最近出爐的《2025年二季度北京住宅指數報告》，給咱們北京的樓市畫了張清晰的“體溫圖”。二季度市場最大的特點就是買賣雙方都在調整，具體咋回事？一起來劃重點！

一、市場溫度：冷熱不均

價格兩重天：新房子價格嘛，還算穩當，比上季度微微漲了0.3%，基本原地踏步。但二手房業主們似乎更著急出手，掛牌價平均降了1.2%，出現了“新房穩、二手調”的分化局面。

成交有點冷：整個商品住宅的成交面積，跟去年這時候比，掉了18%，確實沒那么熱了。不過，核心城區90平米以下的小戶型成了香餑餑，賣得特別快，庫存消化時間縮短到了9個月，基本不愁賣。

庫存壓力在哪？房子庫存大頭（67%）都堆在五環外了。而且，那些144平米以上的大戶型，現在賣起來是真費勁，庫存消化周期都超過24個月了，壓力山大。

二、買房的人在想啥？

誰是主力軍？報告點明了，工作5年內剛拿到北京戶口的新北京人，貢獻了43%的成交量！絕對是購房主力。他們挑房子眼光很集中，地鐵沿線+好學區是硬指標。

錢袋子緊了點：大家買房的首付比例中位數降到了35%，說明湊首付壓力不小。同時，組合貸款（公積金+商貸）用的人越來越多，占比61%，創了新高，能省點是點。

下手更猶豫了：現在買套房，平均得看7.2次房子，比上個季度多看了快2次。明顯能感覺到，買家觀望情緒變濃了，看準了才敢出手。

三、開發商在怎么變？

地價降了，要求多了：開發商買住宅用地的樓面價，比去年便宜了12%。不過，政府拍地時附加的配建要求多了，特別是保障房配建比例，提高到了25%

戶型玩起“變形金剛”：為了吸引越來越挑剔的買家，68%的新樓盤都搞起了“可變戶型”設計。說白了，就是讓房子空間能靈活調整，適應大家多變的需求。

定價新花樣：現在流行一種叫“基礎價+選裝包”的定價法。把精裝修的標準拆出來單獨算錢，這樣名義上的房價看著就低了，先吸引你進門再說。

四、 政策效果咋樣？

共有產權房火了：因為申購條件放寬了，這類房子的成交量蹭蹭往上漲，比上個季度多了37%，吸引力大增。“職住平衡”起作用了：政府鼓勵在哪兒工作在哪兒買房的政策（職住平衡），讓昌平、大興這些新城的房子更好賣了，成交占比提升到了29%

“以舊換新”挺給力：試點推行的二手房“以舊換新”政策，效果超出預期，成功換房的比例高達82%，看來這條路走通了。

五、下半年會咋走？

報告預計，三季度北京樓市的主旋律還是“以價換量”，具體可能有這幾個動向：

1. 小戶型會更多：開發商看準了小戶型好賣，肯定會加快推出這類房子的速度。
2. 二手房降價會緩一緩：二手房掛牌價的跌幅可能會收窄，預計跌幅控制在0.5%以內，不會像之前那么猛跌了。
3. 學區房又要“熱”一下：快到入學季了，為了孩子上學搶學區房的需求，估計又會集中爆發一波，出現短時間的成交高峰。