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昨天下午，關于天地源云水天境的一套二手房，一石激起千層浪，建面246㎡的大房子，房東報價430萬還包稅，單價來到16500+元/㎡。

二手房鏈接：

對軟件新城而言，新房頭頂太多光環(huán)，二手房卻挨個破發(fā)，外人看不明白。

對業(yè)主而言，當年迷戀大戶型的稀缺性，現(xiàn)在卻困在400萬的窄圈子里，等待個位數(shù)買家。

對買家而言，性價比確實有了，房子也不錯，戶型也算主流，但就是有心無力，總價過高。

曾經(jīng)堅定認為買到400萬總價的房子，就占據(jù)稀缺性，如今不住都是成本，留也不是，賣也不是。

類似處境的小區(qū)，并不只有云水天境，同區(qū)域的天谷雅舍，西派國樾，西派樘樾，曲江的翡翠國際，海德堡，航天的山水美樹，香醍，鑫苑府等等，都面臨二手大戶型的賣房困境。

貝殼上，西安二手房掛牌量為16萬3249套，其中400萬以上的房子，有8170套 ，反而是總價200萬以下的房子，達到12萬9508套。

能看二手房的西安多數(shù)剛需，手頭其實并不寬裕，首付45萬，總價150萬是常態(tài)，這一點每個月的二手成交面積，也是佐證。

這種消費能力下，讓過去幾年買大戶型投資，總價超400萬的房東就非常難受，購買力青黃不接，有錢的，都去看新房，沒錢的，二手也買不起這么大的，思來想去，唯有繼續(xù)降價。

且越大戶型，因為房子多，客戶少，內(nèi)卷式競爭，就降的越多！

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

軟件新城，在2021年左右的時期，主打大戶型，改善，純粹性，且投資客太多，中產(chǎn)跟風買，等漲價賣的，不是一兩個人。

比如有改善第一股的西派國樾，172㎡和192㎡的大戶型，被剛需資格秒清，最大280㎡樓王還有不少人排隊，當年驚訝于高新中產(chǎn)的購買力，如今看，也是有泡沫的。

貸款杠桿拉的爽，但忘記了，西安能接住400萬房子的人，真的沒有多少。

新房，也曾經(jīng)歷過這樣的狂飆，還是高新范圍，25000+單價，143㎡起步的面積，起步350萬門檻，貸款等交房后，至少400萬成本，如果不住，同樣面臨流通難。

開發(fā)商的策略，就是變相打折，降價，工抵房，實際案例可參考高新CID央企小區(qū)，主打性價比，原本400萬才能夠到的，現(xiàn)在讓有300萬的人買，算是降價去庫存。

二手房的策略也是相似，既然找不到400萬的客戶，就繼續(xù)降價，直到300萬的人認可撿漏。

最終結果就是，承認失誤，沖動消費，挨打認輸，投資失敗，400萬只代表預算，不代表眼光。

經(jīng)歷上述二手房中高端青黃不接現(xiàn)狀，開發(fā)商也變聰明了，要么就是極致的剛需，要么就是極致的豪宅，前者收入算月供，買的起就買，后者買房不靠工資，可以貴但要好。

中間這部分，高預算，但低首付，敢貸款，敢杠桿的，成為尷尬的存在，二手不住，成本挑高，二手流通，受眾太窄。

不止軟件新城，不止高新CID，灃東，灃西，港務區(qū)奧體，這些抱著300萬，400萬投資買房，如今不住的，大家都面臨相同處境，誰也沒有笑話誰的資本。

如果時間能倒流，問問大家，還愿意首付100萬，貸款300萬，花400萬買大房子嗎，就為了所謂的稀缺性，跑贏周期。

今天直播，聊聊軟件新城二手房的囚徒困境，除了繼續(xù)降價，還有什么辦法？

開播時間：今天中午12點

（中午直播，預約可看）

參與方式：視頻號可預約本場直播，抖音搜索“西安房哥”觀看，雙平臺直播。

【樓盤點評】

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作者：晴明

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