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農村宅基地房屋買賣因涉及集體經濟組織成員資格限制，確權糾紛較為常見。北京一起案件中，買方在簽訂房屋買賣協議近 30 年后起訴確權，法院結合合同效力和資格條件作出了裁判。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳磊、趙芳（同村村民，趙芳為主要買受人）

被告：王強（房屋出賣人）

（二）爭議焦點

一號院內七間正房（二號房）的買賣合同效力是否已明確？

趙芳作為本村集體經濟組織成員，是否具備購買涉案房屋的資格？

登記在出賣人父親名下的宅基地房屋，能否依據有效買賣合同確權給買受人？

（三）事件經過

1993 年 9 月 13 日，陳磊、趙芳與王強簽訂《賣房字據》，約定王強將一號院內七間正房以 1.11 萬元出售給二人，當日付清房款后入住。該房屋集體土地建設用地使用證登記在王強之父王福名下，王福 1991 年去世，房屋實際由王強占有處分。

趙芳、陳磊均為一號院所在村集體經濟組織成員，購房后一直居住使用房屋，未進行翻修，期間無人提出異議。2021 年 5 月，法院作出民事調解書，確認 1993 年簽訂的《賣房字據》有效。2022 年，陳磊明確表示同意房屋全部歸趙芳所有，二人共同起訴要求確認房屋歸趙芳所有。

王強經法院合法傳喚未到庭應訴，視為放棄答辯權利。案件審理中，原告提交了集體土地使用證、賣房字據、民事調解書、關系證明等證據，證明房屋買賣事實及合同效力。

二、案件分析

（一）合同效力與確權基礎

法院對核心法律關系的審查：

生效文書的既判力：2021 年法院民事調解書已確認《賣房字據》有效，根據《民事訴訟法》規定，生效法律文書確認的事實無需舉證證明。本案中買賣合同效力已通過司法程序認定，為房屋確權提供了基礎依據。

意思表示的真實性：《賣房字據》簽訂于 1993 年，系雙方當事人真實意思表示，房款已實際支付，房屋已交付使用近 30 年，符合農村房屋買賣的交易習慣，不存在欺詐、脅迫等可撤銷情形。

（二）買受人資格的合法性

法院對主體資格的審查：

集體經濟組織成員資格：趙芳、陳磊均為涉案房屋所在村村民，具備購買本村宅基地房屋的主體資格，符合《土地管理法》關于宅基地使用權流轉限于本集體經濟組織成員的規定，不存在資格障礙。

一戶一宅的合規性：案件審理中未發現趙芳存在 “一戶多宅” 情形，其購買行為未違反農村宅基地管理的強制性規定，購房資格合法有效。

（三）登記與實際權利的沖突處理

法院對權利歸屬的認定：

登記對抗主義的例外：雖然宅基地使用證登記在王福名下，但王福已于 1991 年去世，房屋實際由其子王強繼承并處分。根據 “房地一體” 原則，房屋買賣必然涉及宅基地使用權的轉移，王強作為實際權利人有權處分繼承所得房屋。

占有使用的公示效力：趙芳自 1993 年起持續占有使用房屋近 30 年，期間原權利人及其他繼承人未提出異議，形成了穩定的占有事實，符合農村房屋交易中 “占有即所有” 的實踐認知。

權利處分的合法性：陳磊作為共同買受人，明確表示同意房屋歸趙芳所有，屬于對自身民事權利的合法處分，不違反法律規定，法院應予尊重。

三、裁判結果

法院判決：

確認位于北京市通州區于家務鄉某村一號院 [通集建（渠）字第 XXX 號] 院內七間正房歸原告趙芳所有。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣的合規要點

主體資格審查：購買農村房屋必須確認自身為房屋所在村集體經濟組織成員，非本村村民購買宅基地房屋的，買賣合同可能被認定無效，無法取得物權。本案因買受人具備本村資格，為確權奠定基礎。

合同形式規范：房屋買賣應簽訂書面協議，明確房屋位置、價款、交付時間等要素，由雙方簽字并最好有見證人在場，避免口頭約定引發爭議。

權利瑕疵核查：購房前需核實房屋登記權利人、實際權利人是否一致，有無共有權人或繼承糾紛，本案雖登記在出賣人父親名下，但因無其他繼承人主張權利，順利完成確權。

（二）合同效力與物權確權的銜接

及時確認合同效力：對年代久遠或存在爭議的房屋買賣合同，可通過訴訟確認合同效力，為后續確權提供依據。本案先通過調解書確認合同有效，再起訴確權的路徑值得借鑒。

實際履行的證據留存：保留購房款支付憑證（如收條、銀行轉賬記錄）、房屋交付證明（如水電費繳納記錄）、占有使用證據（如裝修記錄、鄰居證言），形成完整證據鏈證明交易真實性。

（三）繼承房屋處分的注意事項

繼承人的處分權：繼承取得的農村房屋，繼承人在處分時需確保自身為唯一權利人或已取得其他繼承人同意，避免因無權處分導致合同無效。

登記變更的必要性：繼承房屋后應及時辦理宅基地使用權變更登記，減少后續交易的權利障礙。本案因未及時變更登記，導致房屋登記人與出賣人不一致，但法院結合實際情況支持了確權請求。

（四）權利處分的法律風險

共同權利的處分規則：共同購買的房屋，一方放棄權利需作出明確書面意思表示，最好通過公證或在訴訟中明確表態，確保處分行為合法有效。

訴訟時效的把握：對房屋確權糾紛，應在知道或應當知道權利受侵害之日起及時主張權利，避免因時效問題喪失勝訴權。本案因長期和平占有使用，未出現時效爭議。

本案判決體現了法院對農村房屋交易習慣的尊重和對合法占有事實的保護，明確了 “合同有效 + 資格合法 + 實際履行” 的農村房屋確權裁判規則，為類似案件處理提供了參考。農村房屋買賣應注重主體資格、合同規范和證據留存，確保交易合法有效。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）