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在房產交易中，借名買房雖能暫時規避政策限制，卻暗藏產權歸屬風險。北京朝陽一起案件中，陳志強因不想名下多套房產，借用侄女林曉名義購房，多年后卻發現房屋被林曉夫妻擅自轉賣給侄子張磊，法院最終認定轉賣合同因惡意串通無效，判決房屋返還實際權利人。這起案件為借名買房行為敲響警鐘，明確了產權歸屬與合同效力的法律邊界。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳志強，房屋實際出資人及使用人

被告 1：林曉，名義購房人（陳志強侄女）

被告 2：王浩，林曉配偶

被告 3：張磊，房屋受讓人（陳志強侄子）

關鍵公司：乙房地產開發有限公司（原出賣人）

（二）爭議焦點

陳志強與林曉之間的借名買房關系是否成立？

王浩與張磊簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否因惡意串通無效？

張磊作為親屬，能否以 “善意取得” 主張房屋所有權？

房屋最終應歸實際出資人陳志強還是登記權利人林曉？

（三）事件經過

2007 年，陳志強欲購買朝陽區三號房屋，因擔心名下房產過多，與侄女林曉約定 “借名買房”：以林曉名義簽訂購房合同，陳志強實際支付首付款 18.7 萬元，并通過銀行貸款 73 萬元支付剩余房款，2009 年 1 月陳志強提前還清全部貸款。房屋交付后，陳志強裝修入住并持續繳納物業費、電費等費用，房產證由陳志強保管。

2018 年，林曉因孩子上學需購學區房，與陳志強協商將房屋名義權利人變更為配偶王浩，雙方口頭約定實際所有權仍歸陳志強。2021 年 4 月，陳志強發現王浩與侄子張磊簽訂《房屋買賣合同》，將三號房屋以 158.4 萬元低價轉讓并過戶，合同未約定交付時間、違約責任等核心條款。陳志強多次要求返還房屋遭拒后訴至法院，主張確認合同無效并過戶房屋。

二、案件分析

（一）借名買房關系的法律認定

根據生效判決及在案證據，陳志強與林曉的借名買房關系成立：

出資證明：陳志強提交的銀行流水顯示，首付款及貸款還款均由其賬戶支付，2009 年結清貸款的憑證也由陳志強持有；

實際占有：物業費、電費、取暖費等繳費憑證均顯示為陳志強支付，房屋自交付后一直由陳志強居住使用；

合意證據：雙方口頭約定借名買房的事實，經親屬證言及房產證由陳志強保管的細節佐證，符合借名買房的典型特征。

法院據此認定，陳志強為房屋實際權利人，林曉僅為名義登記人，不享有實際產權。

（二）惡意串通的合同無效情形

王浩與張磊簽訂的房屋買賣合同被認定無效，核心依據是《民法典》第一百五十四條 “惡意串通損害他人合法權益的民事法律行為無效”：

主體特殊關系：王浩、林曉與張磊均為陳志強親屬，張磊明知陳志強長期居住在三號房屋，且知曉借名買房的事實；

交易價格異常：合同約定成交價 158.4 萬元，遠低于同期同小區 6 - 7 萬元 / 平方米的市場價（涉案房屋按面積推算合理價應超 300 萬元）；

合同內容瑕疵：未約定房屋交付時間、違約責任等基本條款，不符合正常房屋交易習慣，存在規避稅費或惡意轉移財產的嫌疑；

舉證不能后果：張磊經法院傳喚未出庭應訴，未舉證證明支付合理對價或對借名事實不知情，應承擔舉證不能的不利后果。

（三）善意取得制度的適用排除

張磊主張 “善意取得” 房屋所有權的抗辯未獲支持，因善意取得需同時滿足 “善意、合理價格、登記” 三要件：

非善意：張磊作為親屬，明知房屋由陳志強實際居住，卻仍與王浩簽訂合同，主觀上存在過錯；

非合理價格：158.4 萬元的交易價顯著低于市場價值，不符合 “合理價格” 要求；

登記不阻卻無效：雖房屋已過戶至張磊名下，但因基礎合同無效，登記行為無法產生物權變動的合法效力。

法院據此排除善意取得適用，認定張磊應返還房屋。

（四）借名買房的權利義務平衡

借名買房中，實際權利人陳志強雖履行了出資義務并實際占有房屋，但未及時辦理產權變更登記，存在一定風險。但林曉、王浩作為名義權利人，明知房屋歸屬卻擅自轉賣，主觀惡意明顯；張磊作為知情親屬參與低價交易，構成共同侵權。法院綜合各方過錯，判決恢復房屋登記至王浩名下后，再過戶給實際權利人陳志強，既保護了實際出資人的合法權益，也懲戒了惡意串通行為。

三、裁判結果

法院判決：

確認王浩與張磊 2021 年 4 月 7 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

張磊于判決生效后 10 日內將朝陽區三號房屋恢復登記至王浩名下；

王浩、林曉于判決生效后 30 日內協助陳志強將三號房屋過戶至陳志強名下。

四、案件啟示

（一）借名買房需簽訂書面協議

為避免糾紛，借名雙方應簽訂書面《借名買房協議》，明確：

權利歸屬：約定房屋實際所有權歸出資人，名義登記人僅為代持；

義務約定：名義登記人不得擅自處分房屋，配合辦理過戶的條件及時間；

違約責任：明確名義登記人違約轉賣的賠償標準，降低維權成本。

（二）保留完整出資及占有證據

實際出資人需留存關鍵證據鏈：

出資憑證：首付款轉賬記錄、貸款還款流水、稅費繳納憑證，注明 “購房款” 用途；

占有證明：物業費、水電費、裝修合同等由本人簽署的單據，證明實際居住使用；

權屬證明：房產證原件由本人保管，避免名義登記人單獨處分房屋。

（三）警惕親屬間惡意交易風險

親屬間借名買房更需防范道德風險：

及時過戶：政策允許時盡快辦理產權變更登記，避免名義權利人婚姻變動、債務糾紛導致房屋被查封；

限制處分權：可在房產證上設立居住權登記，或通過公證約定房屋處分需經實際出資人同意；

知情回避：其他親屬明知借名事實卻參與低價交易，可能因 “惡意串通” 承擔合同無效后果。

（四）房屋交易需遵守正常流程

購房人受讓房屋時應盡到審慎義務：

核實權屬：通過不動產登記部門查詢房屋是否存在代持、查封等權利瑕疵；

合理定價：交易價格應參考市場行情，避免顯著低價交易引發 “惡意” 嫌疑；

完善合同：明確交付時間、違約責任、戶口遷移等條款，留存付款憑證及交接記錄。

借名買房雖能解一時之困，但產權登記與實際權利分離始終存在風險。實際出資人應增強法律意識，及時通過書面協議和證據留存明確權利，必要時咨詢專業律師制定風險防范方案。親屬間更應恪守誠信，避免因房產糾紛破壞親情，最終得不償失。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）