(diào)，有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》這類國家層面的文件統(tǒng)一指導(dǎo)。

地方政府每一步擴(kuò)展都有“區(qū)域規(guī)劃”“總規(guī)”“控規(guī)”這三張圖，二十年、十年、一年配套執(zhí)行。開發(fā)區(qū)、CBD、新區(qū)、大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園，全都按圖施工。

而印度的城市規(guī)劃是碎片化的，屬于誰愿意干就干，誰愿意批就批，缺乏統(tǒng)一愿景。

地方政府常年缺錢，城市規(guī)劃局人手不足，決策又分散在不同層級(jí)，你去找環(huán)保批文，得找中央；你要改用地性質(zhì)，要州議會(huì)簽字；你想修一條路，市政廳未必有預(yù)算。

德里2016年的一份基礎(chǔ)設(shè)施申報(bào)表，里面只有8頁紙，連電力負(fù)荷規(guī)劃都沒填，你能指望這種體系撐起“十年五百棟超高層”的奇跡？不可能。

經(jīng)濟(jì)沒到位，高樓自然起不來

高樓不是幻想，要落地，還得靠真金白銀堆起來。

你想在印度蓋棟樓，除了買地，接下來最燒的就是資金。

哪怕只是40層的中型住宅樓，想按中國的施工標(biāo)準(zhǔn)建下來，也要投入至少8億盧比起步，折合人民幣約7000萬。而這只是建筑成本，不算土地、不算市政配套、不算安全消防、不算接駁交通。

印度國內(nèi)最大開發(fā)商DLF公司的一份項(xiàng)目預(yù)算表，一棟30層住宅樓的總成本，達(dá)到14億盧比，按銷售預(yù)期算，要賣掉90%以上才能回本。

問題是，誰買？

印度城市居民中，只有不到20%的人年收入超過10萬盧比。大多數(shù)城市中產(chǎn)買得起的房，只能是郊區(qū)兩層小樓。高樓？看得見，夠不著。

而建造商的融資渠道又少，印度銀行體系本就保守，大宗房地產(chǎn)貸款手續(xù)繁瑣、審批漫長、利率不低。

不像中國有地方融資平臺(tái)，有政策性銀行，有棚改貨幣化安置拉動(dòng)，有銀行按揭做支撐。印度的房地產(chǎn)更多靠私人資本，私人資本又怕爛尾，不敢進(jìn)場。

結(jié)果就是，印度大多數(shù)高樓建設(shè)周期都極長。

孟買最高樓“洛坎德瓦拉·米涅瓦”，光封頂就花了12年。中途資金斷過3次，停工過5次，換過兩個(gè)承建商，設(shè)計(jì)方案也換了四輪，從最初的190米改成最終的325米。

就這一棟樓，耗資高達(dá)27億人民幣。蓋了12年，還沒全部完工。

反觀中國，2012年長沙的“國金中心”從打樁到竣工不到4年，樓高452米，電梯50部，商業(yè)、寫字樓、公寓全業(yè)態(tài)入駐。同樣的樓，中國速度領(lǐng)先不止一個(gè)量級(jí)。

你不能說印度沒技術(shù)，印度有懂工程的人，有建筑院校，有熟練工人，但系統(tǒng)能力弱、供應(yīng)鏈不穩(wěn)、資金鏈常斷，這些全是建高樓的大敵。

印度政府并非沒意識(shí)到問題。

莫迪政府2015年起推“智慧城市計(jì)劃”，號(hào)稱改造100座城市基礎(chǔ)設(shè)施?？捎?jì)劃到2024年只完成了不到一半，且大多集中在交通、照明、排水等基礎(chǔ)層面，高樓開發(fā)壓根沒成規(guī)模。

九州想說，高樓不是光靠設(shè)計(jì)和想法撐起來的，它背后是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)肌肉的集中體現(xiàn)。

印度沒這個(gè)體量，起碼，現(xiàn)在沒有。

不往高處擠，是因?yàn)槌鞘袥]逼得人上樓

中國建高樓，是被“擠”出來的。

從九十年代開始，大量農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，常住人口翻倍，老城區(qū)吃不下，只能開發(fā)新區(qū)，高強(qiáng)度使用土地。

深圳就是這樣長起來的，北京的五環(huán)外、廣州的南沙、重慶的渝北，全靠“往高處擠”解決住房問題。

可印度城市沒這么大壓強(qiáng)，城市化慢，農(nóng)村能住人，誰急著進(jìn)城？

印度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近十年城市年均人口凈流入增長率只有1.1%，比中國同期低了四倍。

原因也不復(fù)雜：印度農(nóng)村土地多、人際關(guān)系緊，哪怕窮也能活。而城市就業(yè)競爭激烈、生活成本高，失業(yè)率一旦反彈，進(jìn)城的就退回去了。

就連印度城市里的人，也不都愿意上樓。

九州查過孟買南部塔爾代奧區(qū)一棟中產(chǎn)高層住宅的入住率，樓房有22層，實(shí)住率不到70%，頂樓沒人住、電梯經(jīng)常壞、物業(yè)形同虛設(shè)。

反觀中國的城市住宅，早就習(xí)慣一棟樓住幾百戶、一梯六戶、高層帶地下車庫、樓上是超市、樓下是地鐵。

這就是系統(tǒng)能力。

再說到住房結(jié)構(gòu)。印度的貧民窟，不是個(gè)別現(xiàn)象，是普遍現(xiàn)實(shí)。

孟買達(dá)哈維貧民窟，占地不到2.5平方公里，住著近100萬人，人均居住面積不到3平米。他們沒有穩(wěn)定工作，沒固定收入，拿什么做銀行抵押貸款去買房？

印度農(nóng)村雖然窮，但平均每戶房屋面積達(dá)到60平方米，人均也有32平米，比城市貧民窟強(qiáng)太多。

所以他們寧愿回村，也不愿在城里花一輩子住鴿子籠。

九州認(rèn)為，這種人地矛盾并未激化，就不構(gòu)成城市高密度開發(fā)的足夠條件。

更現(xiàn)實(shí)的是，基礎(chǔ)設(shè)施跟不上。

印度的城市道路年增長有限，全國公路密度只有中國的一半。城市用水、電力、排污系統(tǒng)長期過載。

就拿污水處理來說，印度城市污水處理率長期停留在23%，而中國城市污水處理率早在2015年就突破90%。

一棟五十層住宅樓，如果一天一萬人同時(shí)用水排污，系統(tǒng)崩了怎么辦？住戶不出半年就想逃走。

高樓這東西，越高越講究“底子”，底子不穩(wěn)，樓就站不住。

最后說一點(diǎn)：印度選擇的是低密度、低高度、慢節(jié)奏的發(fā)展路徑，不是他們眼光短，而是現(xiàn)實(shí)條件根本撐不起中國那種“塔式崛起”。

就像一個(gè)人腳上穿的是草鞋，你不能逼他去爬珠峰，鞋還沒換，命先丟了。