最高法院：商品房預售資金監管額度外的款項，能否執行劃扣？

房屋首次登記前，監管額度外的款項，也應優先用于保障工程建設，不得執行劃扣

閱讀提示：

商品房預售資金賬戶受有關部門監管，重點監管額度以外的款項，能否劃扣執行？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高法院處理的執行監督案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

房屋首次登記前，監管額度外的款項，也應優先用于保障工程建設，不得執行劃扣。

案件簡介：

1.2020年12月4日，某甲公司與城建局、農業銀行就某商業樓開發項目簽訂商品房預售資金監管協議，協議中約定重點監管額度。

2.2022年4月，梁某向唐山中院申請執行對某甲公司債權，請求扣劃監管賬戶中監管額度以外的資金3900余萬元。

3.2022年9月2日，唐山中院認為項目處于施工階段，未完成房屋所有權首次登記，經有關部門告知監管額度動態調整，執行裁定不予劃扣案涉資金。梁某不服執行裁定，在異議請求被駁回后，向河北高院申請復議。

4.2023年，河北高院復議裁定駁回梁某申請。梁某不服復議裁定，向最高法院申請執行監督。

5.2024年5月27日，最高法院執行監督裁定駁回梁某申訴。

爭議焦點：

房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶中監管額度外的款項，能否執行劃扣？

裁判要點：

一、對商品房預售資金監管賬戶應審慎采取保全、執行措施。

最高法院認為，《最高人民法院關于充分發揮司法職能作用助力中小微企業發展的指導意見》第十四條規定：“依法保障建設工程領域中小微企業和農民工合法權益。對商品房預售資金監管賬戶、農民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內資金依法審慎采取保全、執行措施，支持保障相關部門防范應對房地產項目逾期交付風險，維護購房者合法權益，確保農民工工資支付到位。凍結商品房預售資金監管賬戶的，應當及時通知當地住建和城鄉建設主管部門；除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于監管賬戶中監管額度內的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內資金依法依規使用。……”最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行三部門聯合發布的《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》要求：“人民法院對預售資金監管賬戶采取保全、執行措施時要強化善意文明執行理念，堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執行預售資金監管賬戶內的款項導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，損害廣大購房人合法權益。”

二、房屋首次登記前，商品房預售資金監管賬戶內資金不得任意執行劃扣。

（一）商品房預售資金重點監管額度動態調整，額度以外資金仍應優先用于保障工程建設。

最高法院認為，以上規定結合《唐山市商品房預售資金監管辦法》相關規定和高新區城建局的回復意見可知，商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要內容，是保障房地產項目建設、維護購房者權益的重要舉措。重點監管額度標準會定期調整公布，即使是重點監管資金以外的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，均應優先保障項目工程建設。

（二）案涉商品房項目仍在施工中，未完成房屋首次登記，不得執行劃扣。

最高法院認為，本案中，案涉商品房項目尚在施工建設，未完成房屋所有權初始登記，即使是重點監管額度外的資金仍應重點保障房地產項目建設。本案執行債權因普通民間借貸產生，而非因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權，執行機構在項目施工建設階段駁回梁某的扣劃申請并無不當。申訴人關于超出監管額度外的資金，并不受限制的理由不能成立。此外，申訴人梁某提出的高新區城建局和農業銀行唐山建南支行方面未履行監管職責的理由，因執行機構不承擔用款申請的審批職能，監管機構是否未盡監督審查義務，是否損害梁某的合法權益，不屬于本案的審查范圍。

綜上，最高法院認為不得執行劃扣案涉資金，執行監督裁定駁回梁某申訴。

案例來源：

《梁某、唐山某公司等執行監督執行裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法執監264號]

實戰指南：

一、執行劃扣商品房預售監管資金賬戶內的資金需遵循特定條件。

為保障商品房項目順利開發，房地產市場總體穩定，監管部門通常會與房地產公司、商業銀行簽訂監管協議，設立商品房預售資金監管賬戶。監管賬戶內資金具有保障項目工程建設的特殊作業，不得任意執行。實踐中，執行法院通常會根據《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》進行判斷，該文件不具有法律規范意義上的約束力，但在這類案件的司法實務中具有重要作用。

要執行劃扣監管賬戶內資金，需依次審查三個問題：第一，申請執行人是否具備工程款債權人等特殊身份；第二，監管期間是否屆滿；第三，劃扣資金是否屬于監管額度內。除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，法院不得采取扣劃措施。

二、實踐中，各地監管辦法存在差異，法院會結合監管辦法、有關部門意見等綜合認定資金能否執行劃扣。

本案中，由于當地對預售資金監管額度采取動態調整方式，商品房項目尚在施工過程中、未完成房屋所有權首次登記，法院認為超出監管協議約定額度的資金也應優先用于保障工程建設。執行法院、復議法院與最高法院參考《唐山市商品房預售資金監管辦法》與當地住建部門意見，均未支持債權人執行劃扣的請求。綜合來看，不享有工程價款等特殊權利的債權人申請執行預售資金監管賬戶的難度相對較大，我們建議這類債權人關注商品房項目竣工、首次登記時間，在期限到來后及時申請執行。此外，與房地產企業進行商事交易的風險較高，債權人應盡量確保對方除在建工程外，持有其他無權利負擔的責任財產，或要求房地產企業提供擔保，以避免后續執行不能的局面。

法律規定：

1.《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》一、商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要內容，是保障房地產項目建設、維護購房者權益的重要舉措。人民法院凍結預售資金監管賬戶的，應當及時通知當地住房和城鄉建設主管部門。

人民法院對預售資金監管賬戶采取保全、執行措施時要強化善意文明執行理念，堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執行預售資金監管賬戶內的款項導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，損害廣大購房人合法權益。

除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，人民法院不得采取扣劃措施。

2.《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》三、開設監管賬戶的商業銀行接到人民法院凍結預售資金監管賬戶指令時，應當立即辦理凍結手續。

商業銀行對于不符合資金使用要求和審批手續的資金使用申請，不予辦理支付、轉賬手續。商業銀行違反法律規定或合同約定支付、轉賬的，依法承擔相應責任。

1.房屋所有權首次登記后，預售資金監管賬戶終止監管，一般債權人可以申請執行劃扣。

案例1：《慶陽某某房地產開發有限公司債務轉移合同糾紛執行監督裁定書》[案號：甘肅省高級人民法院(2025)甘執監5號]

甘肅高院認為，根據沈某民訴訟代理人提供的證據，某甲公司已于2019年5月6日取得房商預字〔2019〕第003號《商品房預售許可證》，即可推證該項目已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。由以上事實可認定，上述五方監管協議實際是為監管該項目銷售環節由房地產開發企業應當繳納的增值稅、城鎮維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等各種稅款而簽訂的。綜上，案涉賬戶2728********在該項目完成房屋所有權首次登記前，確為預售資金監管賬戶，但自完成房屋所有權首次登記后，該賬戶已終止監管，對于預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，人民法院可以采取扣劃措施。慶城法院采取強制劃扣措施在該項目完成房屋所有權首次登記后，并無不妥。

2.申請執行人應舉證證明預售資金監管賬戶資金可執行劃扣，法院需結合有關部門意見作出綜合認定。

案例2：《岑1、馮1等借款合同糾紛執行復議執行裁定書》[案號：廣東省高級人民法院(2022)粵執復440號]

廣東高院認為，本案申請執行人岑1與肇慶市華基房地產開發有限公司等被執行人系民間借貸糾紛，該執行案件性質并不符合可由人民法院扣劃被執行人商品房項目預售資金監管賬戶的款項的情況，岑1亦未提供證據證明本案屬于可以扣劃預售資金監管賬戶資金情形，而且項目所在地住房和城鄉建設主管部門也不同意肇慶中院扣劃該款項，故肇慶中院在本案執行中暫不予劃扣該賬戶涉案資金符合前述通知要求，本院予以支持。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，業務培訓工作委員會副主任，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在合伙業務、擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究合伙業務、擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在合伙業務、擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解合伙業務、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額合伙業務、擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕合伙業務、知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉合伙業務、知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。