半生積蓄全款買房

水電燃氣費按時交納

只因原房主欠下巨額債務

新房東住了5年的房子遭法院查封

該如何依法維權

基本案情

2018年9月，海某通過中介公司購買了原屬于秦某的商品房一套，三方共同簽訂了《房屋買賣合同》及委托代理辦證手續,并進行了公證，合同約定房屋總價48.5萬元，海某依約向秦某支付全款后入住，并按期繳納水電燃氣等費用，由于客觀原因，房屋始終未辦理過戶登記。2023年,該房屋具備過戶登記條件時，海某到主管部門辦理過戶登記，卻被告知該房產已被法院查封。原來，秦某出售房屋后因經濟糾紛被訴，由于未能及時履行生效裁判確定的義務，法院依法查封了尚在秦某“名下”的該處房產，導致海某無法辦理過戶登記。海某作為案外人，遂依法向法院提出執行異議申請，請求解除對案涉房屋的查封。

法院審理

法院審理認為，海某作為案外人，與另案被執行人秦某在案涉房屋被查封前就已經簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同，全額支付了案涉房屋購房款，且海某自2018年購得房屋后一直在案涉房屋內居住，并非基于海某自身原因未能辦理過戶登記。故海某所提異議成立，法院予以支持，裁定解除對案涉房屋的查封。

法官說法

案外人對執行標的提出異議的權利來源于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條的規定。人民法院收到異議申請后依照該條款并結合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，對案外人是否對執行標的享有排除執行的權利進行綜合審查，如果認為異議申請理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人對裁定不服的，有權依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條之規定，區分不同情形申請審判監督程序或另行起訴。

本案中，海某作為二手房的買受人，是秦某執行案件的案外人，其同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定中的四種情形，即海某在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，已支付全部價款，并合法占有案涉房屋，且非因自身原因未辦理過戶登記。故法院依法支持了海某的申請，認定海某對案涉房屋享有的權利足以排除法院的強制執行，最終裁定解除對案涉房屋的查封。

法官提醒：購買二手房除了簽訂合法有效的書面合同，也要及時到有關部門辦理房屋過戶手續，避免引起后續不必要的紛爭，同時購房者在交易時務必做好風險防范，遇到問題及時尋求法律幫助，有效維護自身合法權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百三十八條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

供 稿：南陽高新區法院范元軍、喬洋

責任編輯：李鑫源、姚 紅

編 輯：賈共鑫