大動作，總是悄無聲響。

　　就在今天，中央城市工作會議在北京舉行。這個會議，給未來5年甚至10年的城市工作和房地產發展的轉型做了定調。

　　那在這次會議上，基本上對我國城市工作的背景做了精準的描述——

　　我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

　　一個穩定發展期，一個提質增效為主的階段，兩個對于城市發展的定性就決定了未來城市工作和房地產發展的重點。

　　以后城市工作和房地產發展重點將要發生大的變化。要從原來城市的大拆大建，到以后的城市升級。從原來的擴建新區擴大城市規模，到以后的老城改造城市更新。

　　這是相較于上一輪中央城市工作會議在工作重心上做的重大調整和轉型。

　　上一次中央召開城市工作會議，還是2015年。2015年的城市工作會議，也是極具轉折點的一次會議。

　　2015年當時正是我國城鎮化率突破55%的重要歷史節點。在那次會議上，提出了我國城鎮化進入了一個新的歷史時期，關于未來幾年的城市工作做了方向上的部署。

　　也是在那次會議上，確立了棚改的城市工作方向。

　　當時會議的原話是這么講的——

　　加快棚戶區和危房改造，有序推進老舊住宅小區綜合整治，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造。

　　從此之后，國內各個城市就開啟了棚改貨幣化的大潮，房地產迎來了轟轟烈烈的幾年大發展。

　　而這一次城市工作會議，是繼2015年后時隔10年再次召開的會議。10年之后的2025年，城市工作和房地產行業相較于2015年發生了翻天覆地的變化。

　　那基于此，城市工作和房地產發展的重心做出大的調整也是意料之中。

　　雖然這次會議是基于城市化發展方式轉型的定調會議，但是大家都在期待這次會議之后會不會有意外之喜。

　　畢竟，2015年那次會議之后，轟轟烈烈的房地產大救市開始了。

　　這一次，會不會對當下房地產市場的止跌回穩開出系統性的藥方。

　　還有一點值得關注的是，這一次中央城市工作會議召開的時點很微妙。

　　恰恰是在和2015年相似的經濟大背景之下傳出了城市工作會議可能召開的消息。

　　2015年是經濟上的什么年份？是國民經濟和社會發展五年規劃的收官謀劃之年。

　　而在那一年，經濟遇到了一些問題。

　　當年的經濟增速只有6.9%，創了自1990年以來的最低速。當時的CPI陷入到了低位區間，將近1年的時間都在1%范圍內運行。而PPI連續54個月負增長。

　　鋼鐵、煤炭等傳統行業產能過剩，企業內卷成風，鋼鐵的利潤率降到了1999年的水平。煤炭的利潤回到了2001年。房地產庫存高企，企業和地方債務問題浮上水面……

　　也是在2015年的11月，中央財經領導小組第十一次會議上首次提出了供給側改革的理念，把去產能列為重要任務。12月就召開了城市工作會議。

　　是不是有熟悉的感覺？

　　歷史總是踩著相似的韻腳。

　　2025年的現在，我們正處在十四五規劃的收官之年和十五五規劃的謀篇布局之年。在今年經濟上也遇到了一些難過的檻。

　　站在7月份去看當下經濟遇到的問題，和2015年頗具相似之處。

　　今年4月以來美國發動關稅戰，到現在關稅戰的情況并沒有好轉，特朗普7月初以和越南初步達成貿易協議作為轉折點，開始了對我國轉口貿易的圍追阻截。同時今年一二季度的搶出口也提前透支了出口貿易量，下半年的出口面臨著比較大的壓力。

　　外需下半年可能不振，而內需和投資在下半年可依仗的也不多。

　　上半年的國補高峰已經過去。大家能買的家電已經買過了，國補的金額已經使用大半，國補對消費的支撐將會明顯的慢下來。再加上“禁酒令”和公務消費的縮減，下半年的社零數據未必會好看。

　　而投資方面，房地產行業從5月之后轉頭向下。1-5月份全國房地產開發投資同比下降了10.7%，房屋新開工面積則下滑了 22.8%。

　　地方財政仍然是處于緊張的狀態。已有債務的存在，占據了財政支出的金額，使得各個地方沒有辦法騰出手來大刀闊斧發展經濟。

　　當經濟的三駕馬車，投資、消費和出口在下半年可能都面臨著一些困難，這個時候就需要一個提振經濟的重要抓手。

　　2015年中央城市工作會議確立棚改這個大的方向，為未來幾年經濟的提振找到了一個有力的抓手。

　　而現在，這個重要會議的現實意義，就是來尋找下一輪經濟的重要抓手。

　　開會之前，很多人都在猜這個抓手是什么。尤其是資本市場，資本市場期待能夠帶來棚改2.0。

　　所以在上周，港股內房股和大A房地產板塊出現了暴漲，港股內房股指數單日就上漲了8.06%。

　　這會議開完之后，基本上定過了調。

　　城市工作對于經濟的拉動，更有可能是在擴大內需背景下開展的新一輪城市更新。

　　坦白來說，大規模的棚改貨幣化安置也已經不再符合經濟的現實條件。因為上一輪的棚改貨幣化安置潮中，能夠拆遷的已經完成大半。現在的棚改更多的是在原有基本上的修修補補。

　　根據2024年10月明確的數字，通過貨幣化安置實現城中村改造和危舊房改造的新增規模是100萬套，相較于2014-2018年的3年1800萬套的目標差距巨大。

　　而且當下的房地產、居民債務情況和2015年時還有很大的區別。

　　2015年時我國城鎮化率只有55%，居民部門杠桿率只有39.23%，而2025年我國城鎮化率已經高達67%，居民杠桿率在61.5%的高位。都不再具有向上猛拉的可能。

　　所以，擴大內需背景之下的城市更新必然成為未來幾年的大方向。

　　而在此方向之下，考慮房地產行業短期的下行壓力，本著房地產止跌回穩的目標，很有可能再來一輪房地產行業的大救市。

　　這個也放出了一點點的信號。就在中央城市工作會議剛剛結束，統計局率先發聲，提出要以更大力度來推進房地產止跌回穩。

　　如果開展房地產行業的大救市，工具箱里還有哪些有效工具沒有祭出呢？

　　盤點來，能用且起到有效作用的大致剩下了這幾個：

　　1.一線城市進一步放松限購政策。

　　2.二套及以上首付比例進一步降低，和首套首付比例拉平。

　　3.進一步降低房地產行業的稅費，尤其是增值稅如果可以取消，將會大大增加房產的流動性。

　　4.明確存量商品房和閑置土地的收儲目標和資金體量。從全國范圍內統一房產收儲。

　　以上任何一個大招拿出來，都能夠短期對房地產市場的情緒產生明顯的影響。尤其是房地產收儲，如果真的加大力度實施，不止是短期市場，對房地產中長期的形勢都將產生影響。

　　到底會出什么大招，目前來看我們不得而知。

　　但是信號已經明顯了，如果真的出了，必定是一套全新的組合拳。